Узгодження результатів оцінки

З метою обґрунтування остаточного висновку|виведення| про Вартість об’єкта оцінки проводиться узгодження результатів оцінки, одержаних|отриманих| із застосуванням різних підходів, яке здійснюється з урахуванням|з врахуванням| мети|цілі| і принципів оцінки, що є|з'являються,являються| такими, що визначають для конкретної мети|цілі| її проведення, об'ємів|обсягів| і рівня достовірності вихідних даних і іншої інформації, яка використовувалася під час проведення оцінки.

10. ІДЕНТИФІКАЦІЯ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ.

10.1. ХАРАКТЕРИСТИКА МІСЦЕРОЗТОШУВАННЯ.

Орджонікідзевський район охоплює центральну частину міста Запоріжжя, є ядром міста навколо якого розташовані інші райони. Він межує з усіма районами міста. Загальна площа Орджонікідзевського району складає 50,78 км². Чисельність населення на 1.01.2009р. складає 103670 осіб. Географічно Орджонікідзевський район розташувався уздовж лівого берега Дніпра, та на острові Хортиця. Адміністративно - між Заводським і Ленінським районами на півночі, та Хортицьким і Комунарським на півдні, Жовтневим – на сході. До складу Орджонікідзевського району входить селище Деповське на лівому березі Дніпра та селища: Лісництво, Січ, Вулиця відпочинку, Наукове містечко, Старий Дніпро, Садоводів, Овочівників, Тваринників, Виноградарів, та хутір Гвардійський на території національного заповідника - острів Хортиця.

На території Орджонікідзевського району знаходиться велика кількість підприємств і установ, а також великі житлові масиви. Особливістю району є розташування на його території органів влади міста Запоріжжя і Запорізької області. Районна адміністрація розташована в північно-східній частині Орджонікідзевського району. Також в районі розташована велика кількість підприємств сфери обслуговування, громадського харчування, торгівлі, зокрема, крупні супермаркети та торгово-розважальні центри, а також ринки «Вознесенівський», «Критий», «Слав`янський».

Вулиця Яценка розташована на південному сході Орджонікідзевського району, простягається паралельно по обидві сторони головної місто формуючої магістралі міста – пр. Леніна, яка в цієї частині переривається дамбою ім. Ленінського Комсомолу. Уздовж вул. Яценка розташовані квартали житлової багатоповерхової забудови, підприємства торгівлі та іншої комерційної діяльності, зелена зона.

Пішохідні потоки уздовж вулиці середні, пожвавлюються з наближенням до перехресті з основними магістралями – вул. Перемоги та вул. Гагаріна. Транспортні потоки також активні. Вздовж вулиці з перехрестя з вул. Перемоги пролягають маршрути міського громадського транспорту (трамвай та маршрутне таксі).

Будівля з вбудованим об’єктом оцінки знаходиться в кварталі житлової забудови, обмеженому вул. Перемоги, ріка Суха Московка, вул. Яценко та дамбою ім.. Ленінського комсомолу. На території кварталу наявні об’єкти підприємства торгівлі та іншої комерційної діяльності, зелена зона.

Будівля з вбудованим об’єктом оцінки розташована в південно східному куті кварталу. В плані прямокутної форми, представляє собою п’ятиповерхову цегляну житлову будівлю о шести під’їздах. Будівля простягається уздовж ріки Суха Московка, на яку зорієнтована центральним фасадом. Огляд будівлі з вбудованим об’єктом оцінки закритий як з вул. Яценка ктак і з вул. Перемоги також житловими будівлями. Територія довкола будівлі впорядкована:

- виконано відмощення довкола будівлі;

- встановлене вуличне освітлення;

- висаджені багаторічні зелені насадження;

- облаштовані під’їзні шляхи;

- підведені інженерні системи: електропостачання, водопостачання (холодне та гаряче), каналізації, газопостачання, телебачення та телефонії.

В зоні пішохідної доступності знаходиться 5 міська лікарня №5, супермаркет «BIILA», радіотехнічний коледж та об’єкти підприємства торгівлі та іншої комерційної діяльності.

