Расторжение договора найма жилого помещения

Наниматель вправе расторгнуть договор найма в любое время, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке.

1. По требованию наймодателя в случаях если наниматель:

· не вносит плату за жилое помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз;

 

· разрушает или портит жилое помещение.

 

· продолжает использовать жилое помещение не по назначению, систематически нарушать права и интересы соседей после предупреждения наймодателя об устранении данных нарушений.

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения данных нарушений, но не более года. По истечении срока при повторном обращении наймодателя суд расторгает договор.

2. По требованию любой из сторон в договоре:

· если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

· в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель или лица, за которых он отвечает используют жилое помещение не по назначению.

При расторжении договора найма наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие подлежат выселению из жилого помещения только на основании решения суда.

Лекция № 79. Безвозмездное пользование

 

Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) -одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Условия договора

Объектом договора могут быть любые непотребляемые вещи (земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи).

Договор безвозмездного пользования заключается на срок, определенный в договоре. Если он не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Также договор будет считаться заключенным на неопределенный срок, если после истечения срока договора ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом при отсутствии каких-либо возражений со стороны ссудодателя.

Ссудодателем может быть – собственник имущества либо управомоченное законом или собственником лицо. При этом не допускается передача ссудодателем – коммерческой организацией имущества в безвозмездное пользование своих учредителей, участников, руководителя, членов управления и контроля.

Права и обязанности сторон

 

Права ссудополучателя	Обязанности ссудодателя
1. Потребовать предоставления вещи или ее принадлежностей. 2. Потребовать расторжение договора и возмещения причиненных убытков.	Предоставить вещь в состоянии, соответствующем договору и ее назначению со всеми принадлежностями и документами.
При обнаружении неоговоренных недостатков вправе требовать: - безвозмездного устранения недостатков вещи; - возмещение своих расходов на устранение недостатков вещи; - досрочное расторжение договора и возмещение реального ущерба.	При предоставлении имущества предупредить об имеющихся недостатках вещи. Не отвечает за недостатки, которые были оговорены или заранее известны ссудополучателю.
Если ссудополучатель не был предупрежден о правах третьих лиц, вправе требовать расторжения договора и возмещения реального ущерба.	Передача вещи в безвозмездное пользование не изменяет и не прекращает права третьих лиц на эту вещь (сервитут, право залога). Однако при заключении такого договора обязан предупредить ссудополучателя о всех правах третьих лиц
	Несет ответственность за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, если не докажет что вред причинен по вине ссудополучателя.

 

Права ссудодателя	Обязанности ссудополучателя
Имеет право требовать расторжения и возмещения убытков.	Использовать имущество в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
	Поддерживать полученную вещь в исправном состоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт, нести все расходы на ее содержание.
	Несет риск случайной гибели или порчи имущества, если - оно использовалась не по назначению; - передал третьему лицу без согласия ссудодателя - мог предотвратить ее гибель, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.
Произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. К новому собственнику переходят все права по договору безвозмездного пользования, заключенного ранее.
В случае смерти гражданина-ссудодателя, ликвидации или реорганизации юридического лица – ссудодателя права и обязанности по договору безвозмездного пользования переходят правопреемника.

 

Прекращение договора безвозмездного пользования:

· Отказ от договора любой из сторон

· Досрочное расторжение по инициативе одной из сторон

· В случае смерти гражданина, ликвидации юридического лица – ссудополучателей

 

Каждая из сторон в любое время может отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока. В этом случае заинтересованная сторона обязана известить об этом другую за один месяц, если иной срок не предусмотрен договором.

Ссудополучателю предоставляется право отказаться от договора заключенного на определенный срок ранее этого срока, также известив об этом ссудодателя за месяц.

Ссудодатель вправе требовать расторжения договора безвозмездного пользования ранее предусмотренного срока, если ссудополучатель:

· использует вещь не по назначению;

· не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;

· существенно ухудшает состояние вещи;

· без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.

Ссудополучатель вправе требовать расторжения договора безвозмездного пользования ранее предусмотренного срока:

· при обнаружении недостатков, не позволяющих нормальное использование вещи и о которых он не был предупрежден;

· если вещь окажется в непригодном для использования состоянии не по его вине;

· если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь;

· при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.

 

Договор безвозмездного пользования прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица - ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.

 

Лекция № 80. Общие положения договора подряда

 

Договор подряда - одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Особенности:

· Предметом договора является изготовление или переработка вещи либо выполнение другой работы. Оплачивается результат работы, который подлежит передаче заказчику, а не процесс.

· Стороны договора:

- подрядчик – физическое или юридическое лицо. Работает подрядчик самостоятельно определяя способы выполнения задания и осуществляет работу на свой риск (использует свои материалы, силы и средства).

- заказчик – физическое или юридическое лицо.

