Стаття 717. Договір дарування

1. За договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність.

 

2. Договір, що встановлює обов'язок обдаровуваного вчинити на користь дарувальника будь-яку дію майнового або немайнового характеру, не є договором дарування.

 

Договір дарування - це договір, за яким одна сторона (дарувальник) передає чи зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаро­вуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність.

Предметом договору дарування є рухомі речі, зокрема й гроші та цін­ні папери, а також нерухомі речі, що належать дарувальникові. Крім того, дарунком можуть бути майнові права, що ним володіє дарувальник або які можуть виникнути в нього надалі.

Дарування речей, обмежених у цивільному обігу (наприклад, мислив­ської рушниці), не повинне порушувати їхнього спеціального правового ре­жиму, тобто обдаровуваний повинен мати дозвіл на володіння відповідною річчю (наприклад, член спілки мисливців або мисливець, який має ліцензію).

Сторонами в договорі дарування можуть бути фізичні особи, юридичні особи, держава Україна, Автономна Республіка Крим, територіальна громада.

Підприємницькі товариства можуть укладати договір дарування між собою, якщо право здійснювати дарування прямо встановлено установчим документом дарувальника.

Договір дарування від імені дарувальника може укласти його представ­ник. Доручення на його укладення, у якому не встановлено ім'я обдарову­ваного, є нікчемним.

Аналізуючи поняття "договір дарування", можна дійти висновку про існування двох його різновидів:

• дарування з обов'язком передати дарунок у майбутньому - обіцянка вчинення дарування;

• передача майна (дарунку) - класичний договір дарування. Юридична характеристика договору дарування з обов'язком переда­ти дарунок у майбутньому:

- двосторонній;

- консенсуальний;

- безвідплатний (інакше такі дії можна розглядати як договір міни чи ку півлю-продаж).

Договір, що встановлює обов'язок обдаровуваного вчинити на користь дарувальника будь-яку дію майнового або немайнового характеру, не є до­говором дарування.

Форма договору: договір дарування майнового права та договір дару­вання з обов'язком передати дарунок у майбутньому укладається в письмо­вій формі. У разі недодержання письмової форми цей договір є нікчемним.

Договором дарування може бути встановлений обов'язок дарувальни­ка передати дарунок обдаровуваному в майбутньому через певний строк (у певний термін), наприклад, подарувати музичний центр на свято Нового року, або в разі настання відкладальної обставини закінчення вищого на­вчального закладу й отримання вищої юридичної освіти.

При настанні строку (терміну) чи відкладальної обставини обдарову­ваний має право вимагати від дарувальника передання дарунка або відшко­дування його вартості. Якщо після укладання договору майновий стан да­рувальника істотно погіршився, то він має право відмовитися від передання дарунка в майбутньому.

Коли до настання строку (терміну) чи відкладальної обставини, вста­новленої договором, дарувальник або обдаровуваний помре, то договір да­рування припиняється.

Юридична характеристика договору дарування (класичного):

- односторонній або двосторонній. Одностороннім договір вважа­ється, якщо дарувальник має право передати дарунок, а обдарову­ваний право його приймати чи не приймати. Двостороннім договір вважається, коли дарувальник, окрім прав, має обов'язок повідо­мити обдаровуваного про недоліки речі, що є дарунком, або про її особливі властивості, які можуть бути небезпечними для його жит­тя, здоров'я чи майна. У свою чергу дарувальник може наділятися обов'язком вчинити певну дію майнового характеру на користь тре­тьої особи чи утриматися від її вчинення за умовами договору;

- реальний - право власності обдаровуваного на дарунок виникає з моменту його прийняття. Якщо дарунок направлено обдаровувано­му без його попередньої згоди, то він є прийнятим, якщо обдарову­ваний негайно не заявить про відмову від його прийняття. Прийнят­тя обдаровуваним документів, які посвідчують право власності на річ, інших документів, що посвідчують належність дарувальникові предмета договору, чи символів речі (ключів, макетів тощо) є дією, котра підтверджує факт прийняття дарунка;

- безвідплатний (оскільки договір дарування є безоплатним, то до дарувальника не можна висувати вимог щодо якості переданих речей).

