Договор управления с управляющей организацией

 

Управляющая организация может быть выбрана:

- на общем собрании собственников помещений дома;

- на собрании членов ТСЖ, если общее собрание собственников создало ТСЖ и его члены решили, что целесообразно прибегнуть к помощи профессиональной управляющей компании;

- на открытом конкурсе по отбору управляющей организации, если собственники не выбрали или не реализовали способ управления.

Основанием для возникновения правоотношений между управляющей организацией и собственниками помещений является договор управления многоквартирным домом.

По договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Утвержденного, типового договора управления многоквартирным домом нет. Так что все условия договора — это предмет договоренности двух сторон: собственников и управляющей организации.

В обязательном порядке в договоре должны быть указаны следующие условия:

- адрес многоквартирного дома и состав общего имущества;

- перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества и порядок его изменения;

- перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- механизм контроля за выполнением управляющей организацией договорных обязательств.

Включать или нет в договор какие-либо другие условия — предмет для обсуждения сторонами договора. Так, в договор управления можно включить:

- участие представителей собственников в конкурсах подрядчиков по текущему содержанию общего имущества и комиссиях по приемке работ;

- порядок принятия решений о получении дополнительных доходов и их использовании;

- подробности обслуживания земельного участка;

- обязательность подписания актов проверок коллективных счетчиков воды, тепла и электричества уполномоченным представителем собственников, и т.д.

Условия договора управления устанавливаются одинаковыми для всех.

Заключается договор управления многоквартирным домом на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. По мере исполнения договора управления возникает необходимость изменения его отдельных положений. В связи с чем целесообразно предусмотреть в договоре, заключенном на срок более одного года, пункты, согласно которым некоторые условия договора могут меняться ежегодно путем подписания соответствующего соглашения, утвержденного общим собранием собственников помещений и управляющей организацией.

Если ни одна из сторон договор не заявила о прекращении договора управлением многоквартирным домом по окончании срока его действия, такой договор считается продленным на тот же строк и на тех же условиях.

Согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания, если иное не предусмотрено договором. Учитывая, что добиться 100- процентного подписания договора собственниками помещений чаще всего не возможно, вступление договора в силу может затянуться на неопределенный срок.

Для того, чтобы исключить споры о дате вступления в силу договора управления, собственники помещений вправе включить в договор условие о порядке вступления его в силу через порядок его подписания. Например, предусмотреть вступление договора в силу после подписания собственниками, владеющими более чем 50 % от общей площади помещений.

Договор управления заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления может быть оформлен с каждым собственником помещения в многоквартирном доме или путем составления двух экземпляров, по одному для каждой стороны с указанием в нем порядка хранения экземпляра для собственников. При втором варианте оформления, в условиях договора управления необходимо ввести данные о лице, которому передается экземпляр собственников, о месте его хранения и порядке выдачи копий договора.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, т.е. ст. 450-453 гл. 29 ГК РФ.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет его условий. Соответствующее решение должно быть принято на общем собрании собственников помещений (п.8.2. ст.162 ЖК РФ).

Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением документы вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ, ЖСК. В случае, если выбрано непосредственное управление собственниками помещений, документы передаются одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной приказом Министерства регионального развития РФ от 01.06.2007 № 45 (для многоквартирных домов, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 01.07.2007).

Иными документами, связанными с управлением многоквартирным домом, могут быть:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута (сервиту́т — право ограниченного пользования чужим земельным участком) или иных обременений, относящихся к части земельного участка;

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Договором управления могут быть предусмотрены другие сроки отчета.

Рабочей группой Тамбовской городской Думы подготовлен примерный договор управления многоквартирным домом. Его основу составили разработки Фонда «Институт экономики города», где учитывались различные нюансы отношений между собственниками жилья и управляющими организациями. Данный договор носит рекомендательный характер и может быть доработан с учетом пожеланий сторон договора. Полный текст примерного договора управления размещен на официальном сайте Тамбовской городской Думы: (www.tambovduma.ru/oficialdocuments.html).