V. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

 

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты.

Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений.

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса.

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитывается:

возраст многолетних насаждений;

породно-сортовой состав многолетних насаждений;

особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка;

возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

 

______________________________

* Далее - "земельные участки".

 

Определение рыночной стоимости земли сравнительным подходом с элементами затратного.

Применятся три метода в этом подходе:

1. Метод сравнения продаж

2. Метод выделения

3. Метод распределения.

 

Метод выделения

Применяется данный метод для застроенных участков. Пи этом, определяется стоимость всего имущества и выделяется стоимость земли.

ПРИМЕР

Необходимо оценить земельный участок, на котором находится жилой дом

Таблица № 1. Корректировка рыночный цен проданных сопоставимых объектов

Объекты – аналоги К о р р е к т и р о в к а

	Оценив объек	1 анал	2аналог	3 аналог	4 аналог	1 аналог	2аналог	3аналог	4аналог
1.Дата продаж*		3 дня	2 месяц	4 дня	1 месяц		-1640		-670
2.Местоположение ****	Пос.Новый	То же	То же	Пос Старый	Старый			+3800	+3350
3.Год постройки жилого дома *****								+12160	+10720
4.Площадь зем участка (в сотках) ******							+2700	+4200	-600
5.Общая площадь жил дома М2						-	-	-	-
6.Материал стен	кирп	тоже	Тоже	тоже	Тоже	-	-	-	-
7.Инженерное обеспечение**	1-4	1-5	1-4	1-5	1-4	-200		-200
8.Качество строительства дома***	Ниже ср	Ниже ср	Ср	ср	ср		-16400	-15200	-
9. Рын цена продаж объекта
10.Рыночная цена продаж 1 кв.м.					335 дол
Скорректированная цена
Расчётная стоимость замещения индив жилого дома
Стоимость дома с учётом износа
Стоимость земельного участка						53800-41400=12400
Стоимость земли в расчёте на 1 сотку
Степень доверия (весовой коэффициент0						0,35	0,20	0,15	0,30
Взвешенное значение скорректированной цены
Стоимость 15 соток зем участка
Округлённо

 

Метод распределения

(пример) (в руб.)

№ пп	Квартал продаж	Ст-сть всего имущественного комплекса	Стом свободного земельного участка	Доля земли в стом имущ комплекса
				0,22
				0,22
				0,18
ИТОГО	Ср. величина			0,21
	Продажа объекта оценки
	Стоимос земли	450000 *0,21	94 500

 

Примечания:

1. За последние два месяца рыночная цена упала на 2 % (82000 *0,2 = - 1640 дол США

2. Инженерное обеспечение: 1- электро, 2 –водопровод; 3- тепло; 4- канализация; 5 – Телефон

9телефон поставить = 200 УЕ

3. Кач строительства (кач. цемента; 2-строит материал; 3-Физ износ)Нижн ср. качество увелич износ на 20 %

4. Объекты в п. Новом за счёт фактора местоположения стоят больше, чем в старом на 5% (Округлённо 90-100 дол)

5. Принято, что продолжительность жизни Кирпичного жилого дома 50 лет, в том числе Фундамент –50 л, стены –50 лет; перекрытие дер – 30-50 лет (Основание: ВСН 58-88-р)

6 Площадь зем участка: в п. Новом ср. цена 1 сотки = 900 УЕ; в Старом 600 УЕ

 

Методы определения страховой стоимости земельного участка

Страховая стоимость земельного участка должна соответствовать рыночной стоимости земельного участка в текущем использовании. Для определения страховой стоимости земельного участка используются те же методы, что и определения рыночной стоимости земельного участка.
В том случае, когда страховая сумма ниже страховой стоимости имущества, размер страховой выплаты сокращается пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости имущества, если условиями договора страхования не предусмотрено иное.
В том случае, когда страхователь заключил договоры страхования имущества с несколькими страховщиками на сумму, превышающую в общей сложности страховую стоимость имущества (двойное страхование), то страховая выплата, получаемая им от всех страховщиков по страхованию этого имущества, не может превышать его страховой стоимости. При этом каждый из страховщиков выплачивает страховую выплату в размере, пропорциональном отношению страховой суммы по заключенному им договору к общей сумме по всем заключенным этим страхователем договорам страхования указанного имущества.