Форма договору. Договір дарування нерухомої речі укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

Дарування рухомих речей, що мають особливу цінність, укладається в письмовій формі. Відсутність законодавчого визначення грошового еквіва­лента вартості особливо цінної рухомої речі ускладнює чітке розмежування усної та письмової форм договору.

Договір дарування предметів особистого користування та побутового призначення може бути укладений усно.

Валютні цінності на суму, що перевищує 50-кратний розмір неоподат­ковуваного мінімуму доходів громадян, укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

Особливість договору дарування полягає в тому, що на дарувальни-ка, якому відомо про недоліки дарунка чи його особливі властивості, які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна обдаровуваного або інших осіб, покладається обов'язок повідомити про ці обставини.

При порушенні цього обов'язку обдаровуваний має право вимагати від дарувальника, котрий знав про можливість заподіяння шкоди та не повідо­мив про це, відшкодувати шкоду, завдану майну, та шкоду, спричинену калі­цтвом, іншим ушкодженням здоров'я чи смертю в результаті володіння або користування дарунком.

Договором дарування може бути встановлено обов'язок обдаровува­ного вчинити певну дію майнового характеру на користь третьої особи чи утриматися від її вчинення (передати грошову суму або інше майно у влас­ність, виплачувати грошову ренту, надати право довічного користування дарунком чи його частиною, не висувати вимог до третьої особи про ви­селення тощо).

 

9. Договір пожертви. Загальна характеристика і відмінність від договору дарування.

Пожертвою є дарування нерухомих і рухомих речей, зокрема, грошей і цінних паперів, фізичним особам, юридичним особам, державі Україна, Автономній Республіці Крим, територіальній громаді для досягнення ними певної, наперед обумовленої мети.

Юридична характеристика договору:

- двосторонній (за договором пожертвувач має права, а особа, яка отримала пожертву, крім прав, має обов'язки використовувати річ із наперед обумовленою метою);

- реальний (є укладеним із моменту прийняття пожертви);

- безвідплатний.

До договору про пожертву застосовуються положення про договір да­рування, якщо інше не встановлено законом.

Пожертвувач має право здійснювати контроль за використанням по­жертви відповідно до мети, встановленої договором. Якщо використання пожертви за призначенням виявилося неможливим, то використання її за іншим призначенням можливе лише за згодою пожертвувана, а в разі його смерті чи ліквідації юридичної особи - за рішенням суду.

Пожертвувач або його правонаступники мають право вимагати розі­рвання договору про пожертву, якщо вона використовується не за призна­ченням.

 

10. Підстави і порядок відмови та скасування договору дарування

Дарувальник має право вимагати від обдаровуваного виконання покла­деного на нього обов'язку на користь третьої особи. У разі порушення об­даровуваним цього обов'язку він має право вимагати розірвання договору та повернення дарунка, а якщо таке повернення неможливе, - відшкодування його вартості.

Однією з новел ЦК України стало збільшення підстав для розірвання виконаного договору дарування (пожертви), тобто анулювання договору, що призвів до настання юридичних наслідків.

За загальними правилами договір дарування може бути визнаний не­дійсним, а відповідно й розірваний внаслідок його укладання:

- малолітньою особою за межами її цивільної дієздатності;

- неповнолітньою особою за межами її цивільної дієздатності;

- без дозволу органу опіки та піклування дієздатною фізичною осо­бою, яка на момент його вчинення не усвідомлювала значення своїх дій і (чи) не могла керувати ними;

- недієздатною фізичною особою;

- під впливом помилки, обману, насильства та під впливом тяжкої об­ставини.

Окрім цього, в ЦК України передбачено спеціальні підстави розі­рвання договору. Так, вимога про розірвання договору дарування неру­хомих речей або іншого особливо цінного майна (особливу цінність майна встановлює суд при вирішенні справи про розірвання договору) може бути пред'явлена дарувальником, якщо обдаровуваний умисно вчинив злочин проти здоров'я, власності дарувальника, його батьків, дружини (чоловіка) чи дітей.

Якщо обдаровуваний вчинив умисне вбивство дарувальника, то право вимоги розірвання договору мають його спадкоємці.

