Вопрос 7 : Земля и земельные участки как V земельных правоотношений.

Земельный фонд РФ - вся земля в пределах государственной границы РФ.

 

По целевому назначению он делится на 7 категорий:

1) земли с/х назначения - земли, используемые или предназначенные для нужд с\х и расположенные за границами населенных пунктов. В состав земель с\х назначения включается фонд перераспределения - земли, предназначенные для с\х производства, находящие в государственной или муниципальной собственности, за исключением земель, изъятых для государственных или муниципальных нужд. Особенности: всегда за границей населенного пункта, и предназначены для с\х производства.

2) Земли населенных пунктов - земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Особенность: земли населенных пунктов отграничиваются от других категорий границей населенного пункта.

3) Земли специального назначения - земли, расположенные за границами населенных пунктов, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности и\или эксплуатации объектов промышленности, транспорта, связи, радиовещания, космического обеспечения, обороны, безопасности, иного специального назначения.

4) Земли особо охраняемых территорий и объектов - земли, имеющие особое природоохранное, историко-культурное, рекреационное, оздоровительное, эстетическое, научное, иное особо ценное значение. Эти земли, как правило изъяты, либо установлены ограничения по использованию.

5) Земли лесного фонда - включают 2 вида: а) лесные земли- земли, занятые лесной растительностью и непокрытые ею, но предназначенные для восстановления лесной растительности. б) не лесные земли- земли, предназначенные для ведения лесного хозяйства.(лесопереработка, дороги, просеки, болота, гари и т.д.)

6) Земли водного фонда - включают: а) земли, занятые поверхностными водами, сосредоточенными в водных V. б) земли, занятые техническими сооружениями, расположенными на водных V. (гидротехнические сооружения).

7) Земли запаса - земли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, не предоставленные гражданам или Ю/Л, за исключением земель фонда перераспределения. Это единственная категория земель, цель использования которых не определена.

Для каждой категории земель существуют свои правовые нормы- ЗК, ЛК, ФЗ и т.д.

 

Перевод земель\земельных участков - специальная процедура изменения категории земель\участков, урегулированная нормами ЗК, ФЗ от 21.12.2004 года «о переводе земель\участков из одной категории в другую» №172 ФЗ, иными ФЗ и законами S РФ. Это вопрос совместного ведения по прямому указанию требований ЗК.

 

Органы, принимающие решение о переводе земель(изменении категории):

1) Правительство РФ - принимает решение об отношении земель, находящихся в федеральной собственности.

2) ОИВ S РФ - принимают решения по землям, находящимся в собственности S РФ, а также землям с\х назначения, находящихся в муниципальной или частной собственности.

3) ОМСУ - принимают решения по всем остальным категориям. Им остается муниципальные частные земли, за исключением земель с\х назначения.

Закон устанавливает возможность изменения категорий без согласия собственников. По инициативе ОГВ, ОМСУ и при отсутствии согласия правообладателя земельного участка возможен перевод в 2 случаях: 1) если перевод связан с установлением особо охраняемой природной территории. 2) если перевод связан с установлением, изменением границ населенного пункта.

 

Основания для отказа в переводе земель\участков:

1) если не соответствует целевое назначение земель\участка, утвержденным документом территориального планирования, документации по планировке территории, или землеустроительной документации. Если не соответствует заявленное целевое использование ген. Плану и т.д. документам, то будет отказано. Чтобы перенести земли, следует внести изменения в эту документацию.

2) наличие отрицательной экологической экспертизы в случаях, когда она требуется

3) иные ограничения или запреты, установленные в ФЗ

Если оснований для отказа нет, то ОГВ, ОМСУ, принявший решение о переводе, обязан в течение 5 дней уведомить орган, осуществляющий государственный кадастровый учет земельных участков – Земельная кадастровая палата. Орган кадастрового учета уведомляет о принятом решении, о переводе правообладателей земельных участков и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несмотря на это уведомление, переоформления правоустанавливающих документов не требуется.

Перевод считается состоявшимся с даты осуществления государственного кадастрового учета земельных участков в связи с изменением их категорий.

 

Специфические нормы перевода земель отдельных видов. Особенности перевода отдельных видов земель:

1) с\х угодья могут быть переведены в другую категорию только в исключительных случаях, определенных ФЗ. Этими случаями признается добыча полезных ископаемых, выполнение м\у обязательств по строительству объектов и т.д.

2) земли населенных пунктов могут быть переведены в иные категории, либо иные категории могут быть переведены в земли населенных пунктов. Могут быть изменены в результате изменения или установления границ населенных пунктов, либо в результате включения(исключения) земельного участка из границ населенного пункта.