Примеры оценки рыночной стоимости

Метод сравнения продаж
ПРИМЕР 1.

Оценивается свободный земельный участок по состоянию на 01.01.2001 года, расположенный в районе жилой застройки города. Общая площадь участка 0,2 га. Целевое назначение – строительство торгового павильона. Для сравнения выбрано 4 участка, проданных на местном рынке, с таким же целевым назначением. Характеристики сравниваемых участков приведены далее (Таблица 1).

Таблица 1

Участок	№1	№2	№3	№4
Цена продажи, руб.	29 500	30 800	33 400	24 000
Размер участка, га	0,20	0,25	0,28	0,18
Время продажи, мес./год	01/11/2000	01/08/2000	01/05/2000	01/07/2000
Условия финансирования	Безналичный расчет, собственные средства	Безналичный расчет, собственные средства	Безналичный расчет, собственные средства	Безналичный расчет, оплата с рассрочкой
Условия продажи	Не выявлено	Не типичный срок продажи (2 месяца)	Не выявлено	Не выявлено
Местоположение	Район жилой застройки	Административно-деловой центр	Промышленный район	Район жилой застройки
Физические характеристики	Не выявлено крупных различий	Не выявлено крупных различий	Рельеф поверхности неровный	Не выявлено крупных различий

По остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий.
РЕШЕНИЕ:

Описание вносимых поправок
Право собственности:
По объему передаваемых прав (право собственности) все аналоги объекта оценки имеют одинаковые условия. Таким образом, корректировка на право собственности не вводилась.
Условия финансирования:
Четвертый аналог приобретен с условием оплаты 40% по факту свершившейся сделки, а 60% в рассрочку на 9 месяцев при ставке дохода 1,5% в месяц. Поправка, вносимая в цену продажи 4 аналога составляет –1 003 руб.
Особые условия продажи:
В цену продажи участка № 2 внесена поправка, учитывающая нетипичный срок экспозиции. Типичный срок экспозиции – 6 месяцев. Сокращение срока экспозиции на 4 месяца в среднем ведет к уменьшению цены на 10%.
Ограниченный срок экспозиции участка на рынке снижает цену сопоставимой продажи. Поэтому в нее вносится экспертно определенная повышающая поправка +10%.
Время продажи:
Основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке.
Рост цен на рынке земельных участков зафиксирован за первую половину 2000 г. 2% в месяц, за третий квартал 1% в месяц, за четвертый квартал рост цен не выявлен.
Поправка для аналога №1 составит 0% (отсутствие роста цен), для аналога №2 +2%, для аналога №3 + 7%, для аналога №4 +3%.
Meстоположение:
Участки №1 и №4 имеют сходное местоположение с оцениваемым земельным участком. Участок №2, расположенный в административно-деловом центре, имеет лучшее расположение для строительства торгового павильона и пользуется большим спросом. Поэтому вносится понижающая поправка на местоположение -5% (анализ прошлых парных продаж устанавливает разницу в пределах 5-7%).
Участок №3 худшее расположение (промышленный район города). Экспертно величина корректировки для участка №3 определена в +10%.
Физические характеристики:
Рельеф поверхности земельного участка №3 неровный. Это ухудшает физические условия. Величина поправки в цену продажи участка равна +1% (из анализа прошлых парных продаж).
Результаты корректировки цены сравниваемых участков приведены далее — Таблица 2.

Таблица 2

Элементы сравнения	Участок№1	Участок№2	Участок№3	Участок№4
	29 500	30 800	33 400	24 000
Размер участка, га	0,20	0,25	0,28	0,18
Цена за 0,10 га, руб.	14 750	12 320	11 929	13 333
Корректировка на право собственности	-	-	-	-
Корректировка на условия финансирования, руб.	0,00	0,00	0,00	-1 003
Скорректированная цена, руб.	14 750	12 320	11 929	12 330
Корректировка на особые условия продажи		+10%
Скорректированная цена, руб.	14 750	13 552	11 929	12 330
Корректировка на время продажи	+0%	+2%	+7%	+3%
Скорректированная цена, руб.	14 750	13 823	12 764	12 700
Корректировка на местоположение	+0%	-5%	+10%	+0%
Скорректированная цена, руб.	14 750	13 132	14 040	12 700
Корректировка на физические (геологические)	+0%	+0%	+2%	+0%
Скорректированная цена, руб.	14 750	13 132	14 321	12 700

Определение стоимости оцениваемого участка
После введения поправок диапазон цен по сопоставимым участкам земли составил от 12 700 руб. до 14 750 руб. за 0,10 га. Стоимость 0,1 га оцениваемого участка определена как среднее значение и составляет 13 726 руб. Следовательно, стоимость всего участка составит 13 726*0,2 = 27 451 руб.

