Результаты оценки, полученные при применении различных подходов.

№ п/п	Наименование объекта оценки	Стоимость по затратному подходу, руб.	Стоимость по доходному подходу, руб.	Стоимость по сравнительному подходу, руб.	Рыночная стоимость, руб. (с НДС)
	Офисное здание, назначение: офисное, 1-этажный, общая площадь 250 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта:Удмуртская республика,г.Ижевск, ул.40 лет победы, д.142б	13 001 139	11 951 844	12 756 250	13 044 347
	Всего				12 544 347

Итоговые величины рыночной, ликвидационной стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость оцениваемого Имущества, представленного в п. 2.1. настоящего отчета, принадлежащего ООО «Бизнес» на праве собственности, по состоянию на 3 марта 2014 года составляет:

 

12 544 347рублей 50 коп.

 

 

Для сторон (стороны) сделки, являющихся плательщиками налога на добавленную стоимость (НДС), по операциям, подлежащим налогообложению, указанная выше рыночная стоимость оцениваемого имущества включает в себя сумму НДС.

 

3.ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ

 

Объект оценки.

Объектом оценки являетсяимущество, представленное в нижеследующей таблице, принадлежащее ООО «Бизнес» на праве собственности.

 

Таблица №1 – Перечень оцениваемого имущества

№ п/п	Наименование объекта оценки	Год постройки
	Офисное здание, назначение: офисное, 1-этажный, общая площадь 250 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта:Удмуртская республика, г.Ижевск, ул.40 лет Победы, д.142б

Наименование объектов оценки, величина их общей площади установ­лены оценщиком в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права и техническим паспортом (копии указанных документов приведены в Приложениях).

 

Офисное здание, назначение: офисное, 1-этажный, общая площадь 250 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта:Удмуртская республика, г.Ижевск, ул.40 лет Победы, д.142б
	Источник информации о помещении	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект (см.приложение), технический паспорт помещения (см.приложения), результаты предпринятого оценщиком осмотра помещения
Описание юридического статуса помещения
	Вид права	Собственность
	Субъект права	ООО «Бизнес»
	Обременения помещения, ограничения права собственности	Нет
	История смены собственников помещения	Объект оценки был приобретен по договору купли-продажи недвижимого имущества
Адрес помещения
	Страна	Российская федерация
	Область	Удмуртская республика
	Административный район	Первомайский
	Населенный пункт	город Ижевск
	Транспортная магистраль (улица, проспект…)	Улица 40 лет Победы
	Номер строения (в том числе литера, часть и др.)	142б
	Почтовый индекс
	Кадастровый (или условный) номер	18:25:0020802:0006:54:401:001:010445870:0001
	Регистрационный номер	18-18-01/053/2013-285
Описание объемно-планировочных параметров помещения
	Тип строения Год постройки	Отдельно стоящее здание
	Этажность	1-этажное
	Общая полезная площадь помещения	250 кв. м
	Средняя внутренняя высота помещений	3,3м..
	Строительный объем	825 куб. м.
Строительные конструкции помещения
	Фундамент	Бетонные блоки
	Капиальные стены	Наружние	Кирпичные т.с. 0,55
Внутренние	Кирпичные.
	Перегородки	Кирпичные
	перекрытия	Чердачное	Ж/бетонные плиты.
Межэтажное	Ж/бетонные плиты, железные
подвальное	Ж/бетонные плиты.
	Полы	Линолеум, ламинат
	Потолок	Ж/б плиты, побелка, подвесные потолки
	Тип крыши	Мягкая кровля
Кровля	Рубероид
	Заполнение оконных проемов	Окна	Стеклопакеты
Стальные решетки	Нет
	Заполнение дверных проемов	Входные	металлические
Внутренние	Филенчатые
Ворота	Входные металлические
	Прочие строительные конструкции	-
	Внутренняя отделка помещения	штукатурка, побелка, м/окраска
	Наружная отделка помещения	нет
	Внутренние Сантехнические и электротехнические устройства	Отопление	От собственной котельной
Канализация	Есть
водопровод	Есть
Газоснабжение	Нет
Телефон	Есть
Телевидение	Нет
Вентиляция	Приточно-вытяжная
Сигнализация	Нет
Видеонаблюдение	Да
Электроосвещение	Да
	Наличие забора вокруг здания, контроль на въезде.	На охраняемой территории

 

 

Имущественные права на объект оценки.

 

№ п/п	Наименование	Свидетельство о государственной регистрации права собственности	Документы-основания
	Офисное здание, назначение: офисное, 1-этажный, общая площадь 250 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта:Удмуртская республика, г.Ижевск, ул.40 лет Победы, д.142б	18 АА 876124	Договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.05.2013г.

Цель оценки.

Цель оценки заключается в определение рыночной стоимости объекта оценки для получения кредита под залог оцениваемого имущества.

Дата оценки.

Дата оценки – на 03 марта 2014 года.