Отдельные виды договора подряда:

· бытовой подряд

· строительный подряд

· подряд на выполнение проектных и изыскательных работ

· подрядные работы для государственных нужд

 

Условия договора подряда:

Подрядчик выполняет задание заказчика лично либо с привлечением других лиц (субподрядчиков). В случае привлечения других лиц подрядчик считается генеральным подрядчиком. Генеральный подрядчик ответственен:

- перед заказчиком: за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств субподрядчиков.

- перед субподрядчиками: за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств заказчиком.

Свои требования субподрядчик и заказчик не могут предъявлять друг к другу только к генеральному подрядчику, если иное не предусмотрено договором.

Заказчик может с согласия генерального подрядчика дополнительно заключить договор на выполнение отдельных работ с другими лицами. В этом случае эти лица несут ответственность перед заказчиком самостоятельно.

В договоре подряда на стороне подрядчика может выступать два или более лиц. В зависимости от предмета обязательства по отношению к заказчику они могут ответственность:

· Солидарную при неделимости объекта (являются солидарными должниками и солидарными кредиторами);

· Долевую при делимости объекта (несут ответственность в пределах своей доли в обязательстве).

Сроки в договоре подряда:

- начальный срок выполнения работ

- промежуточный срок завершения отдельных этапов работы

- конечный срок выполнения работ

За нарушение сроков подрядчик несет ответственность, если иное не установлено законом или договором. Изменяться они могут только в порядке и в случаях предусмотренных договором. Если в результате нарушения конечного срока выполнения работ заказчик утратил интерес к результату работы, он может отказаться от исполнения договора и требовать возмещения убытков.

Задание заказчика исполняется подрядчиком из своих материалов, своими силами и средствами, если иное не предусмотрено договором. За надлежащее качество предоставленных материалов и оборудования, подрядчик несет ответственность.

Подрядчик, выполняя задание, может использовать такие материалы, оборудование, технологию производства работ, которые позволят уменьшить его расходы на выполнение работ с сохранением качества, при этом он имеет право на оплату по цене предусмотренной договором.

Договором подряда может быть предусмотрено, что материал и оборудование представляется заказчиком. В этом случае подрядчик должен использовать материал экономно и расчетливо, а остаток возвратить. Подрядчик несет ответственность за несохранность предоставленных материалов, вещи, переданной на переработку и иного имущества, переданного для исполнения договора подряда.

В случае если в результате недостатков предоставленных заказчиком материалов, работа не была выполнена или выполнена, но не пригодна к использованию, подрядчик имеет право на оплату своей работы, если докажет, что недостатки материалов заказчика не могли быть обнаружены при надлежащей приемке.

Риск гибели или порчи материала, оборудования несет предоставившая их сторона.

Риск гибели или порчи выполненной работы несет:

- подрядчик до приемки ее заказчиком;

- сторона, допустившая просрочку в приемке результат работы.

Одним из условий договора подряда является цена работы, при ее отсутствии в договоре, он определяется ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно уплачивается за аналогичную работу. Цена включает в себя – компенсацию издержек подрядчика и его вознаграждение.

Одним из способов определения цены является составление сметы. С момента ее подтверждения заказчиком она становится частью договора. Смета может быть приблизительной или твердой (если не установлено иное смета считается твердой).

Приблизительная смета может быть изменена: если возникла необходимость проведения дополнительных работ, подрядчик должен своевременно предупредить об этом заказчика. Он в свою очередь либо соглашается на изменение сметы, либо отказывается от договора и уплачивает цену за выполненную работу. Если подрядчик не предупредил вовремя о необходимости повышения цены, то работа оплачивается по цене, предусмотренной в договоре.

Твердая смета не подлежит ни уменьшению, ни увеличению. Однако при значительном увеличении стоимости материалов и оборудования, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора подрядчик вправе требовать увеличения цены, а при отказе заказчика требовать расторжения договора.

Способы оплаты работы:

- предварительная оплата работы или отдельных этапов, если это прямо предусмотрено в договоре.

- по общему правилу – оплата после окончательной сдачи результатов работы, выполненных надлежащим образом и в срок.

- выплата задатка или аванса по требованию подрядчика, если это предусмотрено законом или договором.

В случае, когда заказчик не исполняет своей обязанности по уплате, подрядчик имеет право на удержание результата работы, принадлежащих заказчику оборудования, остатков материала и другого имущества.

Права заказчика во время выполнения работ:

· Проверять ход и качество работы, не вмешиваясь в деятельность подрядчика.

· Отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков, если подрядчик своевременно не приступает к исполнению или выполняют работу настолько медленно, что срок выполнения будет очевидно нарушен.

· Назначить разумный срок для устранения существенных недостатков, которые выявились в ходе работы. При не устранении недостатков в разумный срок заказчик вправе либо отказаться от договора и потребовать возмещения убытков, либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика.

