Субъекты (стороны) договора аренды

Подробнее

Цена товара устанавливается свободно, по усмотрению сторон. В предусмотренных правовыми актами случаях в отношении отдельных видов товара применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В соответствии с общим правилом в случае, когда в договоре нет прямого указания о цене и она не может быть определена из условий договора, оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Примечание

Покупатель обязан оплатить поставляемые товары с соблюдением порядка и формы расчетов, предусмотренных договором поставки. Если соглашением сторон порядок и форма расчетов не определены, то расчеты осуществляются платежными поручениями. Договором поставки может быть предусмотрено, что оплата товаров осуществляется получателем (плательщиком), и если последний неосновательно отказался от оплаты либо не оплатил товары в установленный договором срок, поставщик вправе потребовать оплаты поставленных товаров от покупателя.

Если в договоре поставки предусмотрена поставка товаров отдельными частями, входящими в комплект, оплата товаров покупателем производится после отгрузки (выборки) последней его части, если иное не установлено договором (ст. 516 ГК РФ).

Основная обязанность поставщика передать покупателю товар, количество, качество и комплектность которого соответствует договору.

 

 

27 Правовое регулирование оптовой торговли.

Субъектом государственного регулирования торговли выступает государство, общественные организации, законодательные органы. Объектом - экономические, организационные и управленческие отношения в сфере торговли на уровне субъектов хозяйствования в виде торговых организаций.

Рассмотрим органы регулирования торговли в РФ. В 2008г. было образовано Министерство промышленности и торговли (МИНПРОМТОРГ). Функции регулирования торговли из Минэкономразвития переданы в это новое министерство. В этом министерстве создан Департамент государственного регулирования внутренней торговли. По прежнему функционирует Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор). У этой службы в каждом регионе есть Региональное подразделение.

Цели государственного регулирования торговой деятельности в РФ [27]:

• 1) обеспечение единства экономического пространства в РФ путем установления требований к организации и осуществлению торговой деятельности;
• 2) развитие торговой деятельности в целях удовлетворения потребностей отраслей экономики в произведенной продукции, обеспечения доступности товаров для населения, формирования конкурентной среды, поддержки российских производителей товаров;
• 3) обеспечение соблюдения прав и законных интересов юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих торговую деятельность, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих поставки производимых или закупаемых товаров, предназначенных для использования их в предпринимательской деятельности, в том числе для продажи или перепродажи, баланса экономических интересов хозяйствующих субъектов, а также обеспечение при этом соблюдения прав и законных интересов населения;
• 4) разграничение полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления в области регулирования торговой деятельности.

Принципы механизма регулирования торговли необходимо соотносить с теми приоритетами, на которые необходимо обратить внимание в первую очередь. В качестве социальных приоритетов государственного регулирования оптовой торговли можно считать:

• ? формирование потребительского рынка;
• ? обеспечение устойчивости функционирования предприятий и организаций торговли как важнейшего фактора региональной экономической безопасности;
• ? изменение стратегии научно-технического, информационного развития;
• ? осуществление комплексной системы мер для повышения инвестиционной привлекательности предприятий, формирование благоприятных условий для притока инвестиций путем включения рыночных механизмов регулирования.

Государственное регулирование торговой деятельности осуществляется посредством:

• ? установления требований к ее организации и осуществлению;
• ? антимонопольного регулирования в этой области;
• ? информационного обеспечения в этой области;
• ? государственного контроля (надзора), муниципального контроля в этой области.

Государство осуществляет свое регулирование на основе нормативно-правовых актов, устанавливающих: структуру органов государственного регулирования торговой деятельности, правовое положение предприятий и организаций торговли, порядок заключения и исполнения хозяйственных договоров и торговых сделок, правовую охрану собственности торговых субъектов, порядок разрешения споров торговых предприятий и организаций, правила торговли, защиту прав потребителей, формирование и порядок регулирования некоторых вопросов контрактной системы, вопросы, связанные с этической стороной деятельности торговли, и т.д.

