Тема: рыночная оценка земель

Цель: Ознакомиться с правилами расчета рыночной оценки земель в городе.

Содержание:

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 130) зем­ля является важнейшим видом и составной частью недвижи­мости, основой формирования любого недвижимого объек­та.

Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую земельный участок может быть продан на конкрет­ном рынке в результате коммерческой сделки, в условиях, когда покупатель и продавец действуют по расчету и без при­нуждения.

Рыночная стоимость земельного участка определяется ис­ходя из наиболее эффективного использования, которое яв­ляется физически возможным, экономически оправданным, не противоречит законодательству, финансово осуществимо и в результате которого расчетная величина стоимости будет максимальной. При этом применяют возможное обоснован­ное разделение участка на отдельные части с учетом преобла­дающих способов использования земли в данном районе, те­кущего использования участка, разрешенного использования, ожидаемых изменений на рынке недвижимости.

Для расчета рыночной стоимости земель в городе часто используют следующие методы расчета.

Метод сравнения продаж

Метод основан на сопоставлении данных по аналогичным участкам, которые были проданы. Даты их продаж должны быть максимально приближены к дате оценки

ПРИМЕР Адрес объекта: г. Барнаул, ул. Партизанская, д. № 164. Собственник: Иванов И.И. Право собственности на дом с участком: полное. Правоустанавливающий документ: договор № 3-181 куп­ли-продажи домовладения от 13.02.06 г., зарегистри­рованный в Регистрационном центре Роснедвижимости г. Барнаула 12.07.06 г. под № XI-AH 578880. Площадь: 129,4 –общая; 103,5- жилая; земельный участок 4- сотки Вид объекта: дом 5-х комнатный, 2-х этажный; кирпичный, коммуникации полные Текущее использование объекта — жилое помещение. Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта собственности. Задача оценки: купля-продажа.

Анализ участка с имеющейся застройкой

На рассматриваемом участке в данный момент находится жилое одноэтажное здание. Для определения лучшего и наи­более эффективного использования участка с имеющимися улучшениями рассмотрим вариант его использования.

Юридически правомочное использование. В непосредствен­ной близости от объекта оценки находятся жилые здания, одно-или двухэтажные. Площади земельных участков под здания­ми, находящимися вблизи объекта оценки, имеют размеры от 1 до 4 соток. Целевое назначение участков — жилищное стро­ительство. В настоящее время объект используется как жилое 2-х этажное здание на одного собственника, 4- сотки участок, на него получены все необхо­димые разрешения, подключены все коммуникации. Таким образом, использование объекта под другие функции, кроме жилой, юридически неправомочно.

Физически возможное использование. Строительные харак­теристики здания и его оснащение системами инженерного обеспечения делают физически осуществимым вариант исполь­зования его в качестве жилого здания.

Экономическая целесообразность. Существующая ситуация на рынке недвижимости позволяет прогнозировать следую­щие виды использования объекта оценки:

1. сдача здания в аренду под жилье;

2. организация в здании гостиницы, что не противоре­чит эксплуатации объекта как жилого.

Максимальная доходность. Расчет максимальной доход­ности объекта оценки возможен с учетом рассмотренных выше условий:

1. юридически правомочных,

2. физически возможных,

3. экономически целесообразных.

Такая последовательность оп­ределяется реальными существующими условиями рынка не­движимости. В текущих рыночных условиях возможные ва­рианты использования, позволяющие получить определен­ный доход, являются следующими:

1. сдача в аренду здания под жилье;

2. организация гостиницы в здании

Для определения варианта использования объекта недви­жимости, дающего максимальную доходность, производится сравнение текущей стоимости будущих выгод, которые объект будет приносить. В частности, сдача в аренду здания под жилье.

По информации, полученной от владельцев или аренда­торов подобной собственности, риэлторских фирм, средняя арендная плата за жилой дом, хорошо отремонтированный, удачно расположенный, с телефоном и всеми удобствами, составляет около 5000 рублей в месяц.

Стоимость аренды уменьшается при отсутствии удобств и связи и в последнюю очередь — ухудшении местоположе­ния и качества самих объектов. Ставка арендной платы для существующего жилого здания (129,4 кв. м) будет составлять 5000 рублей в месяц (табл. 52).