Сроки проведения оценки.

Оценка проводилась в период с 1 марта 2014 года по 03 марта 2014 года.

Предполагаемое использование и связанные с этим ограничения.

Результаты определения рыночной стоимости имущества указанного в п.2.1. могут использоваться только для целей, заявленных в отчете. Другое использование возможно только с письменного согласия Оценщика.

 

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

1. Заказчик утверждает, что проведенная работа соответствует признанным профессиональным стандартам.

2. Оценщик не принимает на себя ответственности за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления объектами. Ответственность за такого рода отчетность, относящуюся к исследованным Оценщиком объектам, несёт Заказчик.

3. В своих действиях Оценщик поступал как независимый исполнитель. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связано с выводами о стоимости оцениваемого объекта. Оценщик исходили из того, что предоставленная им информация являлась точной и правдивой, и не проводили её проверку.

4. Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого объекта.

5. Оценщик не несёт ответственности за оценку состояния объекта, которые невозможно обнаружить иным путём, кроме как обычного визуального осмотра.

6. Права собственности на оцениваемое имущество, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если не

 

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Оценка приносящих доход объектов собственности – это упорядоченный процесс, в основу которого положены описанные выше принципы. Этот процесс предусматривает определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки основывается на научном методе и применим к решению широкого круга оценочных задач. В ходе проведения оценки, ориентированной на решение конкретной задачи, для обоснования используемых допущений и фактов, ведущих к логическому и оправданному заключению, используется рыночная информация.

 

Процесс оценки может быть разделен на шесть этапов:

1. определение задачи,

2. составление плана оценки,

3. сбор и проверка информации,

4. применение уместных подходов к оценке,

5. согласование,

6. отчет о результате оценки стоимости.

Определение задачи. При оценке важно идентифицировать реальный объект собственности и определить связанные с ним юридические права. Должны быть тщательно выявлены и измерены размер и характеристики реального актива.

Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной даты оценки. Поскольку велика вероятность того, что условия и допущения, положенные в основу оценки, со временем изменятся, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости останется достоверной.

Составление плана оценки. Задача по оценке решается путем составления и реализации программы исследований. Опыт показывает, что наиболее эффективный путь к решению задачи лежит через структурирование процесса оценки. Порядок проведения оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объектов на национальном и региональном уровнях. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует предельно конкретные факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.

Сбор и проверка информации. Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Оценщику следует попытаться собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Он должен предпринять все разумные шаги для того, чтобы подтвердить точность и надежность данных, использованных в отчете или в анализе.

Применение уместных подходов к оценке. Собранные данные должны быть проанализированы в контексте применяемых методов оценки. Подробные описания подходов к оценке будут изложены в соответствующих разделах отчета.

В общих чертах, рыночный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемой собственностью объекты. Обычно между выбранными для сравнения и оцениваемым объектом существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу этих поправок положен принцип вклада.

Рыночный подход – метод определения стоимости, основанный на анализе недавних сделок купли-продажи сопоставимых объектов, а также запрашиваемых цен на аналогичные объекты собственности.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и анализ предложений по объектам собственности, сходным с оцениваемым. Цены на объекты аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. В результате определяется стоимость продажи аналогичного объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект собственности.

Затратный подход также основан на принципе замещения. Другие принципы, используемые в данном подходе: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности, экономической величины и разделения.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется строительство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности схожего функционального назначения. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат приобретение аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта, рассчитанной на основе стоимости воспроизводства или стоимости замещения за вычетом совокупного накопленного износа.

Доходный подход – это процесс определения текущей стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. В соответствии с принципом ожидания типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимое или движимое имущество в ожидании получения будущих доходов или выгод. Стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем и представляет собой текущую стоимость будущих выгод от эксплуатации объекта собственности и выручки от его перепродажи или утилизации по окончании периодов владения или эффективного использования.

Согласование. Согласование – это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность. В ходе этого процесса оценщик проверяет применимость принципов оценки на различных стадиях выявления задачи, сбора данных и анализа – используя каждый подход к оценке. Согласование – это не процесс механического усреднения результатов, полученных с использованием трех подходов, это процесс логических рассуждений и принятия решения.

Отчет о результате оценки стоимости. В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту.

 

5. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

 

Данный подход основан на принципе замещения – покупатель не примет решение о приобретении объекта недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым из рынке состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

Подход прямого сравнительного анализа продаж (далее – рыночный подход) заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении сопоставимых объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом недвижимости. Сопоставимость – это мера соответствия проданного и оцениваемого объекта. Они должны быть похожи в отношении даты продажи, экономических условий, физических характеристик и конкурентоспособности на одном и том же рынке. После такого анализа делаются поправки к ценам продаж сопоставимых объектов на различия между ними и оцениваемым объектом.

