Тема 6. Метод капіталізації доходу

На вивчення даної теми відводиться 10годин, з них на самостійне вивчення 6год.

 

Самостійна робота 11/6

Тема: Застосування дисконтування для оцінки варіантів інвестування

Питання:

1.Визначення теперішньої вартості рентних платежів

2.Визначення теперішньої вартості щорічних періодичних доходів

Ключові терміни і поняття:

Рентні платежі

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

 

У фінансовій практиці виникає потреба оцінити майбутні грошові потоки, пов'язані з володінням певним активом. Цю потребу можна реалізувати шляхом обчислення теперішньої вартості майбутніх надходжень коштів. Для цього використовується метод дисконтування, тобто приведення грошової суми майбутнього періоду до теперішнього.

Ставка дисконту - це відсоткова ставка, яка застосовується до майбутніх доходів і враховує ризик та невизначеність, пов'язані з фактором часу.

Врахування вартості грошового потоку у часі є головною концепцією в теорії фінансів, оскільки вартість грошей сьогодні вища, ніж вартість грошей, які можуть бути отримані в майбутньому.

До основних факторів, які зумовлюють різницю у вартості грошей, належать: інфляція, ризик, втрачена вигода, схильність до ліквідності.

У фінансованому та інвестиційному аналізі використовуються метод нарощування, або компаундування, для визначення майбутньої вартості потоку готівки за формулою складних відсотків і метод дисконтування для визначення теперішньої вартості грошових потоків, які будуть одержані в майбутньому.

Розрахунок майбутньої вартості грошового потоку використовується для визначення суми депозиту залежно від строку та способу нарахування відсотків, суми боргу за кредитними угодами, при розрахунках відсоткових ставок за цінними паперами.

Визначення теперішньої вартості майбутніх грошових надходжень методом дисконтування дає змогу розрахувати ефективність інвестиційного проекту або ціну, яку можна було б заплатити сьогодні за цінні папери з визначеним доходом у майбутньому.

Надходження або платежі одного розміру, які здійснюються через однакові інтервали часу, називаються ануїтетами, або рентою. Розрахунок теперішньої та майбутньої вартості ануїтету лежить в основі визначення грошових потоків від облігацій, лізингових угод, застави майна, амортизаційних кредитів, довічної ренти тощо.

Література:

1. Оценка имущества и имущественных прав в Украине: Монография/ Под ред.. Н.П.Лебедь.- К «Принт - Экспресс», 2003

2. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ.- М.: Дело 1997, с.95-99

ПИТАННЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЮ

1. Що ви розумієте під ставкою дисконту, процесом дисконтування

2. Назвіть основні фактори, що зумовлюють різницю вартості грошей у часі

3. Як називаються платежі однакового розміру, які здійснюються через однакові інтервали часу

Тема 7. Витратний метод оцінювання майна

На вивчення даної теми відводиться 18 годин, з них на самостійне вивчення 8 год.

 

Самостійна робота 12/7

Тема: Ринковий та неринковий вид вартості витратного підходу

Питання:

1.Особливості застосування витратного підходу

2.Алгоритм ринкового та неринкового виду вартості у витратному підході

Ключові терміни і поняття:

Ринковий та неринковий види вартості

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

1. Розглядаючи дане питання, необхідно пам’ятати, що витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення. Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).

Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення. Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишкова вартість заміщення (відтворення).

Особливості застосування майнового підходу встановлюються відповідними національними стандартами щодо оцінки об'єктів у формі цілісних майнових комплексів та у формі фінансових інтересів.

Під час застосування методу прямого відтворення або методу заміщення використовуються вихідні дані про об'єкт оцінки, інформація про відтворення або заміщення об'єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або середньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах.

Розгляд питання доцільно розпочати з усвідомлення, що застосування витратного підходу буде найбільш ефективним при визначенні вартості нового будівництва або у випадках, які не вимагають проведення розрахунків зносу.

Відповідно витратний підхід може застосовуватися для визначення ринкових та неринкових видів вартості. Дані застосування витратного підходу розглянуті в міжнародних стандартах оцінки МСО 2 «Бази оцінки, відмінні від ринкової вартості.

При визначенні ринкової вартості – застосовують метод підрядчика чи кошторисний метод. Вартість визначається для неспеціалізованої нерухомості.