Дарувальник має право вимагати розірвання доктору дарування, якщо:

• обдаровуваний створює загрозу безповоротної втрати дарунка, що має для дарувальника велику немайнову цінність. У кожному випад­ку ступінь і розмір "великої немайнової цінності" дарунка доводить дарувальник під час розгляду цивільної справи в суді;

• унаслідок недбалого ставлення обдаровуваного до речі, що стано­вить історичну, наукову, культурну цінність, вона може бути знище­на чи істотно пошкоджена. Із метою практичної реалізації вказаних положень ЦК України дарувальник при укладанні договору повинен попередити обдаровуваного про особливості дарунка та порядок по­водження з ним.

Дарувальник має право вимагати розірвання договору, якщо на момент пред'явлення вимоги дарунок є збереженим. Як наслідок, обдаровуваний зобов'язаний повернути дарунок у натурі.

До вимог про розірвання договору дарування застосовується спеціаль­ний строк позовної давності - один рік.

Згідно з договором про пожертву, пожертвувач має право здійснювати контроль за використанням відповідно до визначеної в договорі мети. Якщо пожертва використовується не за призначенням, то пожертвувач або його правонаступники мають право вимагати розірвання цього договору.

 

11. Договір ренти: загальна характеристика, види.

Договір ренти - це договір, за яким одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник рен­ти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати її одержувачеві у формі певної грошової суми чи в іншій формі.

Юридична характеристика договору:

- односторонній (платник зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту, а одержувач має лише право її отримувати);

- реальний (договір набуває чинності з моменту передачі певного майна платникові ренти)

- відплатиш;

- алеаторний (ризиковий).

Договором ренти може бути встановлений обов'язок виплачувати рен­ту безстроково (безстрокова рента) чи протягом певного строку. У зв'язку з цим відмінність договору ренти від договорів купівлі-продажу, міни та да­рування полягає в тому, що обсяг належних одержувачеві рентних платежів є невизначеним, оскільки зобов'язання з виплати ренти діє безстроково чи протягом певного строку.

Договором може бути встановлено, що одержувач ренти передає май­но у власність платнику ренти за плату чи безоплатно. Коли договором встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату, то до відносин сторін щодо передання майна застосову­ються загальні положення про купівлю-продаж. Якщо ж майно передаєть­ся безоплатно - положення про договір дарування, коли це не суперечить суті договору ренти.

Сторонами в договорі ренти можуть бути фізичні чи юридичні особи.

Форма договору ренти: договір укладається в письмовій формі та під­лягає нотаріальному посвідченню, а договір про передачу нерухомого май­на під виплату ренти підлягає також державній реєстрації.

Форма та розмір ренти. Відповідно до умов укладеного договору, рента виплачується в грошовій формі чи через передання речей, виконання ро­біт або надання послуг. Безпосередній розмір її встановлюється в договорі між сторонами. Рента виплачується після закінчення кожного календарного кварталу, якщо інше не встановлено договором.

Коли за договором здійснюється передання під виплату ренти земельної ділянки чи іншого нерухомого майна, то одержувач ренти набуває права за­стави на це майно. Платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, лише за згодою одержувача ренти. У разі відчуження нерухомого майна іншій особі до неї переходять обов'язки платника ренти.

Виплата ренти може бути забезпечена встановленням обов'язку плат­ника застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором. За прострочення виплати ренти платник ренти сплачує одержувачеві ренти проценти.

Договір припиняється після спливу трьох місяців від дня отримання одержувачем ренти письмової відмови платника безстрокової ренти від до­говору за умови повного розрахунку між ними.

Одержувач безстрокової ренти має право вимагати розірвання догово­ру ренти в разі, якщо:

- платник безстрокової ренти прострочив її виплату більш як на один рік;

- платник безстрокової ренти порушив свої зобов'язання щодо забез­печення виплати ренти;

- платник безстрокової ренти визнаний неплатоспроможним або ви­никли інші обставини, що явно свідчать про неможливість виплати ним ренти в розмірі та в строки, встановлені договором.

Розрахунки між сторонами в разі розірвання договору провадяться за­лежно від того, чи майно було передано у власність платника ренти за плату чи безоплатно.