· Вправе в любое время до сдачи результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику цену за выполненную работу и возместив убытки в пределах разницы между выплаченной и ценной договора.

Заказчик обязан содействовать в выполнении работы. При неисполнении этой обязанности подрядчик вправе требовать:

- возмещение причиненных убытков;

- перенесение сроков исполнения работы.

В случае, если заказчик не исполняет обязательства по предоставлению материалов, оборудования, технической документации, препятствует исполнению договора подрядчиком, последний вправе:

- не приступать к работе, а начатую приостановить.

- отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

- сохраняет право на уплату цены с учетом выполненной части работы.

Обязательства подрядчика:

· Немедленно предупредить заказчика, приостановив работу до его указаний, если:

- обнаружил недостатки предоставленного заказчиком материала, оборудования, технической документации;

- о неблагоприятных последствиях выполнения его указаний;

- об иных обстоятельствах, которые влияют на годность и прочность результатов работы либо создают невозможность ее завершения в срок.

При не уведомлении заказчика об этих обстоятельствах и продолжении работы, не вправе в последствие ссылаться на них.

· Обязан передать заказчику вместе с результатом работы информацию по эксплуатации и использованию предмета договора подряда;

· В случае расторжение заказчиком договора подряда, подрядчик обязан возвратить предоставленные ему материалы, оборудование, иное имущество или возместить их стоимость, если возврат невозможен.

· Каждая из сторон не вправе сообщать сведения, полученные от другой стороны в ходе выполнения договора о новых решениях и технических задачах третьим лицам без согласия другой стороны.

 

Если заказчик не заменит материал, оборудование и т.д., не изменит своих указаний и не предпримет других мер, подрядчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

При окончании выполнения работы подрядчиком заказчик обязан принять ее в сроки и в порядке, определяемые договором с участием подрядчика. При обнаружении недостатков заказчик должен немедленно заявить об этом и занести в акт приемки. Если заказчик принял работу проверки, не вправе ссылаться на недостатки работы, которые могли бы быть обнаружены при ее проведении – явные недостатки.

При обнаружении скрытых недостатков после приемки заказчик обязан известить об этом подрядчика в разумный срок.

В случае спора между сторонами по поводу недостатков назначается экспертиза. Расходы несет:

- по общему правилу подрядчик;

- сторона, потребовавшая назначение экспертизы, если нет причинной связи между подрядчиком и недостатками.

Уклонение заказчика от принятия работы:

- риск гибели изготовленной вещи считается перешедшим с момента, когда должна была состояться передача вещи.

- подрядчик по истечении месяца со дня, когда работа должна была быть принята и при двукратном предупреждении заказчика, вправе продать результат работы, а вырученную сумму за вычетом ему причитающегося внести на имя заказчика в депозит.

Качество работы

Качество работы должно соответствовать:

- закону – обязательные требования, за нарушение которых законом предусмотрена ответственность.

- условиям договора – требования предусмотренные договором к свойствам результата работы, который должен быть пригоден к использованию в пределах разумного срока.

-при отсутствии или неполноте условий договора, требования, обычно предъявляемые к работам соответствующего рода.

Результат работы также должен соответствовать условиям договора в течение всего гарантийного срока, который устанавливается законом, договором или обычаями делового оборота. Гарантия качества распространяется на все составляющие результата работы. Гарантийный срок начинает течь с момента принятия результата работы или должен был быть принят заказчиком.

В случаях, когда результат работы выполнен с недостатками, делающими его непригодными к использованию, заказчик имеет право требовать от подрядчика:

· безвозмездного устранения недостатков в разумный срок либо безвозмездного выполнения работы заново с возмещением убытков, вызванных просрочкой;

· соразмерного уменьшения цены за работу;

· возмещения своих расходов на устранение недостатков, в случае если это предусмотрено договором.

В случае если данные требования не были удовлетворены в установленный срок, если недостатки являются существенными неустранимыми заказчик вправе отказаться от исполнения договора и требовать возмещения убытков.

Заказчик может предъявить свои требования по поводу недостатков, обнаруженных в установленные сроки:

- в течение гарантийного срока;

- в разумный срок, в пределах двух лет со дня передачи, если гарантийный срок или иные не установлены договором, законом или обычаями делового оборота.

- по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет с момента передачи работы, если недостатки возникли до передачи работы или по причинам, возникшим до этого момента.

Срок исковой давности для таких требований составляет один год, а для зданий и сооружений три годы. Течение исковой давности начинается с момента принятия работы в целом. В случаях когда на результат работы установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков сделано в пределах этого срока, течение срока исковой давности начинается с этого дня.

При прекращении договора подряда заказчик вправе требовать предоставления незавершенной работы с компенсацией подрядчику его затрат.