Переход права на ЗУ при переходе права собственности на з,с,с (ст. 35 ЗК РФ).

Общее правило: при переходе ПС на з,с,с к новому собственнику недвижимости переходит право на использование соответствующей части ЗУ на тех же условиях и в том же объеме.

В рамках ст. 35 регламентируется 2 ситуации:

1. Собственник здания и ЗУ совпадают в одном лице. З,С,У м.б. отчуждено только с одновременным отчуждение ЗУ. И НАОБОРОТ. Иначе сделка – НИТОЖНА. Если продается часть недвижимости, то пропорционально продается доля в праве на ЗУ.

2. Собственник объекта недвижимости и ЗУ не совпадают в одном лице.

а) если продавец недвижимости использовал ЗУ на праве ПБП, то по мнению ВАС к покупателю-ЮЛ перешло ПБП. При этом в ПП ВАС №11 – покупатель недвижимости имеет право оформить либо право аренды, либо право собственности.

 

б) если участок использовался продавцом на праве аренды, то переходит право аренды. Не требуется расторжение договора аренды между собственником ЗУ и продавцом недвижимости и заключение нового договора аренды между собственником и покупателем.

Обязанным по ранее заключенному договору – новый собственник с регистрации ПС на здание, строение, сооружение.

 

*Большие споры возникают по поводу определения площади ЗУ, который м.б. оформлен при переходе ПС на здание, строение, сооружение. Если ЗУ сформирован и поставлен на кадастровый учет, то вопрос о площади решается по данным кадастрового учета.

Если участок не сформирован, то – правила п. 2 ст. 35, который отсылает к положениям ст. 33 ЗК. Нужно руководствоваться нормами или нормативами, которые установлены для определенных видов ЗУ, проектной документацией, правилами землепользования и застройки; землеустроительные экспертизы.

 

Приобретательская давность урегулирована ГК, в самом ЗК таких положений нет.

Положения ст. 234 ГК РФ применяются только в отношении ЗУ, принадлежащих на праве частной собственности при условии соблюдения требований, установленных в ГК РФ (в ст. 234 ГК). Этот вывод – из п. 16 совместного постановления ВС и ВАС №10-22 от 29 апреля 2010 года.

ПД служит обеспечению прочности оборота, т.к. законодатель отдает предпочтение не собственнику ЗУ, а лицу, которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным в течение 15 и более лет, т.к. участок необходимо использовать, он д. находиться в обороте.

 

Смысл приобретательной давности двоякий:

- установление ПС

- прекращение ПС в отношении лица, который не использовал ЗУ и не защищал свое право собственности на ЗУ.

Толкование атрибутов ПД – п. 15 Постановления (давность, непрерывность)…

Право собственности на самовольную постройку не м.б. приобретено в силу приобретательной давности (суд практика). Ибо применение норм о ПД в подобных случаях значила бы освобождение лица-создателя самовольной постройки от обязанности соблюдения законов, иных НПА, строительных и градостроительных норм и правил.

 

НАСЛЕДОВАНИЕ ЗУ.

Урегулировано ГК РФ в части третьей.

Статья 1181 ГК допускает наследование ЗУ, которые принадлежат не только на праве собственности, но и на праве ПНВ.

Нотариусы решили, что если ЗУ был на праве ПНВ, а наследников несколько, то они будут оформлять долевое ПНВ.

 

Ст. 1182 ГК – возможность раздела – только если участок неделим в силу закона или если не м.б делимы меньше минимального….?

 

Наследование КФХ ст. 1179 – участок разделу не подлежит, поэтому – доля в праве. Лицо дБ леном кфх или д.б. принято в кфх. В ином случае – денежная компенсация.

Наследство открывается после смерти любого члена кфх.

 

ПРИВАТИЗАЦИЯ.

Вопросы приватизации ЗУ урегулированы помимо ЗК в ФЗ «о приватизации государственного и муниципального имущества». П – это переход ЗУ в С из Г/МС.

Особенности:

1. С момент принятия ЗК РФ (2001) – обязательна приватизация з,с,с и ЗУ, на котором эти строения располагаются. До 2001 года этот вопрос не был урегулирован.

2. При приватизации з,с,с возможно заключение договора К-П, аренды. Выбор осуществляется по усмотрению собственника недвижимости.

3. Для ОМС заключение таких договоров является обязанность. Это принципиальное отличие приватизации от К-П. При этом заключение договора аренды не лишает в дальнейшем заключить договор К-П ЗУ в порядке приватизации.

4. Необходима постановка ЗУ на кадастровый учет, п. 8 ст. 28 – перечень участков – перечень участков, которые не подлежат приватизации.

Часто отказывают в приватизации участков из земель общего пользования. => нужно доказать обратное.

 

Процедуры оформления прав:

Для ЮЛ и для ФЛ – разные правила по переоформлению.

 

1. Установлен срок для переоформления (до 1 июля 2012), для ФЛ срок не ограничен

2. Для граждан – бесплатно, а для ЮЛ за плату

3. Разный порядок: ЮЛ необходимо обратиться в орган МС с заявлением о переоформлении права на ЗУ, затем д.б. издан административный акт о предоставлении в аренду или собственность. Затем следует заключение договора (К-П/аренды).

ФЛ – переоформление=перерегистрация права. Не нужно обращаться с заявлением, но можно сразу обратиться в Росреестр с заявлением о перерегистрации права. Перечень документов и особенности – ФЗ «о введение в действие ЗК» (обратить внимание на переоформление прав членами садоводческих, данных, огороднических некоммерческих объединений, см. закон «о данных…»).