Метод выделения
ПРИМЕР 2.

Единый объект недвижимости представляет собой земельный участок и типовое здание площадью 985 кв.м. Стоимость кв.м. единого объекта недвижимости, определенная методом сравнительных продаж, составляет 34 000 рублей. Предполагается, что земельный участок расположен под зданием. Год постройки 1980. Дата проведения оценки 2000 г. Требуется оценить стоимость земельного участка.
РЕШЕНИЕ:

Рыночная стоимость единого объекта недвижимости составит:
985 * 34 000 = 33 490 000 рублей.

Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, прямые издержки на строительство типового дома составляют 38 500 рублей/кв.м. Накопленный износ:

Износ =	Эффективный возраст	=		= 0,25%
Типичный срок экономической жизни

Следовательно, рыночная стоимость улучшений (здания) составит:

985 * 38 500 *(1-25%) = 28 441 875 рублей.

Следовательно, стоимость земельного участка, определенная методом выделения, составит:
33 490 000 - 28 441 875 = 5 048 125 рублей.

Метод распределения
ПРИМЕР 3.

Цена продажи единого объекта недвижимости, представляющего типично застроенный земельный участок, составляет 57 430$. Необходимо определить стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости.

РЕШЕНИЕ:
Есть информация об аналогичных продажах единых объектов недвижимости, расположенных в этом же районе.

Таблица 3

№	Стоимость земельного участка, $	Стоимость единого объекта недвижимости, $	Доля стоимости земельного участка
	13 600	63 200	0,215
	12 050	54 800	0,220
	13 400	59 350	0,226

Среднее значение доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости составляет 0,22.
Таким образом, стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта оценки равна:
57 430 * 0,22 = 12 635 $.

Доходный подход

Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.
Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.
Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.
Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Т.о., стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.
При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг. Более подробно особенности оценки сельскохозяйственных земель представлены далее, в соответствующем разделе.
Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей таких как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.
В рамках доходного подхода для оценки используются. метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотрим подробнее каждый из методов.

Метод капитализации земельной ренты
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
- определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.
Для земельных участков застроенных или предназначенных под застройку величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка. Для сельскохозяйственных угодий величина ренты может рассчитываться как доход от сельскохозяйственного использования земельного участка или доход от его сдачи в аренду.
Величина коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Основными способами определения коэффициента капитализации являются:
- деление величины ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
- увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риски, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

ПРИМЕР
Этот метод может использоваться тогда, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений.

Метод капитализации земельной ренты основан на принципе ожидания, т.е. типичный инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Определение стоимости земельного участка с помощью метода капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Таким образом, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата капитализируется в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

Например, — Участок земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 30 000 рублей в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12%.Определить стоимость земельного участка.

РЕШЕНИЕ:
Стоимость земельного участка, определенная методом капитализации земельной ренты составит:

Сзем. = = = 250 000 рублей.

Метод остатка для земли
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;
- расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;
- расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на коэффициент капитализации доходов для улучшений;
- расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;
- расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов для земли.
Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.
Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду.
Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при использовании арендаторами ста процентов площади и отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование объектом недвижимости должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок, с учетом существующих обременений (например, уже заключенных договоров аренды). Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, также должны использоваться рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.
Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные – не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные – зависящие от заполняемости. Уровень эксплутационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.
Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком экономической жизни производится прямым счетом: путем деления стоимости замещения (без учета износа) элементов улучшений на их срок экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы.
Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости — сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.
При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.
При расчете коэффициента капитализации для улучшений, как правило, следует учитывать необходимость возврата капитала, инвестированного в улучшения земельного участка.

ПРИМЕР
Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Технику в основном применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах свободных участков земли.

Техника остатка для земли основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:
- стоимость здания (сооружения);
- чистый операционный доход от всей недвижимости;
- коэффициенты капитализации для земли и для здания.