Таблица 54

Расчет стоимости объекта

№ п/п	Вариант использования сдачи жилья в аренду	Значение
	Потенциальный валовой доход, руб. (5000т.р. х 12мес.-13% налог)
	Потери от недоиспользования и неплатежей (30% от п.1)
	Эффективный валовой доход, руб. (п.1-п.2)
	Операционные расходы, руб. (коэффициент квартплаты и др. расходы 25,0 х на129,4 м^2 жилья)
	Чистый операционный доход, руб. (п.3-п.4)
	Коэффициент капитализации (для всех)	35,0
	Стоимость объекта (п.5 х п.6)

Вывод: Наиболее эффективное использование — на осно­вании предварительных расчетов с использованием средних рыночных цен по ставкам арендной платы по жилым поме­щениям и стоимости гостиничных номеров.

В таблице 55 представлена информация о типичном для данного района соотношении цены земли и улучшений.

Улучшение- это постройка дома и коммуникации (свет, вода: холодная горячая, отопление, газ, канализация, телефон и др.)

Данные о сравнимых участках, проданных на рынке, при­ведены в таблице 55.

Примечание: в таблицу 55 включены те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оценивае­мыми и сравниваемыми участками данными в приложении для индивидуальных заданий.

Таблица 55

Корректировки для сопоставимых продаж участков земли с улучшениями

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый участок	Сравнимые участки
Аналог № 1	Аналог № 2
1. Цена объекта	руб.	-
2. Местоположение		Район «Центр»	Район «Центр»	Район «Центр»
Корректировка	%
3. Имущественные права		Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка	%
4.Физические характеристики:
Площадь земельного участка	кв. м
Корректировка	%		+1	-2
Площадь строения, общая	кв. м	129,4	112,5	126,3
Корректировка	%		-1
Материал стен		Кирпич	Кирпич	Кирпич
Корректировка	%
Корректировка на физическое состояние объекта	%			-2
5.Транспортная доступность		Хор.	Хор.	Хор.
Корректировка	%
6.Коммуникации			Центральная канализация	Местная канализация
Корректировка	%			-1
7.Условия финансирования		Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
Корректировка	%
8.Условия оплаты		наличные	кредит	наличные
Корректировка	%		-1
9.Время продажи			3 мес.	1 мес.
Корректировка	%		-3	-1
10.Особые условия продажи		отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
Корректировка	%
Общая корректировка	%		-4	-3
11.Скорректированная цена	руб.
Округление	руб.
12.Стоимость объекта на рынке риэлторов	руб.
13.Разница в скорректированной цене и стоимости объекта на рынке риэлторов	руб.
14.Стоимость земли (п.11 х 0,19)	руб.
Округление	руб.

 

Стоимость оцениваемого участка равна 1165675 берем за 100% Сравниваемый аналог участок №1 при общей корректировки равен 96%; участок № 2 равен 97%; участок №3 равен 93% значит скорректированная цена участка №1 равна (1165675*0,96)= 1120000; участка № 2 равна (1165675*0,97)=1130704; участка №3 равна (1165675*0,93)=1084077

Метод остатка

Метод применим как для застроенных, так и незастроен­ных земельных участков. Условие применения данного мето­да — возможность застройки оцениваемого земельного участ­ка улучшениями, приносящими доход.

Чистый операционный доход равен разности валового до­хода и операционных расходов. Последние должны включать в себя расходы, которые несет, как правило, арендодатель.

Арендные ставки рассчитываются на базе рыночных ста­вок как наиболее вероятных, по которым объект может быть сдан в аренду в сложившихся условиях конкуренции, и на величине ставки не отражаются чрезвычайные обстоятельства. Эти же ставки применяются для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений. В потен­циальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений, но не являющихся объектом арендных отношений.

Включаются также расходы на замещение элементов улучше­ний, срок использования которых меньше, чем срок исполь­зуемых улучшений в целом, определяемые путем деления сум­мы затрат на замещение на срок их использования с учетом процентного наращивания средств на замещение.

Рассмотрим пример применения метода остатка для ранее рассматриваемого объекта (табл.56).

