Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Общая площадь производственных и складских помещений Санкт-Петербурга составляет 17 378 900 кв. м, из них площадь производственной недвижимости — 13 097 700 кв. м, складской — 4 281 200 кв. м (по данным УИОН).
Программа городских властей нацелена на вывод производственных предприятий за черту города. Согласно генеральному плану развития города, территория, занимаемая объектами производственного назначения в Санкт-Петербурге, должна сократиться на 3 тысячи га. Несмотря на то, что программа была одобрена правительством, собственники предприятий переезжать не торопятся, что вполне понятно с позиций логистики. В последние годы спрос на промышленную недвижимость в основном формирует средний и малый бизнес. Такие компании не имеют финансовых возможностей для создания собственной инфраструктуры. Им нужны готовые площади, а их на рынке практически нет. Рынок производственной недвижимости характеризуется все возрастающим спросом и дефицитом предложения (особенно качественного), формируемого за счет предприятий-собственников, в редких случаях арендаторами и профессиональными управляющими технопарков. По оценке Николая Вечера, директора по развитию ЗАО «МК ПСБ» и члена президиума ГУД, рынок складских и производственных объектов является сейчас наиболее динамично развивающимся, но при этом наименее структурированным с точки зрения бизнеса. «Рынок распадается на две части, совершенно не соотносящиеся друг с другом, — делится своим видением
г-н Вечер, — рынок браунфилдов и рынок гринфилдов. И если до недавнего времени почти все, что называлось складской и производственной недвижимостью, являлось браунфилдами (либо перепрофилированными браунфилдами), то сейчас строят новые объекты — новые логистические и производственные комплексы, правда, в основном для собственных нужд, а не

для бизнеса, связанного с недвижимостью».
Преобладающий объем предлагаемых на рынке производственных и складских помещений не соответствует требованиям потенциальных покупателей и арендаторов. Они подходят для средних и небольших компаний. Спрос в основном удовлетворяют за счет старых производственных помещений. Современные производственные объекты предполагают один уровень расположения технологических линий и подъездные пути. Такие объекты возводят на свободных землях, в новых промзонах, например Пулково. В большинстве случаев идут по пути перепрофилирования существующих помещений. Например, производственные комплексы, находящиеся в перспективных районах города, перепрофилируются в офисные, торговые, а иногда даже и жилые комплексы («Сити-центр» на Петроградской набережной, жилой комплекс «Серебряные зеркала» на Каменноостровском проспекте).
Не единичны случаи нового строительства производственных зданий для какой-то конкретной компании (в основном это крупные западные компании как, например, Coca-Cola, Gillette)

Предложение производственных площадей формируется в основном:
1.компаниями – собственниками (реже арендаторами) промышленных и складских площадей, сдающими в аренду, как правило, не задействованные под собственные нужды помещения (наряду с производственными, часто предлагаются и складские площади);

2. профессионально управляемыми индустриальными парками (технопарками), начавшими появляться лишь в последнее время.

Наибольший объем предложений приходится на производственно-складские площади от 1000 до 2000 кв. м (28 %), площади от 100 до 500 кв. м (17 %) и площади от 500 до 1000 кв. м (15 %).

Основной объем предложения по аренде производственно-складских помещений приходится на окраины города. Потребители, как правило, предпочитают универсальные производственные здания и небольшие помещения с офисными площадями. Самые востребованные производственные помещения — 300–500 кв. м, здания — 2–3 тыс. кв. м, складские помещения — до 1000 кв. м. Около 80 % арендаторов интересуются помещениями в 150–400 кв. м.

В настоящее время распределение активности предложений для размещения производств неравномерно по территории города. Наибольшая активность наблюдается в Колпинском, Невском и Красносельском районах Санкт-Петербурга. Покупая недвижимость, производственники стараются придерживаться территорий, отнесенных по Генплану к категориям промышленных зон.

Диаграмма 1. Распределение предложений площадей производственно-складской недвижимости по районам Санкт-Петербурга

 

По Ленинградской области наибольшая активность предложений наблюдается во Всеволожском, Гатчинском, Ломоносовском и Тосненском районах

.

Диаграмма 2. Распределение активности предложений площадей производственно-складской недвижимости по районам Ленинградской области.

 

Величина арендных ставок на производственные помещения существенно зависит от технического состояния объекта. Арендные ставки производственных помещений на сегодняшний день лежат в диапазоне от $30/кв.м/год до $90/кв.м/год для неотапливаемых помещений и от $72/кв.м/год до $170/кв.м/год для теплых помещений. Рост арендных ставок за 2007 год составил более 8 %.

Скачок цен на жилую недвижимость, произошедший в 2006 году, отразился на ценах на производственную недвижимость. Зависимость цен на производственную недвижимость от размеров предлагаемых на продажу площадей в период с 2002 года по 2007 год продемонстрирована на диаграмме 3.

 

Диаграмма 3. Динамика цен квадратного метра ($/кв. м) производственной недвижимости в период с 2002 по 2007г. в зависимости от размеров продаваемой площади.

Тенденции и прогнозы

· В ближайшее время вывод промышленности из города продолжится. Учитывая проблемы кадров, вывод промышленности будет осуществляться в места, расположенные не далее 50 км от города. Наиболее привлекательными для размещения производств являются следующие районы области: Всеволожский, Ломоносовский, Гатчинский.

· Создание производственных зон в Ленинградской области. Областная администрация опубликовала проект размещения в Ленинградской области 19 производственных зон, общей площадью свыше 5000 га.

· Размещение производств в Ленинградской области, как правило, будет сопровождаться строительством новых производственных корпусов.

· Активное проникновение иностранных компаний, которым требуются современные складские площади, стимулирует возникновение новых, профессионально управляемых, индустриальных парков, предлагающих в аренду качественные производственные и складские площади. Наиболее приемлемой для западных инвесторов здесь представляется организация участков под промзастройку по схеме green field.

· Промышленно-складская недвижимость будет продолжать расти в цене.

Динамика дальнейшего роста и уровень последующей стабилизации цен в первую очередь зависит не от уровня спроса на производственные площади, который неуклонно растет, а от реального желания экономических субъектов эффективно использовать простаивающие помещения и от решения вопросов оформления прав собственности на вовлекаемую в экономический оборот недвижимость.