3) Земли специального назначения переводятся без ограничений при условии, что земли будут восстановлены, либо разработан проект рекультивации земли.

4) Земли особо охраняемых территорий. Их перевод в другую категорию осуществляется при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы, иных экспертиз, предусмотренных законом при условии утраты ими особого природоохранного, научного, историко-культурного, рекреационного или иного особо ценного назначения. В земли особо охраняемых территорий перевод производится в случаях, указанных ФЗ(2 случая): 1) в случае установления туристско-рекреационной особой экономической зоны 2) в случае создания особо охраняемой территории

5) Перевод земель лесного фонда, занятых защитными лесами. Он разрешается в случаях: 1) создания особо охраняемых территорий 2) изменения границ населенных пунктов 3) создания туристско-рекреационных особых экономических зон 4) для размещения V государственного или муниципального значения при отсутствии иных вариантов размещения

6) Земли водного фонда. Их перевод в земли иных категорий производится в случаях создания туристско-рекреационных особых экономических зон.; в случае создания особо охраняемых природных территорий; размещения V государственного, муниципального значения при отсутствии иных вариантов для размещения; в случае изменения русла, границ, иные изменения местоположения водного V, прекращение существования водного V, в том числе изменение в связи с созданием искусственных земельных участков. В земли водного фонда перевод осуществляется: 1) если земли заняты водными V 2) изменение русла, местоположения водного V 3) создание искусственных водных V, а также гидротехнических, иных сооружений на водных V.

7) Земли запаса. Их перевод в земли иных категорий осуществляется при условии формирования соответствующих земельных участков. Должен быть кадастровый учет, и они должны быть выделены. Закон допускает их в качестве охотничьих угодий без кадастрового учета.

Земельный участок - это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с ФЗ.

Границы участка и его индивидуализация осуществляется поэтапно: 1) межевание - осуществляют частные лица. Они выдают межевой план. На его основании производится государственный кадастровый учет земельного участка(земельная палата), в результате которого каждому участку присваивается индивидуальный учетный номер, и выдается кадастровый паспорт земельного участка. То есть 2 документа- межевой план, кадастровый паспорт. С 2011 года была включена норма об искусственном земельном участке, который регулирует порядок создания земельных искусственных участков, но только на водных V. Этот закон возвел правовые рамки.

Искусственный земельных участок - сооружение, создаваемое на водном V, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва, отсыпки грунта, либо иным техническим способом признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком.

Законодатель придал двойной статус этому V.

ФЗ от 19.07.2011 г. № 246 ФЗ. Искусственные земельные участки создаются только для строительства иных зданий, сооружения, либо в целям комплексного освоения для жилищного строительства.

 

Документы, необходимые для создания искусственного земельного участка:

1) проект разрешения на создание искусственного земельного участка, который согласуется с федеральным ОИВ (агентство водных ресурсов), а также ОИВ S РФ, или ОМСУ.

2) разрешение на создание искусственного земельного участка- выдается на уровне государственного органа. Это разрешение не требуется, если есть решение о строительстве или расширении морского порта.

3) документация по планировке территории. Это может быть проект межевания, градостроительный план земельного участка.

4) разрешение на проведение работ по созданию искусственного земельного участка.

5) разрешение на ввод искусственного земельного участка в эксплуатацию.

С момента ввода в эксплуатацию искусственный земельный участок считается находящимся в собственности того лица, за чей счет он создан. С момента ввода в эксплуатацию земельный участок считается переведенным из земель водного фонда в соответствующую категорию, если это предусмотрено в разрешении на создание искусственного земельного участка. Эксплуатация искусственного земельного участка осуществляется по нормам градостроительного законодательства. Использование, образование новых земельных участков из состава искусственного осуществляется по нормам земельного законодательства.

 

Важнейшими правовыми характеристиками земельного участка является целевое назначение и разрешенное использование.

 

Целевое назначение - порядок и условия использования земель, установленные законодательством для конкретных целей в соответствии с категорией земель.

Порядок изменения целевого назначения в рамках 1 категории могут устанавливать S РФ. Изменять целевое назначение могут органы, осуществляющие предоставление соответствующих земельных участков. Если по категории земель есть специальный закон о переводе, то по изменению целевого назначения на уровне РФ ничего нет.

 

Разрешенное использование - появилось в законодательстве в 1994 году. Это установленный законодательством порядок и условия использования земельного участка с учетом целевого назначения и установленных ограничений, обременений.

Разрешенное использование выделяется в отношении земель, подлежащих зонированию. Зонирование предусмотрено для земель специального назначения, земель населенных пунктов, земель, расположенных на территории поселений, городских округов, а также земель, в отношении которых планируется застройка.