Таблица 56

Метод остатка (вариант 1)

№ п/п	Показатели	Значение
	Потенциальный валовой доход от единого объек­та (арендная плата за год) (из таб. 54)
	Недополучение доходов за счет неполной загруз­ки объекта (из таб. 54)
	Действительный валовой доход (п. 1 - п. 2)
	Операционные расходы (постоянные и переменные)
	Чистый операционный доход (п. 3 - п. 4)
	Стоимость воспроизводства улучшений с учетом износа (п.1х4,0)
	Коэффициент капитализации для улучшений (для всех)	0,15
	Чистый операционный доход от улучшений (п. 6 х п. 7)
	Земельная рента (п. 5 - п. 8)
	Коэффициент капитализации (для всех)	7,0
	Стоимость земельного участка (п. 8 х п. 10)

Возможен иной алгоритм определения стоимости участка (табл. 57).

Таблица 57

Метод остатка (вариант 2)

№	Показатели	Объект оценки	Аналог	Аналог
	Потенциальный вало­вой доход
	Недополучение дохо­дов за счет неполной загрузки объекта: –в процентах к п. 1 –в руб.
	Действительный вало­вой доход (п. 1 - п. 2)
	Операционные расходы - в процентах к п. 1 в тыс. руб.		4,5	7,0
	Чистый операционный доход (п. 3 - п. 4)
	Цена продажи аналогов (из таб.54 п.7)
	Коэффициент капита­лизации (п.5: п.6)	0,03	0,03	0,03
	Коэф­фициент капитализа­ции для улучшений	0,15	0,15	0,15
	Стоимость единого объекта недвижимости (п. 5: п. 8)
	Стоимость улучшений
	Соотношение стоимо­сти улучшений и цены продажи (п. 10: п. 6), %	0,18	0,21	0,16
	Среднее соотношение стоимости улучшений и цены продажи (Сумму п.11 всех столбцов: на 4)	0,18	0,18	0,18
	Стоимость улучшений по единому объекту (п. 9 х п. 12)
	Стоимость земельного участка (п. 9 - п. 13) с округлением

Метод капитализации земельной ренты

Под капитализацией земельной ренты понимается опреде­ление на дату оценки текущей стоимости всех будущих равных между собой величин земельной ренты. Стоимость опреде­ляется путем деления величины земельной ренты за первый после даты оценки период на коэффициент капитализации, принятый оценщиком.

Земельная рента определяется как доход от сдачи участка в аренду в сложившихся рыночных условиях. Рассмотрим пример (табл. 58)

Таблица 58

Метод капитализации земельной ренты

№	Показатели	Объект оценки	Аналог	Аналог
	Арендная плата за пользование земельным участком (по рыночным данным), руб./год
	Цена продажи участка (из таб.55, п.14)
	Коэффициент капита­лизации (п. 1: п. 2)	0,24	0,36	0,24
	Среднее значение коэф­фициента капитализа­ции (сумму п.3: на 3)	0,28	0,28	0,28
	Стоимость земельного участка (п. 1: п. 4) округленно

 

Метод выделения

Сфера применения метода — оценка застроенных земель­ных участков.

Стоимость замещения или воспроизводства определяется на основе элементных или укрупненных сметных нормативов. Накопленный износ улучшений определяется как сумма фи­зического, функционального и экономического износов.

Следует учесть прибыль инвестора либо как разность меж­ду ценой продажи и затратами на строительство, либо как отдачу на капитал при инвестировании в направлении с ана­логичным уровнем рисков.

Рассмотрим пример (табл. 59).

Таблица 59

Метод выделения

№ п/п	Показатели	Объект оценки	Аналог	Аналог
	Цена продажи, руб.
	Материал стен	кирпич	кирпич	обло­жен кир.
	Корректировка, %			-10
	Скорректированная цена
	Удобства	полные	полные	частич­ные
	Корректировка, %			-5
	Скорректированная цена
	Стоимость объекта (средняя скорректи­рованная цена ана­логов) (сумма п.7: на четыре)		X	X
	Стоимость воспро­изводства улучше­ний с учетом износа (из таб.56 п.6)		X	X
	Стоимость объекта недвижимости с земель­ным участком (п. 8-п. 9) округленно:		Х	Х
	Операционные расходы на строительство дома, проведение коммуникаций (25 т.р. 1 м^2)
	Стоимость земельного участка (п.10 – п.11)		X	X

Метод распределения

Метод применяется для застроенных участков при нали­чии информации о ценах сделок с едиными объектами не­движимости, аналогичными объекту оценки. Рассмотрим пример (табл. 60).

