Раскройте сущность и особенности ипотечного кредитования под залог земельного участка

Ипотечный кредит - это форма кредита, связанная с предоставлением ссуд под залог недвижимого имущества - земли, производственных и жилых зданий и т.д. Ипотечные ссуды предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость. Залог земли для получения в банке долгосрочного кредита называется ипотекой. Ипотека - это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, а из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Ипотечный кредит имеет четкое целевое назначение. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.

По условиям предоставления ипотечных займов земля относится к самым надёжным залоговым объектам, так как не теряет своей ликвидности по истечении длительного времени, а стоимость ее при этом только возрастает. В случае закладывания заемщиком земельного участка в ипотечном договоре должен быть указан предмет договора ипотеки, его оценочная стоимость, сущность, размер и срок исполнения обязательств, взятых на себя заемщиком.

Следует напомнить, что в качестве залога по ипотеке могут выступать земельные участки, находящиеся в собственности физических лиц. А именно: участки земли, предоставленные для дачного или гаражного строительства, огородничества, для садоводства или же для ведения подсобного хозяйства, земельные участки, на которых уже возведены сооружения и здания или же находящиеся в долевой, совместной или общей собственности. Ипотека земли относится к сделкам повышенного риска для банка, поэтому для ее оформления вводятся достаточно жесткие требования как к заемщику, так и к земельному участку.

Особенности ипотеки земельных участков:

- право залога, распространяющееся как на строящиеся, так и на уже готовые сооружения, расположенные на залоговом ипотечном земельном участке.

- к ипотечному кредитному договору заемщиком должны быть приложены копии чертежей границ земельного участка. Так как подтверждение цели кредитования может рассматриваться банком-кредитором как надежная гарантия целевого использования участка земли.

- требование предоставления подробного описания участка земли, позволяющего без затруднения устанавливать его местонахождение и определять наименование.

Земельный участок, приобретаемый за счёт кредитных или целевых средств банка, будет считаться переданным в залог после проведения процедуры регистрации прав собственности заемщика на него.

По договору залогодержателем будет выступать кредитно-финансовая организация, в частности, банк, предоставивший кредитный заем на приобретение земельного участка или же прав собственности на данный участок земли.

 

 

33. Раскройте содержание методов расчета ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования (ставка сравнения, норма дохода) — это стоимость привлеченного капитала, т.е. ставка ожидаемого дохода, при котором владелец капитала согласен инвестировать. Существует несколько способов расчета ставки дисконтирования: кумулятивный и укрупненный метод.

Укрупненный метод расчета ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется как средневзвешенная стоимость капитала, которая учитывает стоимость собственного (акционерного) капитала и стоимость заемных средств.

WACC= Re(E/V) + Rd(D/V)(1 — tc),

где Re — ставка доходости собственного (акционерного) капитала;

E — рыночная стоимость собственного капитала (акционерного капитала). Рассчитывается как произведение общего количества обыкновенных акций компании и цены одной акции;

D — рыночная стоимость заемного капитала. На практике часто определяется по бухгалтерской отчетности как сумма займов компании. Если эти данные получить невозможно, то используется доступная информация о соотношении собственного и заемного капиталов аналогичных компаний;

V = E + D — суммарная рыночная стоимость займов компании и ее акционерного капитала;

Rd — ставка доходности заемного капитала компании (затраты на привлечение заемного капитала). В качестве таких затрат рассматриваются проценты по банковским кредитам и корпоративным облигациям компании. При этом стоимость заемного капитала корректируется с учетом ставки налога на прибыль. Смысл корректировки заключается в том, что проценты по обслуживанию кредитов и займов относятся на себестоимость продукции, уменьшая тем самым налоговую базу по налогу на прибыль;

tc — ставка налога на прибыль.

Для определения стоимости собственного капитала применяется модель оценки долгосрочных активов.

Ставка дисконтирования (ставка доходности) собственного капитала (Re) рассчитывается по формуле:

Re = Rf + β(Rm — Rf),

где Rf — безрисковая ставка дохода;

β — коэффициент, определяющий изменение цены на акции компании по сравнению с изменением цен на акции по всем компаниям данного сегмента рынка;

(Rm — Rf) — премия за рыночный риск;

Rm — среднерыночные ставки доходности на фондовом рынке.

Ставка доходности инвестиций в безрисковые активы (Rf). В качестве безрисковых активов (то есть активов, вложения в которые характеризуются нулевым риском) рассматриваются обычно государственные ценные бумаги.