Последовательность расчета стоимости земельного участка техникой остатка для земли
Для применения техники остатка необходимо выполнить следующие действия:
1. определить улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование;
2. определить часть годового дохода, приходящуюся на здания путем умножения стоимости здания на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для здания);
3. определить сумму годового дохода от земли путем вычитания из общей величины годового дохода суммы дохода от здания;
4. определить стоимость земельного участка путем деления приходящегося на него дохода на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для земли).

Например, — Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.

РЕШЕНИЕ:
1) Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания в течение 80 лет:
Кзд = r + Kв = r + 1/n, где:
Кзд - коэффициент капитализации для здания;
r - ставка дохода;
Кв - ставка возмещения (возврата) капитала;
n - срок эксплуатации здания.
1/n=1/80 =0,0125=1,25%.
Кзд. = 15% + 1,25% = 16,25%.
2) Определим часть дохода, относящуюся к зданию:
ЧОД зд = Сзд * Кзд, где
ЧОД зд - чистый операционный доход, относящийся к зданию;
Сзд - стоимость здания;
Кзд - коэффициент капитализации для здания.
ЧОД зд = 15 000 000*0,1625 = 2 437 500 руб.
3) Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:
ЧОДзем = ЧОДобщ – ЧОД зд, где
ЧОДзем - чистый операционный доход от земли;
ЧОДобщ - общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;
ЧОДзд – доход, относящийся к зданию.
ЧОД зем = 2 850 000 – 2 437 500 = 412 500 руб.
4) Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:
Сзем = ЧОДзем/Кзем, где
Сзем – стоимость земли;
ЧОДзем – доход от земли;
Кзем – коэффициент капитализации для земли.
Сзем = 412 500/0,10 = 4 125 000 руб.

Метод предполагаемого использования
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;
- расчет затрат на создание, обоснование временной структуры затрат на создание выбранного варианта застройки земельного участка;
- прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка
- расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка
- оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.
Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций.
Источником доходов может быть сдача в аренду улучшений, прогнозируемых на земельном участке, либо продажа их по завершении создания в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам.
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет рыночной стоимости продажи объекта недвижимости в конце горизонта расчета арендных платежей.

ПРИМЕР
Метод базируется на всех трех подходах оценки: затратном, сравнения рыночных продаж, доходном.

Метод применяется, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива использования (обустройства).

Последовательность расчета:
1. Определить количество и размеры участков, исходя из физических, юридических возможностей, экономической целесообразности.
2. Определить потенциальный валовой доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия.
3. Определить чистый операционный доход от продаж, который является разностью между потенциальным валовым доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.
Издержки на улучшения включают: расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; расходы на устройство дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа; налоги, страховка, заработная плата ИТР; расходы на маркетинг; прибыль и накладные расходы подрядчика; прибыль предпринимателя.
4. Текущая стоимость земельного участка определяется как разница между дисконтированным потоком доходов и дисконтированным потоком расходов.

Например, — Требуется оценить массив земли общей площадью 120 соток, который застройщик планирует разделить на 10 участков, площадью 12 соток каждый. Предполагаемая цена продажи одного участка 5 000 $. При этом будут иметь место следующие издержки:

Таблица 5

№	Наименование издержек	$ USD	Период расходов
	Планировка, расчистка, инженерные сети, проектирование	8 300	Первый год
	Управление, охрана, контроль		Ежегодно
	Накладные расходы и прибыль подрядчика	1 000	Первый год
	Маркетинг		Ежегодно
	Текущие расходы (налоги, страхование)		Ежегодно
	Прибыль предпринимателя	2 000	Ежегодно

Схема продажи участков: в течение 1-го года – 5 участков, в течение 2 года – 3 участка, в течение 3-го года – 2 участка.

Cтавка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 12%.

Определим текущую стоимость денежного потока доходов:
Таблица 6

Кол-во проданных земельных участков, шт.
Годовой доход, $	25 000	15 000	10 000
Фактор дисконтирования на середину года	0,944911	0,843671	0,753277
Текущая стоимость потока доходов, $	23 623	12 655	7 533
Суммарная стоимость доходов, $	43 811

Определим текущую стоимость денежного потока расходов

Таблица 7