Таблица 60

Метод распределения, руб.

№	Показатели	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2
	Цена продажи
	Скорректированная цена	Х
	Стоимость объекта (средняя скорректи­рованная цена ана­логов) (сумма 2-й строки деленное на три)
	Доля земельного участка в стоимости единого объекта не­движимости	0,13	0,15	0,12
	Средняя доля зе­мельного участка в стоимости единого объекта недвижи­мости (сумма четверной строки делится на 4,0)	0,13	X	X
	Стоимость земель­ного участка (п. 3 х п. 5) округленно		X	X

Метод предполагаемого использования

Метод применим для оценки застроенных и незастроен­ных участков.

Примечание. При анализе лучшего и наиболее эффектив­ного использования принято, что домовладение предлага­ется использовать для сдачи в аренду с годовым доходом 52200 руб. (доход земельного участка от сдачи в аренду по примеру табл. №54) Стоимость участка — 208916 руб. (средняя величина стоимости участка при всех методах оценки)

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработки единой стоимостной оценки. Преимуще­ство каждого метода в оценке рассматриваемого объекта не­движимости определяется по следующим критериям. Возмож­ность отразить действительные намерения потенциального по­купателя или продавца, тип, качество и полноту информа­ции, на основе которых проводится анализ, способность учи­тывать специфические особенности участка, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, форма).

Проанализировав поставленные цель и задачу оценки, ха­рактер использования участка земли, степень полноты и дос­товерности исходной информации, величину погрешности полученных результатов по каждому из подходов, можно сде­лать вывод, что наибольшей степени достоверности соответ­ствует результат, полученный в рамках сравнительного метода, и ему присваивается весовой коэффициент 0,6. методу выделения, так как в нем использованы прогнозные величины, присвоен весовой коэффициент 0,4. Затратный подход к оценке стоимости земельного участка неприменим, так как земля не является результатом человеческого труда. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости вос­производства улучшений земельного участка используются в методе остатка которому присвоен, как и остальным методам весовой коэффициент 0,5. Согласование результатов стоимости земель­ного участка, полученных сравнительным и доходным под­ходами, представлено в таблице 61.

Таблица 61

Согласование результатов расчетной стоимости земельного участка

Методы оценки земель	Стоимость земельного участка, тыс.руб.	Вес	Расчетная стоимость
Метод сравнения продаж		0,6
Метод остатка		0,5
Метод остатка		0,5
Метод капитализации земельной ренты		0,5
Метод выделения		0,4
Метод распределения		0,5

С учетом присвоенных весовых коэффициентов ко всем подходам, используемым при оценке земельного участка, расчетная стоимость земельного участка находится умножением стоимости земельного участка на весовой коэффициент соответствующего метода оценки.

Задание:

1. Оценить объект по примеру и определить рыночную стоимость объекта

2. Выбрать наиболее приемлемый вариант расчета для аналога

Пример 1:

Адрес объекта: г. Барнаул, ул. Папанинцев, д. № 114. Собственник: Ковалев А.А. Право собственности на дом с участком: полное. Правоустанавливающий документ: договор № 3-823 куп­ли-продажи домовладения от 12.11.06 г., зарегистри­рованный в Регистрационном центре Роснедвижимости г. Барнаула 12.03.07 г. под № XI-ББ 5181889 Площадь: 112,5 –общая; 87,5- жилая; участка 5 соток Вид объекта: дом 4-х комнатный, 2 –х этажный, кирпичный, удобства полные Текущее использование объекта — жилое помещение. Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта собственности. Задача оценки: купля-продажа.

Пример 2:

Адрес объекта: г. Барнаул, ул. Профинтерна, д. № 10. Собственник: Петров А.Т. Право собственности на дом с участком: полное/ совместное. Правоустанавливающий документ: договор № 10-113 куп­ли-продажи домовладения от 15.10.06 г., зарегистри­рованный в Регистрационном центре Роснедвижимости г. Барнаула 20.01.07 г. под № XI-БВ 2191319 Площадь: 55,5 –общая; 45,5- жилая; участок 2- сотки Вид объекта: дом 2-х комнатный, бревенчатый, удобства частичные, телефон, водопровод. Текущее использование объекта — жилое помещение. Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта собственности. Задача оценки: купля-продажа.

КУРСОВАЯ РАБОТА