Якщо майно було передано у власність платника ренти за плату, то одержувач ренти має право вимагати від нього виплати річної суми ренти та вартості переданого майна. Коли майно було передано у власність платника ренти безоплатно, то при розірванні договору одержувач має право вимага­ти від нього виплати річної суми ренти.

 

12. Відмінність договору ренти від суміжних договорів.

Відмінність договору ренти від інших договорів. Договір ренти належить до групи договорів, що передбачають відчуження майна, і за цією ознакою подібний з договорами купівлі-продажу товару в кредит, міни, дарування, довічного утримання. Крім того, він має спільні риси з договором найму (оренди). Однак цей договір має свої особливості, які у сукупності відрізняють його від всіх інших договорів:

1) предметом договору ренти може бути будь-яке майно (будинок, земельна ділянка, грошові кошти, колекція срібних виробів, меблі тощо);

2) предмет договору ренти передається платнику ренти у власність;

3) договір ренти завжди є відплатним: навіть якщо предмет договору ренти передається безоплатно, платник ренти залишається зобов´язаним виплачувати ренту, тобто одержувач ренти завжди отримує зустрічне задоволення від платника ренти;

4) найчастіше сторони договору ренти, особливо безстрокового, не можуть наперед визначити загальний розмір ренти, що доведеться сплатити (розмір ренти може змінитися відповідно до розміру облікової ставки Національного банку України, платник безстрокової ренти може відмовитися від договору тощо), крім того, він не може бути обмежений вартістю майна. За цією ознакою договір ренти належить до алеаторних (ризикових) договорів, оскільки є ймовірність, що одна зі сторін фактично отримає менше ніж інша;

5) рента може виплачуватися не тільки у грошовій формі, а й шляхом передання речей, виконання робіт, надання послуг (ч. 1 ст. 737 ЦК України);

6) відносини, що виникають із договору ренти, мають довготривалий характер.

13. Договір довічного утримання (догляду): загальна характеристика.

 

За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчу-жувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру чи їхню частину, інше нерухоме або рухоме майно, що має значну цінність, набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням і (чи) доглядом довічно.

Юридична характеристика договору довічного утримання (догляду):

- односторонній (за договором відчужувач наділяється правами, а на набувача покладаються обов'язки);

- реальний (договір вважається укладеним із моменту передачі майна, що є його предметом, - житлового будинку, квартири чи їх частини, іншого нерухомого або рухомого майна, що має значну цінність);

- відплатний (набувач майна зобов'язаний забезпечувати утримання й (або) догляд відчужувача взамін на отримане майно);

- алеаторний (ризиковий).

Предмет договору - житловий будинок, квартира чи їх частина, інше нерухоме або рухоме майно, що має значну цінність.

Сторони в договорі: відчужувач (це може бути фізична особа незалеж­но від її віку та стану здоров'я) і набувач (повнолітня дієздатна фізична чи юридична особа).

Цивільний кодекс України припускає наявність декількох набувачів (фі­зичних осіб) за договором. У такому разі вони стають співвласниками майна на праві спільної сумісної власності.

Договір довічного утримання (догляду) може бути укладений відчужу-вачем на користь третьої особи.

Форма - письмова нотаріально посвідчена, а при передачі набувачеві у власність нерухомого майна - договір підлягає державній реєстрації.

Істотною умовою договору довічного утримання (догляду) є визна­чення всіх видів матеріального забезпечення, а також усіх видів догляду (опікування), якими набувач має забезпечувати відчужувача. Так, на набу­вача покладається обов'язок здійснення систематичного матеріального за­безпечення відчужувача, через надання в натурі житла, харчування, догля­ду та необхідної допомоги. Усі способи забезпечення в натурі підлягають обов'язковій конкретизації власне в договорі.

Водночас цивільне законодавство передбачає один із видів матеріаль­ного забезпечення, що покладається на набувача, - здійснення щомісячної виплати відчужувачу певної грошової суми. Зазначене забезпечення підля­гає грошовій оцінці (така оцінка підлягає індексації в порядку, встановлено­му законом).

Із огляду на те, що набувач зобов'язаний доглядати відчужувача дові­чно, тобто до його смерті, строк договору є невизначеним.