В результате определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

Модель рыночного подхода:

MV = S +DV,

 

где MV – расчетная величина рыночной стоимости, S – цена продажи сопоставимого объекта, DV – денежное выражение совокупной поправки к цене продажи, отражающей количественные и качественные различия между характеристиками оцениваемого объекта и его аналога.

 

Для сравнения используется от 3 до 5 проданных объектов недвижимости, но большее число повышает достоверность оценки.

 

Этапы реализации рыночного подхода:

1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем секторе рынка;

2. Проверка достоверности информации о сделках;

3. Внесение поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов;

4. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов для выведения показателя стоимости оцениваемого объекта.

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем рынке.

Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов служили архив оценщика; банки данных риэлтерских фирм; банки данных нотариальных контор и регистрационного комитета, материалы всемирной сети Интернет.

Этап 2. Проверка информации о сделках.

Данные о сделках должны быть проверены и подтверждены продавцом и покупателем.

Этап 3. Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов.

Для определения стоимости недвижимости сравнительным подходом анализировались 4 объекта-аналога. В качестве корректирующих факторов влияющих на рыночную стоимость использовались

- дата продажи объекта-аналога;

- местоположение объекта оценки и аналогов;

- размер объекта оценки и аналогов;

- удобство подъездных дорог и подходов объекта оценки и аналогов;

- техническое состояние объекта оценки и аналогов;

- использование объекта оценки и аналогов;

- наличие инженерных коммуникаций у объекта оценки и аналогов и др.

 

 

Таблица №2 - Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

 

Офисное здание, назначение: офисное, 1-этажный, общая площадь 250 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта:Удмуртская республика, г.Ижевск, ул.40 лет Победы, д.142б
Показатель	Объект оценки	Аналоги
Местоположение	40 лет Победы 142б Р-н Превомайский	30 лет Победы Р-н Октябрьский	Свободы 130 Р-н Первомайский	Пушкинская 154а Р-н Первомайский	Пушкинская 268 Р-н Октябрьский
Общая площадь, кв.м.	250 кв.м.		136,8
Цена продажи, руб.		12360000 руб
Цена продажи 1 кв.м., руб.
Право собственности	Полное	Полное	полное	полное	полное
Корректирующий коэффициент		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректирующий коэффициент		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.
Условия продажи		коммерческие	коммерческие	коммерческие	коммерческие
Корректирующий коэффициент		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.
Дата предложения		Март 2014	Март 2014	Март 2014	Март 2014
Корректирующий коэффициент		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.
Корректирующий коэффициент		1,00	1,00	1,00	0,90
Скорректированная цена, руб.
Размер, кв.м.		Больше	Меньше	Меньше	Больше
Корректирующий коэффициент		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.
Удобство подъездных дорог и подходов	Хорошее	Хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректирующий коэффициент		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.
Техническое состояние	удв.	удв.	хор.	хор.	удв.
Корректирующий коэффициент		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.
Использование	админ, с отделкой	админ, без отделки	админ, с отделкой	админ, с отделкой	админ, с отделкой
Корректирующий коэффициент		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.
Наличие инженерных коммуникаций	есть	Есть	есть	есть	есть
Корректирующий коэффициент		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.
Скидка на торг, %		0%	0%	10%	0%
Скорректированная цена, руб.
Весовой коэффициент		0,25	0,25	0,25	0,25
Скорректированная цена продажи за единицу общей площади
Стоимость объекта оценки (строений), полученная сравнительным подходом, руб.

 

6. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

 

Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
§ технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
§ обоснование необходимости обновления действующего объекта;
§ оценка зданий специального назначения;
§ при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
§ анализ эффективности использования земли;
§ решение задач страхования объекта;
§ решение задач налогообложения;
§ при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода:

- Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
- Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
- Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
· физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
· функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
· внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

- Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

- Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

 

Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь следующий вид:

С_о=С_м²*S_о*К_п*К_н*К_м*К_в*К_пз*К_ндс,

где

С_о - стоимость оцениваемого объекта;
С_м² - стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату;
S_о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);
К_п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);
К_н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);
К_м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;
К_в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;
К_пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);
К_ндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта, получение восстановительной стоимости объекта.

Расчет рыночной стоимости произведен методом сравнительных единиц на основании укрупненных показателей полной восстановительной стоимости (УПВС), так как имеется типовой аналог. Применение же других методов потребует большого количества дополнительной информации и проведения громоздких расчетов.

Пересчет единичных показателей стоимости 1 куб.м. из базовых цен 1969 г. в текущие цены на дату оценки производился с использованием следующих коэффициентов:

 

К1 =1,00 - зональный коэффициент.

 

К2=1,17 - коэффициент пересчета сметной стоимости

 

К3=120,29 - средневзвешенный коэффициент пересчета сметной стоимости

 

Расчет восстановительной стоимости объекта оценки представлен в нижеследующей таблице.

 

 

Таблица №3 – Расчет восстановительной стоимости объекта оценки