Неринковий вид вартості використовують спеціалізованої нерухомості і нерухомості з обмеженим ринком. При цьому використовують метод залишкової вартості заміщення.

Література:

1..Пазинич В.І. Оцінка об’єктів нерухомості: навч. пос. К.: Центр учбової літератури, 2009, с.171-172

ПИТАННЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЮ

1. На яких принципах базується витратний підхід

2. Охарактеризуйте основні методи витратного підходу

3. В якому стандарті розглянуто застосування витратного підходу для визначення ринкових та неринкових видів вартості

4.Які методи застосовують при визначенні ринкового і неринкових видів вартості

 

Самостійна робота 13/7

Тема: Метод розрахунку сукупного зносу

Питання:

1.Метод ринкових порівнянь

2. Технологія розрахунку накопиченого зносу

Ключові терміни і поняття:

Економічний знос

Фізичний знос

Функціональний знос

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

Вивчення теми необхідно розпочати з визначення поняття зносу.

Знос об’єкта власності – це результат його попередньої експлуатації, що призвів до часткової або повної втрати ним своїх попередніх споживчих чи економічних властивостей.

Розрізняють такі види зносу: фізичний, функціональний, економічний або зовнішній.

Застосування методу ринкових порівнянь при визначенні економічного зносу розглянемо на прикладі:

Приклад:

Відомо, що житловий будинок, що розташований в санітарно-захисній зоні підприємства був проданий за 32000 тис. грн., а подібний об’єкт, що не ввійшов в зону – за 39000 тис. грн..

За методом парних продажів економічний знос складе 39000 – 32000 = 7000 тис. грн..

Розгляд наступного питання доцільно розпочати з визначення сукупного зносу як суми фізичного, функціонального, економічного зносів.

Необхідно також ознайомитися з модифікованим методом визначення зносу.Практичне значення даного методу в тому, що при визначенні сукупного зносу земельних покращень як суми фізичного, функціонального, економічного зносів, втрата вартості, що відноситься до землі, не повинна впливати на вартість покращень.

В той же час, при визначенні сукупного зносу земельних покращень необхідно враховувати, що для будівель і споруд, що мають фізичний, функціональний знос і знаходяться в місцях підвищеної привабливості, ринкова вартість буде результатом одночасного відбуття процесів втрати вартості від фізичного і функціонального старіння і збільшення вартості від зовнішніх причин.

 

Література:

1..Пазинич В.І. Оцінка об’єктів нерухомості: навч. пос. К.: Центр учбової літератури, 2009, с.172-174

ПИТАННЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЮ

1. Дайте визначення поняття зносу
2. Які виду зносу ви знаєте
3. В чому різниця між усувним та неусувним зносом
4. Охарактеризуйте методи визначення зносу

 

Самостійна робота № 14/7

Тема: Методи оцінки повної вартості будівництва

Питання:

1.Метод “50” на “ 50”

2.Метод за витратами на введення житла

Ключові терміни і поняття:

Метод «50 на 50»

 

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

1.Метод «50 на 50» полягає в тому, що при спорудженні будов з використанням сучасних, здебільшого дорогих імпортних матеріалів (котеджі, особняки і т.д.) у договорах з підрядником передбачається рівність витрат на матеріали (конструкції, комплектуючі тощо) та інших витрат (за заробітну плату, експлуатацію використовуваної будівельної техніки і т.п.) у структурі сукупних витрат на спорудження об’єкта.

При оцінці вартості відтворення (заміщення) оцінюваного об’єкта даний підхід дає хоча й досить приблизні, але обґрунтовані і близькі до реальних результати. Він є корисним при здійсненні попередніх експрес-оцінок вартості об’єкта. Тим більше що з вартістю матеріалів завжди можна досить точно визначитися як замовнику, так і оцінювачу, звернувшись до прас-листів і інтернет –інформації їх виробників.