На набувача, що отримав від відчужувача майно у власність, поклада­ється заборона на здійснення будь-яких дій щодо розпорядження. Зокрема, набувач не має права до смерті відчужувача продавати, дарувати, міняти майно, передане за договором довічного утримання (догляду), укладати щодо нього договір застави, передавати його у власність іншій особі на під­ставі іншого правочину. Проте втрата (знищення), пошкодження майна, яке було передане набувачеві, не є підставою для припинення чи зменшення об­сягу його обов'язків перед відчужувачем, що вказує на ризиковий для на­бувача зміст цього договору.

На майно, передане набувачеві за договором довічного утримання (до­гляду), не може бути звернено стягнення протягом життя відчужувача.

На набувача може покладатися обов'язок щодо забезпечення відчужу­вача або третьої особи житлом у будинку (квартирі), переданому йому за договором. При цьому в договорі має бути конкретно визначено ту частину помешкання, у якій відчужувач має право проживати.

Одним з обов'язків набувача є вчинення дій щодо поховання відчужу­вача в разі його смерті, навіть якщо це не було передбачено договором до­вічного утримання (догляду). Якщо частина майна відчужувача перейшла до його спадкоємців, то витрати на його поховання мають бути справедливо розподілені між ними та набувачем.

Цивільне законодавство дозволяє здійснення заміни набувача за дого­вором довічного утримання (догляду), якщо за обставин, які будуть визна­ні поважними, він не зможе виконувати покладені на нього обов'язки. У такому разі обов'язки набувача можуть бути передані за згодою відчужува-ча членові сім'ї набувача чи іншій особі за її згодою. Відмова відчужувача в наданні згоди на передання обов'язків набувача за договором довічного утримання (догляду) іншій особі може бути оскаржена до суду. При цьому суд бере до уваги тривалість виконання договору й інші обставини, що ма­ють істотне значення.

Відповідно до мети та змісту договору довічного утримання (догляду) його дія припиняється зі смертю відчужувача.

У разі ж смерті набувача його обов'язки переходять до тих спадкоємців, до яких перейшло право власності на майно, що було передане відчужу-вачем. Якщо таких спадкоємців немає чи вони відмовилися від прийняття майна, переданого відчужувачем, то останній набуває права власності на це майно. Це також є однією з підстав припинення договору довічного утри­мання (догляду).

За рішенням суду договір може бути припинений на вимогу:

- відчужувача або третьої особи, на користь якої він був укладений, у разі невиконання чи неналежного виконання набувачем своїх обов'язків, незалежно від його вини;

- набувача.

Якщо ж відбувається розірвання договору у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням набувачем обов'язків, згідно з договором (ухи­лення від здійснення щомісячних грошових виплат; відмова від фінансу­вання лікування та здійснення догляду за хворим відчужувачем тощо), то відчужувач набуває права власності на майно, яке він передає, і має пра­во вимагати його повернення. Усі понесені до цього набувачем витрати на утримання й (або) догляд відчужувача поверненню не підлягають.

У разі розірвання договору у зв'язку з неможливістю його подальшого виконання набувачем із підстав, які мають істотне значення, суд може за­лишити за ним право власності на частину майна, зважаючи на тривалість часу, протягом якого він належно виконував свої обов'язки.

 

14. Договір майнового найму (оренди): загальна характеристика.

Договір найму (оренди) - це договір, за яким наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Предметом договору може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками та зберігає свою первісну форму при неодноразовому використанні (неспоживна річ), а також майнові права. Закон може встановлювати види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Юридична характеристика договору:

- двосторонній;

- консенсуальний;

- відплатний.

Сторонами договору можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. Наймодавцями можуть бути як юридичні, так і фізичні особи, які є влас­никами майна, або уповноважені ними особи. Наймачами можуть бути як юридичні особи різних організаційно-правових форм і форм власності, так і дієздатні фізичні особи.

До форми договору найму застосовуються загальні правила про форму правочинів.

Договір найму укладається на строк, встановлений у самому договорі. Це дає сторонам можливість укладати його на будь-який строк, який вони визначать. Водночас передбачено, що законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору деяких видів майна, зокрема, най­му земельної ділянки.