 

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗУ – тоже самостоятельно!!!

 

Оно является административным по х-ру основанием возникновения права на ЗУ. Предоставление регламентируется ЗЗ. Единой процедуры предоставления нет, различают предоставление для строительства и для целей, не связанных со строительством (здесь в силу ст. 34 ЗК вопросы предоставления для указанных целей регламентируются органами власти, МС, т.е. собственниками).

 

Предоставление для строительства – в некоторых случаях в обязательном порядке предоставление участков осуществляется посредством проведения торгов.

 

Нужно иметь в виду, то предоставление осущ-ся с/без предварительного согласования места размещения объекта.

 

Под предварительным согласованием понимается--- …

 

Когда и зачем проводится - …

 

Нужно определить то включается в понятие «формирование ЗУ»…

 

ТЕМА: ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА НА ЗУ.

Глава – 7 ЗК РФ.

Основания прекращения: добровольные и принудительные.

Основания прекращения сформулированы применительно к каждому титулу (виду) прав на ЗУ. В предыдущем ЗК была одна статья на все ЗУ.

 

Ст. 44 ЗК «Основания прекращения права собственности», ст. 45 – «Основания прекращения ПНВ и ПБП»; Ст. 46 ЗК – «Прекращение аренды»; ст. 47 – «Прекращение безвозмездного срочного пользования», ст. 48 – «Основания прекращения сервитута».

 

В отличие от других прав право собственности в части прекращения в значительной мере регулируется нормами ГК РФ.

 

К добровольным основаниям относятся:

- отчуждение

- …

Принудительные:

- изъятие для гос (мун) нужд

- принудительное прекращение, связанное с нецелевым использованием или связанное с использованием, которое сопряжено с грубым нарушением з-ва (ухудшение экологической обстановки…).

 

ст. 44 – Право собственности:

- отказ от ПС. Порядок отказа от ПС- п.2 ст. 53 ЗК РФ. ГК – 236 – общие правила. По отношения к ЗУ – только заявление отказе, которое подается в регистрирующий орган.

 

- Отчуждение

- Принудительное прекращение:

= изъятие ЗУ для гос (мун) нужд – ст. 279-282 ГК РФ.

ст. 294 и ст. 285 ГК.

 

Перечень оснований принудительного прекращения – в ГК. Ст. 286 ГК – устанавливает порядок изъятия ЗУ в виду ненадлежащего использования.

 

 

ПБП, ПНВ.

Ст. 45 ЗК – более обширный перечень оснований. От этих прав м. отказаться, отказ урегулирован в п. 3-6 ст. 53 ЗК РФ.

Заявление нужно собственнику или его представителю подать в ОГВ, ОМС.

Установлен перечень прилагаемых к заявлению документов, в месячный срок органа принимает решение о прекращении права ПБП или ПНВ.

 

Отсутствует форма такого заявления. Установлен момент прекращения таких прав в зависимости от факта ГР права. Если право было зарегистрировано, то и прекращается оно с момента ГР, если не было зарегистрировано, то с момента принятия соответствующего решения.

 

Принудительные основания:

- Неиспользование ЗУ по назначению

- Использование способами, которые привели к снижению плодородного слоя

- Неустранение совершенных умышленно некоторых земельных правонарушений (отравление, загрязнение, поре земли и т.д. – п. 2 ст. 45 ЗК РФ).

Теоретически установлена возможность прекращения права в случае систематической неуплаты земельного налога.

- Изъятие ЗУ для гос (мун) нужд

- другие

 

Кроме этих оснований важно соблюдение процедуры прекращения права. Порядок принудительного прекращения – ст. 54 ЗК РФ. Согласно п. 2 ст. 154 принудительное прекращение ПБП, ПНВ допускается при условии неустранения фактов ненадлежащего использования ЗУ после наложения административного взыскания в виде штрафа.

 

Обязательно составит предупреждении. Дается время для устранения нарушений законодательства. По истечении этого срока использование ХУ д.б. проконтролировано и если пользователь допускает нарушения з-ва, то только в этом случае возможно инициировать в установленном порядке процедуру прекращения права (п. 3 ст. 53 ЗК РФ).

 

Изъятие.

Ст. 279 ГУ – для гос и мун нужд у собственника. В соответствии со ст. 283 ГК – порядок выкупа ЗУ у собственника распространен на случаи прекращения иных вещных прав (а именно ПБП и ПНВ). Неурегулированы в рамках ГК является вопрос о порядке выкупа ЗУ, если он используется на праве аренды.

Этот вопрос решен в Президиума ВАС РФ от 26 июля 2011 года №2379/11.

Системное толкования норм ГК, ЗК позволяет сделать вывод, что порядок выкупа участка у собственника м.б. распространен и на случаи выкупа участка для гос (мун) нужд, переданного в аренду.

Данную позицию ВАС объясняет необходимостью предоставления определенных гарантий лицу, чьи права будут прекращены путем выкупа (предварительное уведомление об изъятии – не менее чем за год; включение в выкупную цену рыночной стоимости объекта, а также всех убытков, включая упущенную выгоду; возможность судебного обжалования выкупной цены и других условий выкупа и предвариельность возмещения). ВАС РФ – п. 2 ст. 281 ГК (определение выкупной стоимости ЗУ) подлежит применению по аналогии к арендованным ЗУ.