Район місце розташування – центральна частина міста Запоріжжя, характеризується середнім потоком пішоходів і транспорту, щільною житловою забудовою та наявністю щільних груп об'єктів соціально-побутової інфраструктури. З точки зору транспортної доступності місце розташування об’єкту оцінки можна охарактеризувати як добре, по вул. Яценка розташована зупинка міського громадського транспорту. В зоні пішохідної доступності знаходиться ще зупинка міського громадського транспорту 5 міська лікарня (трамвай, маршрутне таксі), розташована|схильна| по вул. Яценка на відстані до 150 м.

Під’їзд до території домоволодіння здійснюється як з вул. Перемоги так і з вул. Яценко Підходи та під’їзди до об’єкту оцінки мають тверде покриття та перебувають у задовільному стані.

Відстань від об'єкту оцінки (по прямій):

- до центру міста (Головпоштамт)	~	0,9	км;
- до центрального автовокзалу	~	4,0	км;
- до залізничного вокзалу Запоріжжя-2	~	5,4	км;
- до аеропорту	~	12,2	км;
- до річкового порту ім. Леніна	~	5,6	км;
- до основної магістралі – вул.. Яценка	~	0,1	км.

Карта району розташування об'єкту оцінки представлена на малюнку 10.1.

Малюнок 10.1 - Карта району розташування об'єкту оцінки

 

ХАРАКТЕРИСТИКА ОБ’ЄМНО-ПЛАНУВАЛЬНИХ РІШЕНЬ.

Будівля з вбудованим об’єктом оцінки – за технічним паспортом літерою А-5 – цегляний житловий п’ятиповерховий будинок о шести під’їздах, в плані прямокутної конфігурації. Рік побудови будівлі не визначений.

Будинок підключено до телефонної мережі та обладнано водопроводом (холодне та гаряче водопостачання), каналізацією, газопостачанням, центральним опаленням, електроосвітленням, радіотрансляційною мережею, замково-переговорними пристроями, телевізійною антеною колективного користування, кабельним телебаченням.

Квартира, яка є об’єктом оцінки, вбудована в третій поверх будівлі. Квартира № 123 – двокімнатна, має загальну площу 45,46 м², складається з коридору №1, санвузлу №2, кухні № 3, житлових кімнат №№4,5 та балкону. Корисна площа квартири - 44,7 м², жила площа – 27,6 м². Корисна висота приміщень 2,45 м.

Оздоблення квартири просте та проведене з наступних матеріалів:

- стіни – пофарбування водяними розчинами, обклеєні шпалерами, пофарбування олійними сумішами;

- стеля – пофарбування водяними розчинами;

- віконні отвори – дерев’яні;

- дверні отвори – дерев’яні;

- підлога – паркет, плитка ПХК, плитка;

Пошкоджень і деформацій конструктивних елементів будівлі немає. Технічний стан квартири в цілому задовільний. Ознаки та розрахунки зносу наведено в п. 10.3 цього Звіту. Технічний стан об’єкту оцінки наведений в акті огляду квартири наданого замовником та представленого в додатку 1 до даного звіту. При розрахунках Оцінювач керувався даними технічної документації, представленої в додатку 1.

 

ВИЗНАЧЕННЯ ЗНОСУ.

Розрахунок величини зносу земельних поліпшень може здійснюватися шляхом застосування методу розбивки або методу строку життя.

Метод розбивки передбачає обґрунтування та визначення величини кожного виду зносу, що наявний в об'єкта оцінки, окремо. Після цього визначається коефіцієнт сукупного зносу (придатності), як добуток відповідних коефіцієнтів фізичного, функціонального та економічного зносу, що наявні в об'єкта оцінки.

Метод строку життя базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк економічного життя. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу об'єкта оцінки враховуються повністю. При цьому визначення залишкового строку економічного життя ґрунтується на таких припущеннях:

- подальше користування об’єктом оцінки відбувається за поточних умов експлуатації та при умові проведення необхідних робіт, передбачених вимогами до його технічної експлуатації;

- проведення реконструкції, реставрації, інших подібних покращань не передбачається;

- початок експлуатації визначається за інформацією про рік побудови об’єкту оцінки.