Якщо строк найму не встановлений, то договір вважається укладеним на невизначений строк. Кожна зі сторін договору, укладеного на невизна-чений строк, може відмовитися від нього в будь-який час, письмово попе­редивши про це другу сторону за один місяць, а в разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений ін­ший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, він вважається поновленим на строк, який раніше був ним встанов­лений. У разі заперечення наймодавця проти автоматичного продовження дії договору він зобов'язаний про це повідомити наймача. Однак це не ви­ключає права сторін згодом відмовитися від такого договору на їхній розсуд із попередженням одна одній в строки, передбачені законом.

У ЦК України міститься положення, котре передбачає, що передання наймачем речі в користування іншій особі (піднайм) можливе лише за зго­дою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відносини піднайму мають похідний характер, залежний від відносин най­му. Умови договору піднайму залежать від умов договору найму. Тож піднаймач може користуватися майном лише відповідно до призначення, визначеного в договорі найму. Строк договору піднайму не може перевищувати строку дого­вору найму. Припинення його спричиняє припинення догоюру піднайму.

За користування майном із наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (оренди) або законом. Якщо розмір пла­ти не встановлений договором, то він визначається, зважаючи на споживчу якість речі й інші обставини, що мають істотне значення.

Плата за користування майном може вноситися на вибір сторін у грошо­вій або натуральній формі. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд або зміна (індексація) розміру плати за користування майном. Вона вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Одне з правил стосовно плати за користування майном стосується мож­ливості її зменшення. Так, наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування ним істотно зменшилася. Крім того, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У результаті користування річчю може виникати необхідність у здій­снення її ремонту. У зв'язку з цим поточний ремонт речі, переданої в найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено дого­вором або законом, а капітальний ремонт - наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт провадиться в строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений або ремонт викликаний невідкладною потре­бою, то він має бути проведений у розумний строк.

Якщо ж наймодавець не провів капітального ремонту речі, що пере­шкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, то наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Права та обов'язки сторін за договором найму (оренди):

Наймодавець має право:

- після закінчення строку дії договору вимагати повернення речі, що є предметом договору;

- у разі неможливості відновлення пошкодженої речі вимагати від­шкодування завданих йому збитків;

- відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох мі­сяців підряд;

- у випадку не виконання наймачем обов'язку щодо повернення речі, вимагати від нього сплати неустойки в розмірі подвійної плати за користування річчю в прострочений час.

Наймодавець зобов 'язаний:

- передати наймачеві майно в користування негайно або в строк, вста­новлений договором найму;

- передати наймачеві річ у комплекті і в стані, що відповідають умо­вам договору найму та її призначенню;

- попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею;

- відшкодувати шкоду, завдану у зв'язку з користуванням річчю, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок її особливих властивос­тей або недоліків, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати.

Наймач має право:

- поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця;

- у випадку належного виконання своїх обов'язків за договором, піс­ля спливу строку договору має переважне право перед іншими осо­бами на укладання договору на новий строк;

- у випадку належного виконання своїх обов'язків за договором, у разі продажу речі, переданої в найм, переважне право перед іншими особами на її придбання.

Наймач зобов 'язаний:

- вносити плату за користування річчю;

- у присутності наймодавця перевірити справність речі;

- усунути погіршення речі, які сталися з його вини;

- у разі припинення договору негайно повернути наймодавцеві річ у стані, у якому вона була одержана, з урахуванням нормального зно­су, або в стані, який було обумовлено в договорі;

- відшкодувати шкоду на загальних засадах, завдану третім особам у зв'язку з користуванням річчю, переданою в найм.

Порядок розірвання договору найму (оренди). Наймодавець має пра­во вимагати розірвання договору, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо

обов'язок його проведення був покладений на наймача. У свою чергу наймач має право вимагати розірвання договору, якщо:

1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капіталь­ного ремонту речі.

 

15. Договір найму нерухомого майна: його особливості.

За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (найма­чеві) житло для проживання в ньому на певний строк за плату (ч. 1 ст. 810 ЦК України).

Юридична характеристика договору:

- двосторонній;

- відплатний;

- консенсуальний або реальний;

- каузальний - оскільки обов'язковою його умовою є мета - житло передається наймачеві тільки для проживання в ньому.