Коэффициент β. Этот коэффициент отражает чувствительность показателей доходности ценных бумаг конкретной компании к изменению рыночного (систематического) риска. Если β = 1, то колебания цен на акции этой компании полностью совпадают с колебаниями рынка в целом. Если β = 1,2, то можно ожидать, что в случае общего подъема на рынке стоимость акций этой компании будет расти на 20% быстрее, чем рынок в целом. И наоборот, в случае общего падения стоимость ее акций будет снижаться на 20% быстрее рынка в целом.

Премия за рыночный риск (Rm — Rf). Это величина, на которую среднерыночные ставки доходности на фондовом рынке превышали ставку дохода по безрисковым ценным бумагам в течение длительного времени. Она рассчитывается на основе статистических данных о рыночных премиях за продолжительный период.

Описанный выше подход для расчета ставки дисконтирования могут использовать не все предприятия. 1 - этот подход не применим по отношению к компаниям, которые не являются открытыми акционерными обществами, следовательно, их акциями не торгуют на фондовых рынках. 2 - этот метод не смогут применить и фирмы, у которых нет достаточной статистики для расчета своего β-коэффициента, а также не имеющие возможности найти предприятие-аналог, чей β-коэффициент они могли бы использовать в собственных расчетах. Для определения ставки дисконтирования таким компаниям следует использовать иные методы расчета или усовершенствовать методику в своих нуждах.

Методика оценки средневзвешанной стоимости капитала не учитывает долю и стоимость (чаще всего нулевую) кредиторской задолженности в структуре пассивов.

Кумулятивный метод оценки ставки дисконтирования определяется по формуле:

d = Emin + I + r,

где d — ставка дисконтирования (номинальная);

Emin — минимальная реальная ставка дисконтирования;

I — темп инфляции;

r — коэффициент, учитывающий уровень инвестиционного риска (премия за риск).

Недостаток: не учитывает конкретную стоимость капитала компании. Этот показатель заменен на инфляцию и минимальную доходность сопоставимую с государственными долгосрочными облигациями, и это не связано с рентабельностью деятельности компании, средневзвешанной процентной ставкой (по кредитам и / или облигациям) и структурой ее пассивов.

35. Раскройте порядок проведения сравнительного анализа результатов по критериям эффективности вариантов девелоперского проекта.

Критерии, используемые в анализе инвестиционной деятельности, можно подразделить на две группы в зависимости от того, учитывается или нет временной параметр:

1.основанные на дисконтированных оценках;

2. основанные на учетных оценках.

К 1 группе относятся критерии: чистая приведенная стоимость (NPV), индекс рентабельности инвестиции (PI), внутренняя норма прибыли (IRR), дисконтированный срок окупаемости инвестиции (DPP). Ко 2 группе относятся: срок окупаемости инвестиции (PP); коэффициент эффективности инвестиции (ARR).

Чистой приведенной стоимостью (NPV) называется разница между суммой дисконтированных потоков и начальными инвестициями, т.е. сумма приведенного в настоящее время чистого операционного дохода за годы прогнозного периода.

Индекс рентабельности (PI) или коэффициент выгодности – это отношение настоящей стоимости будущих денежных потоков к начальной инвестиции. В отличие от NPV рентабельность является относительным показателем: он характеризует уровень доходов на единицу затрат, т. е. эффективность вложений – чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждой денежной единицы, инвестированный в данный проект.

Под внутренней нормой прибыли (IRR) понимают норму дисконтирования, при которой чистая приведенная стоимость равна нулю. Другими словами, при дисконтировании денежного потока по норме IRR, настоящая стоимость возврата капитала равна начальным инвестициям.

В повседневной практике бизнеса, особенно связанного с розничной торговлей, довольно часто для оценки эффективности инвестиций применяют критерий, который измеряет время, необходимое для того, чтобы сумма денежных потоков от проекта стала равной сумме начальных инвестиций. Такой критерий получил название срока окупаемости.

В отличие от критериев NPV, IRR и PI критерий РР (DPP) позволяет получить оценки, хотя и грубые, о ликвидности и рискованности проекта. Из двух проектов более ликвиден и менее рискован тот, у которого срок окупаемости меньше.

Коэффициент эффективности инвестиции (ARR) или учетная норма прибыли – это частное от деления среднегодовой прибыли на среднюю величину инвестиции (коэффициент рассчитывается в процентах).