Изменение целевого назначения земли

Действующее законодательство РФ о местном самоуправлении, в сфере градостроительства, землепользования, экологии и других, до настоящего времени так и дает чёткого порядка, подробно регламентирующего перевод в земли поселений из других категорий.

Земельные ресурсы под жилищное строительство в поселениях почти исчерпаны. Закон не позволяет строить на землях сельскохозяйственного назначения. Перевод в земли населенных пунктов позволяет изменять разрешенное использование на соответствующий определенному виду строительства, что делает эти земли более востребованными и дорогими.

Перевод земель в Российской Федерации предусмотрен Федеральным законом от 21.12.2004 года. В содержании статей2-5 указанного закона, предусмотрено изменение целевого назначения земли из одной в другую категорию. Эти нормы являются общими, а значит, могут использоваться с учетом требований и положений специальных норм.

 

Вопрос 29

Анализ ситуации на рынке недвижимости, исследования его функционирования, учет специфики, а также непрерывный мониторинг цен являются неотъемлемой частью процедуры оценки стоимости жилья. Такой разносторонний подход позволяет не только максимально точно определить экономическое значение того или иного объекта, определить инвестиционную привлекательность недвижимости, но и даже спрогнозировать перспективы развития рынка в городе или в регионе.

При моделировании итоговой стоимости оцениваемого объекта недвижимости, рынок воспринимается как достаточно пластичная система, которая регулируется соотношением спроса и предложения.

На сегодняшний день рынок недвижимости имеет ряд значимых недостатков, к примеру, сложность его анализа состоит в том, что он представляет собой рынок несовершенной конкуренции, в котором необходимо учитывать уникальность каждого даже типового объекта. Немаловажными факторами, влияющими на точность оценки, являются условия финансирования сделок, сложные юридические процедуры оформления, понижение ликвидности объектов. Помимо этого существенная особенность отечественного рынка недвижимости состоит в том, что зачастую реальная итоговая сумма сделок с недвижимостью скрывается. В связи с такой непрозрачностью рынка, оценка происходит зачастую на основе цены объектов, выставленных на продажу.
Рынок недвижимости отличается от других отраслей экономики более высоким уровнем рисков, воздействием на рынок капитала, а так же тем, что даже при оптимальных условиях невозможно достичь равновесия между спросом и предложением. Его развитие определяется экономическим ростом, а также перспективами социально-экономического развития регионов или страны, а также политической стабильностью. Важно отметить, что итоговая цена на недвижимость определяется с учетом многих факторов, к примеру, назначение и специфика объекта, район.
Несмотря на свое несовершенство, отечественный рынок недвижимости, благодаря компаниям, специализирующимся на операциях с недвижимостью, финансовым организациям, правительственным агентствам стал более активным.

На протяжении всей истории существования рынка недвижимости количество сделок на вторичном рынке значительно превышает уровень сделок на первичном (например, в Москве – в 34 раза). Соотношение чистых и альтернативных продаж (разнообразные варианты обмена) – примерно 20: 80 (в 2006 г. в Москве – 18: 82), т. е. основной объем спроса формируется за счет обменных операций. Структура сделок на вторичном рынке по этим показателям достаточно стабильна и не подвержена существующим изменениям во времени. Исследования рынка недвижимости показывают, что целью большинства сделок на вторичном рынке жилья является увеличение жилой площади.

Вопрос 30

Основанием возникновения отношений между участниками отношений по оценке недвижимости является договор. Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме, хотя и не требует нотариального удостоверения. Согласно ст. 10 Закона Об оценочной деятельности в Российской Федерации, договор должен содержать:

· основания заключения договора

· вид объекта оценки

· вид определяемой стоимости стоимостей объекта оценки

· денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки

· сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки, а также его описание. В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Вопрос 31.

Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:
принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;
управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;
любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;
процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;
систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.
Управляющий недвижимым имуществом? это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены законом или договором.
По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выделяются пять видов регулирования:
государственное регулирование рынка недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях различными государственными органами и организациями в соответствии с выполняемыми функциями;
самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками и их объединениями? ассоциациями риэлторов и Российской гильдией риэлторов;
общественные воздействия? мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недвижимостью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит основой для нормативных актов, положений и т.д.;
управление определенным недвижимым имуществом;
заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым назначением.
По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выделяются пять видов регулирования:
государственное регулирование рынка недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях различными государственными органами и организациями в соответствии с выполняемыми функциями;
самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками и их объединениями? ассоциациями риэлторов и Российской гильдией риэлторов;
общественные воздействия? мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недвижимостью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит основой для нормативных актов, положений и т.д.;
управление определенным недвижимым имуществом;
заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым назначением.

Различают следующие виды планирования:
долгосрочное;
среднесрочное;
краткосрочное.
В процессе управления недвижимостью реализуются следующие функции:
прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их достижения;
планирование и проектирование;
строительство или реконструкция;
регистрация, оценка и учет;
эксплуатация, налогообложение и извлечение доходов;
контроль и распоряжение, корректировка плана.
Основные цели управления рынком недвижимости:
реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.
Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт.

Вопрос 32

Этапы процедуры оценки рыночной стоимости земельного участка.
Этап 1. Заключение договора на проведение оценки. Цель оценки. Вид определяемой стоимости. Установление оцениваемых имущественных прав. Дата проведения оценки. График работ по оценке. Источники информации. Выбор методов оценки. Затраты на проведение оценки. Денежное вознаграждение за проведение оценки. Составление договора на оценку.
Этап 2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Осмотр объекта и прилегающей территории. Юридическое описание единого объекта недвижимости. Физические характеристики и местоположение. Экономическая информация. Проверка достоверности собранной информации. Анализ и обработка информации.
Этап 3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов Анализ земельного участка как незастроенного. Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями:
• правовая обоснованность выбранного варианта использования;
• физическая осуществимость;
• финансовая целесообразность;
• наивысшая стоимость единого объекта недвижимости.
Оценка стоимости на основе доходного подхода, Оценка стоимости на основе сравнительного подхода, Оценка стоимости на основе затратного подхода.
Этап 4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Итоговая проверка данных, на которых основывается оценка. Проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки. Проверка правильности расчетов. Согласование результатов, полученных разными подходами в единое окончательное заключение о рыночной стоимости.
Этап 5. Составление отчета об оценке.

Вопрос 33