Строк економічного життя визначається з урахуванням строків технічної експлуатації (нормативних термінів служби), встановлених для земельних поліпшень залежно від галузі господарства та виду об’єкту оцінки. Строк технічної експлуатації, встановлений у нормативних документах є строком використання земельних поліпшень за звичайних умов їх експлуатації. Він збільшується у разі проведення їх капітального ремонту, реконструкції, реставрації, тощо. При визначенні строку технічної експлуатації земельних поліпшень враховується факт проведення зазначених робіт до дати оцінки на підставі наявних підтверджуючих документів.

Оскільки Оцінювач не володіє даними, щодо умов експлуатації об’єкта оцінки то вважає доцільним застосувати метод розбивки.

1. Визначення фізичного зносу. З метою визначення фізичного зносу Оцінювачем був проведений детальний огляд і оцінка технічного стану Об'єкту. Розрахунок величини зносу (знецінення) земельних поліпшень розраховується відповідно до приблизної шкали оцінки зносу елементів будівлі. Фізичний стан характеризується 5 групами. Загальні характеристики стану будівлі по групах наведено в таблиці 10.1. [6]

Таблиця 10.1 – Приблизна шкала оцінки зносу елементів будівлі.

Фізичний знос %	Оцінка фізичного стану	Загальна характеристика стану
0-20	Добрий	Пошкоджень і деформацій немає. Є окремі несправності, що не впливають на експлуатацію елемента і усуваються під час ремонту
21-40	Задовільний	Елементи будівлі в цілому придатні для експлуатації, але потребують ремонту, який найдоцільніший на цій стадії
41-60	Незадовільний	Експлуатація елементів будинку можлива лише при умові проведення їх ремонту
61-80	Ветхий	Стан несучих конструктивних елементів аварійний, а не несучих – дуже ветхий. Обмежене виконання елементами будинку своїх функцій
81-100	Непридатний	Елементи будинку знаходяться у зруйнованому стані. При зносі 100% залишки елемента повністю ліквідовані

Об’єктом оцінки є квартира № 123, що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Яценка,16. Об’єкту оцінки притаманні наступні ознаки зносу:

- незначні тріщини у цокольній частині будівлі;

- відшарування розчину в стиках, тріщини на зовнішній поверхні;

- відставання окремих клепок від основи; відколи, утертість, тріщини і сильне жолоблення місцями; відсутність клепок, пошкодження основи;

- віконні рами розсохлись і розхитались у кутках, частина приборів пошкоджена;

- дверні полотна осіли або мають нещільний притулок по периметру коробки, частина приборів пошкоджена;

- тріщини, забруднення шпалер в кутках, місцях встановлення електронних пристроїв, біля отворів дверей, знебарвлення малюнка місцями;

- шар фарби розтріскався, потемнів і забруднився, місцями відшарувався і здувся;

- послаблення сальникових набивок і прокладок кранів та запірної арматури, витікання води в змивному бачку;

- теча у місцях приєднання приладів; пошкодження емальованого покриття раковин, умивальників, ванн; часткове пошкодження чавунних трубопроводів;

- часткове пошкодження ізоляції магістральних і внутрішньо квартирних мереж, втрата еластичності ізоляції дротів,

Елементи будівлі в цілому придатні для експлуатації, але потребують ремонту, який найдоцільніший на цій стадії, фізичний знос прийнятий на рівні 30%.

2. Визначення функціонального зносу. Функціональний знос об'єкту оцінки окремо не розраховувався, оскільки він врахований Оцінювачем при виборі конструктивного аналога.

3. Визначення зовнішнього зносу. Зовнішній знос об'єкту оцінки окремо не розраховувався, оскільки він буде врахований Оцінювачем при виборі об’єктів порівняння.

4. Визначення коефіцієнту сукупного зносу. Оцінювачем визнано фізичний знос для об’єкта оцінки, функціональний та зовнішній зноси не властиві об’єкту оцінки. Згідно роз’яснень до Національного стандарту № 2: якщо один з видів зносу у об’єкта оцінки відсутній, сукупний коефіцієнт зносу Кп (придатності) дорівнює добутку відповідних коефіцієнтів наявних у нього видів зносу (фізичного Кф, функціонального Кфу та зовнішнього Кз). Коефіцієнт сукупного зносу (придатності) не визначається, якщо у об’єкта оцінки наявний лише один вид зносу, який враховується під час визначення залишкової вартості заміщення (відтворення).