2.Метод за витратами на введення житла полягає в тому, що при розрахунку вартості оцінюваного об’єкта використовується інформація про вартість введення в експлуатацію 1 м.кв. житла в цінах на дату оцінки. Ця інформація може бути отримана із всеукраїнських і регіональних статистичних збірників, які щорічно фіксують і публікують підсумкові річні дані про капітальні вкладення на житлове будівництво та річну кількість введеного житла. Визначивши за цими даними питомий показник (в розрахунку на 1 м.кв. введеного житла) і помноживши це значення на площу оцінюваного об’єкта та на інтегральний поправковий коефіцієнт приведення розходжень у конструктивному виконанні житлового об’єкта й об’єкта оцінки, можна розраховувати повну вартість заміщення. Якщо подібні поправки обґрунтовані, досить точні і враховують максимум розходжень, то отримана вартість може відображати близький до об’єктивного результат.

Література:

1.Оцінка активів підприємства: навчальний посібник/ [ Панасовський Ю.В., Семененко Б.А., Теліженко О.М. та ін.]; за заг. ред. Ю.В. Панасовського. - Суми: Університетська книга,2009. с.69 -70

ПИТАННЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЮ

1.Визначіть сутність методу «50 на 50»

2. В яких випадках використовують метод «50 на 50»

3. В чому сутність методу за витратами на введення житла

4.Яка інформація використовується при визначенні вартості

5. Назвіть джерела інформації використання методу за витратами на введення житла

Самостійна робота № 15/7

Тема: Базові ціни в будівництві та інформаційне забезпечення оцінки

Питання:

1.Поняття базових цін в будівництві

2.Інформаційне забезпечення витратного методу

Ключові терміни і поняття:

Базова ціна

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

1.Вивчаючи дане питання, необхідно запам’ятати, що використовуючи деякі методи витратного підходу, слід врахувати той факт, що в будівництві встановлені базові ціни.

Такими є ціни, нормативно встановлені в 1955, 1969, 1984 й 1991 роках. Якщо об’єкт був побудований в 1972 році, то його балансова вартість, якщо вона не була навмисно перекрученв бухгалтерським обліком, відображала вартість будівництва в базових цінах 1969 року. Відповідно, при приведенні цієї історичної вартості, зафіксованої станом на момент постановки на баланс (1972), до дати оцінки необхідно використати коефіцієнти переведення базових цін, тобто цін, які були базовими в цей період і за якими в цей період здійснювалося будівництво. У цьому випадку це ціни 1969 року і, приводячи їх до дати оцінки, необхідно використовувати статистичні індекси зростання цін у будівництві за період з 1969 по 1984 рік, далі – з 1984 по 1991 рік, з 1991 по рік, на який є останні офіційні дані про зростання цін у будівництві (індекси) до дати оцінки. Зростання цін у будівництві за період, що залишився до дати оцінки, не врахований даними індексами, можна врахувати за індексом інфляції за період від моменту, на який є останнє значення відповідного індексу до дати оцінки.

2.До інформаційного забезпечення проведення оцінки за витратним підходом слід віднести:

1. Офіційні документи про кількісні і якісні характеристики об’єкта (технічний паспорт)

2.Бухгалтерські дані про первісну балансову вартість об’єкта із вказівкою строку постановки на баланс (інвентарні відомості, кошторис)

3. Довідкові матеріали з вартості виконання будівельних робіт

4. Постанови КМУ та Указ президента про офіційну індексацію вартості основних фондів у період з 1991 по 1996 рік і наступної деномінації національної валюти.

5. Періодичні видання Міністерства статистики, будівництва та архітектури, у яких публікуються офіційні дані про індекси зростання цін у будівництві

6.Збірники УПВВ будинків і споруд, розроблені структурами Держбуду СРСР, для об’єктів типового будівництва в 1969 -1972 роках

7. Нормативи питомих капітальних вкладень. – офіційне видання. У якому містяться відомості про нормативну вартість введення та збільшення потужності основних об’єктів промислового будівництва

8.Правила підрахунку площ, об’ємів і поверховості будинків

9.Правила визначення фізичного зносу

10. Статистичні щорічники за відповідні роки – як загальнонаціональні, так і по областях.

 

Література:

1.Оцінка активів підприємства: навчальний посібник/ [ Панасовський Ю.В., Семененко Б.А., Теліженко О.М. та ін.]; за заг. ред. Ю.В. Панасовського. - Суми: Університетська книга,2009. с.70-71

ПИТАННЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЮ

1. Що ви розумієте під базовими цінами
2. Назвіть методику перерахунку цін до теперішнього часу
3. Що відносять до інформаційного забезпечення проведення оцінки за витратним підходом

Тема 8. Імітаційні моделі