Сторонами в договорі найму житла є наймодавець і наймач. Відповід­но до законодавства, можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо найма­чем є юридична особа, то вона може використовувати житло лише для про­живання в ньому фізичних осіб.

Сторонами договору найму житла в будинках державного і громадсько­го житлового фонду є житлово-експлуатаційна організація (в разі її відсут­ності - підприємство, установа, організація) та ордеродержатель. У договорі найму житла в будинках приватного житлового фонду наймодавцем є влас­ник житлового будинку.

У договорі мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із на­ймачем. Вони набувають рівних із наймачем прав і обов'язків щодо корис­тування житлом. Наймач та особи, що постійно проживають разом із ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити в житло інших осіб для постійного проживання в ньому.

Наймач і особи, які постійно проживають разом із ним, за їхньою вза­ємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця можуть дозволи­ти тимчасове проживання в помешканні іншій особі (особам) без стягнення плати за користування житлом {тимчасові мешканці).

Форма договору - проста письмова (ст. 811 ЦК України). Відповідно до п 9.1.4. Закону України "Про податок з доходів фізичних осіб" від 22 травня 2003 р., договір оренди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню. Крім того, згідно з ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 1 липня 2004 р., право користування нерухомим майном строком більше як один рік підлягає обов 'язковій державній реєстрації.

Суттєвими умовами договору найму житла є предмет, ціна та строк.

Предметом договору можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок чи його частина. Помешкання має бути при­датним для постійного проживання в ньому. Квартирою є ізольоване по­мешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного проживання в ньому. Житловий будинок - це будівля капітального типу, спо­руджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, та призначена для постійного в ній проживання.

Розмір плати за користування житлом встановлюється в договорі найму житла. Якщо законом встановлено максимальний розмір плати за користування житлом, то плата, визначена в договорі, не може його пере­вищувати.

Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, то наймач вносить її щомісяця.

Строк договору найму житла. Він укладається на строк, встановле­ний договором. Якщо в ньому строк не встановлено, то договір вважається укладеним на п 'ять років. Договір найму житла в будинках державного та громадського фонду має безстроковий характер.

Договір найму житла може бути укладений на строк до одного року (короткостроковий наші). Він має певні особливості, а саме:

- у договорі не вказуються особи, які постійно проживають із наймачем;

- наймач не має права дозволити проживання тимчасовим мешканцям;

- наймач не має права укладати договір піднайму;

- наймач не має права провадити заміну наймача в такому договорі;

- у наймача немає переважного права укладати договір найму на но­вий строк, а також права на придбання житла в разі його продажу.

Зміст договору складають відповідні права й обов'язки сторін. Основні обов'язки наймодавця:

- надати житлове помешкання наймачу;

- здійснювати капітальний ремонт житла, переданого в найм, якщо інше не встановлено договором.

Наймач зобов'язаний:

- використовувати житло лише для проживання в ньому;

- забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані;

- отримати дозвіл наймодавця на переоблаштування та реконструк­цію житла;

- вчасно вносити плату за житло;

- самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму;

- здійснювати поточний ремонт житла, переданого в найм, якщо інше не встановлено договором.

Згідно з ЦК України та Житловим кодексом України (надалі - ЖК Укра­їни), наймач також має певні права:

- право на вселення членів сім'ї;

- право на збереження житла за тимчасово відсутніми особами;

- право на обмін житлового приміщення;

- право здавати житло в піднайм. За договором піднайму житла на­ймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину чи все найняте ним помешкання в користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом. Договір під­найму житла є оплатним. Розмір оплати за користування житлом встановлюється договором піднайму. Строк договору не може пере­вищувати строку договору найму житла. У разі дострокового при­пинення договору найму житла одночасно з ним припиняється до­говір піднайму;

- право на вселення тимчасових мешканців. Переважні права наймача житла:

- переважне право на укладання договору найму житла на новий строк - у разі спливу строку договору. Не пізніше, ніж за три мі сяці до спливу строку договору, наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких же чи інших умовах або попе­редити його про відмову від укладання договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а той не звільнив по­мешкання, то договір вважається укладеним на таких же умовах і на такий же строк;

- переважне перед іншими особами право на придбання житла, яке було предметом договору найму житла, у разі його продажу.