Должен быть классификатор видов разрешенного использования. Этот классификатор должен быть разработан МинЭкономРазвития, или МинС\Х назначения в отношении земель с\х назначения.

 

Градостроительный кодекс предусматривает 3 вида разрешенного использования земельных участков: 1) основные виды разрешенного использования 2) условно- разрешенные виды 3) вспомогательные виды использования, которые применяются только дополнительно к первым двум.

Основные и вспомогательные виды выбираются правообладателями земельных участков самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований(кроме ОГВ и МСУ –не могут выбирать сами; государственные муниципальные учреждения и предприятия). Условно- разрешенные виды предоставляются в виде соответствующего разрешения главы местной администрации на основании заключения по результатам публичных слушаний.

 

Градостроительное зонирование - это зонирование (деление на зоны) территории муниципальных образований в целях определения территориальных зон, и установления градостроительных регламентов.

Градостроительные регламенты зонирования осуществляются в правилах землепользования и застройки- это н.п.а. ОМСУ, либо ОИВ S Москвы или Санкт-Петербурга.

Градостроительный регламент - установленные в пределах одной территориальной зоны:

1) предельные размеры минимальные и максимальные земельных участков, и предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции зданий и сооружений (высота, плотность)

2) это виды разрешенного использования земельных участков, а также всего того, что находится над\под земной поверхностью и используется для строительства зданий\сооружений, или их последующей эксплуатации.

3) Это ограничения использования земельных участков, зданий, строений, сооружений.

 

Законодатель определяет случаи, когда градостроительный регламент не должен использоваться, не распространяется на земельные участки: 1)предоставленные для добычи полезных ископаемых 2) в границах территорий общего пользования(площади, парки, дороги и т.д.) 3) занятые памятниками и ансамблями 4) участки, предназначенные для размещения линейных объектов (ЛЭП, и т.д.), либо занятыми такими V.

 

Градостроительные регламенты не принимаются, не устанавливаются: 1) для земель лесного фонда 2) земель запаса 3) земель, занятых поверхностными водными V 4) земель особо охраняемых природных территорий, за исключением лечебно-оздоровительных местностей и курортов 5) земли С/Х угодий в составе земель С/Х назначения. 6) земли особых экономических зон.

 

Градостроительный план - документ, выдаваемый ОМСУ на застроенные земельные участки, или участки, подлежащие застройке.

Градостроительный план выдается в виде отдельного документа, либо в составе проекта межевания территории. Проект межевания выдается на территорию(микрорайон и т.д.).

Градостроительный план содержит в себе информацию: 1) о границах участка 2) о видах разрешенного использования 3) о том, какие здания\ сооружения можно строить на земельном участке, и какие находятся на земельном участке 4) о публичных сервитутах 5) о градостроительном регламенте, если он принят 6) о делимости\неделимости земельного участка.

Градостроительный план содержит текстовую часть, а также графическую часть.

При делимости\неделимости мы можем использовать только положения ГК. Неделимой признается вещь, раздел которой невозможен без изменения ее назначения. Неделимым земельный участок может быть признан ФЗ. Например, земли крестьянско-фермерского хозяйства; земли общего использования садоводческих объединений.

 

Земельные участки образуются: 1) при разделе земельных участков 2) при объединении земельных участков 3) при выделе земельного участка из земель, находящихся в государственной(муниципальной) собственности 4) в результате перераспределения земельных участков 5) при создании искусственного земельного участка

 

Целевое назначение и разрешенное использование образованных земельных участков равно целевому назначению и разрешенному использованию земельных участков, из которых они образуются.

Установлен общий запрет на объединение земельных участков, находящихся на праве постоянного бессрочного пользования, безвозмездного срочного пользования, пожизненного наследуемого владения, за исключением случаев, когда эти земельные участки принадлежат одному лицу.

 

Общие требования преобразования земельных участков:

1) Предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков устанавливаются градостроительными регламентами, а в отношении земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются или не применяются- в соответствии с требованиями ФЗ. Ст. 33 ЗК.

2) Границы вновь образуемых земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований, и\или границы населенных пунктов.

3) Не допускается образование земельных участков, если это образование приводит к невозможности использования V капитального строительства на этом земельном участке. Например, участок используется для склада, там должен быть проезд для разгрузки, а если образуется участок, и свободная часть урезается, в результате чего не может быть предназначен участок под склад.

4) Не допускается раздел или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков ограничения, обременения не позволяют использовать его в соответствии с разрешенным использованием.

5) Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию чересполосицы, изломанности границ, и другим, препятствующим рациональном использованию земель недостатка, а также нарушать требования ФЗ