К законодательным актам общего регулирования следует отнести, в первую очередь, Гражданский кодекс РФ, который ставит государственное регулирование рыночных отношений в четкие правовые рамки.

Специальное нормативно-правовое регулирование торговли содержится в указах Президента РФ, постановлениях Правительства РФ, актах федеральных министерств и ведомств, изданных во исполнение федеральных законов, а также постановлениях, нормативно-правовых актах, инструкциях органов государственной власти субъектов РФ.

Помимо прямых методов государство применяет косвенные методы - осуществление косвенного воздействия на рыночные условия. Это косвенные мероприятия финансовой и кредитно-денежной политики, налоги, субсидии, стимулирование экспорта, валютные меры, индикативное планирование и другие меры воздействия. Они ориентированы на создание условий для деятельности экономических субъектов, стимулирование их деятельности в желательном для общества и государства направлении; обеспечение информационной среды для деятельности предприятий различных организационно-правовых форм хозяйствования.

 

                         

 

28 Договор аренды и его основные разновидности.

Договором аренды (имущественного найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).

Характерные черты договора аренды (имущественного найма):

1. Передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю) (отличие договора аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем).
2. Выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества и специального субъектного состава.

По своей юридической природе договор аренды:

• консенсуальный (порождает граж­данские права и обязанности с момента достижения сторонами со­глашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);
• возмездный (встречное предоставление в виде платы);
• двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон);
• синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

Подробнее

Подробнее об арендодателях

Что касается арендатора, то в этом качестве может выступать

• всякий дееспособный гражданин либо
• организация, являющаяся юридическим лицом.

Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

Виды договора аренды

ГК РФ выделяет следующие виды договора аренды:

• Прокат
• Аренда транспортных средств
• Аренда зданий и сооружений
• Аренда предприятий
• Финансовая аренда (лизинг)

Подробнее

Содержание договора аренды

Существенными условиями договора аренды является:

1. его предмет (имущество, передаваемое в аренду, а также действия субъектов по договору - арендодателя и арендатора);
2. срок аренды (исходя из определения договора аренды);
3. арендная плата (исходя из определения договора аренды).

Замечание: ГК включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить 2-е и 3-е условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст. 610, 614), однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды.

Предмет договора аренды:

1. имущество, передаваемое в аренду;
2. действия арендодателя и арендатора по передаче, содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Подробнее о предмете

Срок аренды

ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК).

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Подробнее

Основная обязанность арендодателя по договору аренды:

• предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК);
• осуществлять капитальный ремонт сданного в аренду имущества (иное может быть предусмотрено законом или договором);
• воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором.

Основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды:

1. пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК);
2. своевременно вносить арендную плату за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК);
3. возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям (которые должны быть указаны в договоре, см. Определение Верховного суда РФ от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004, А08-7981/2013).

Подготовка договора

Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.

Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:

• истечением срока аренды;
• внесением арендодателю выкупного платежа.

Помимо этого, имеются многие другие дополнительные нюансы, на которые будет нужно обратить внимание и закрепить в договоре.

При возникновении спорной ситуации, связанной с выкупом находящегося в аренде имущества, или появлении других вопросов как в отношении движимого, так и недвижимого имущества, вы можете обратиться за правовой помощью к адвокату Е.М. Мурзаковой. Запись на прием производится по тел. [phone]. При обращении вы получите не только разъяснения действующего законодательства, но и практическую помощь.

 

 

30 Особенности аренды имущественных комплексов.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются:

• земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;
• в порядке, предусмотренном договором, - запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;
• права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием;
• иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием;
• права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Исключение составляют права арендодателя, хотя и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания или иного правового акта. Вместе с тем, если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение (п. 2 ст. 656 ГК).

Договор аренды предприятия выделяется в отдельный вид аренды главным образом по признаку специфического предмета:

• первого рода - предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (определяющий).
• второго рода - действия сторон (составляющие вместе с первым предмет обязательства, вытекающего из договора аренды предприятия).

Действия арендодателя по договору аренды заключаются не только в передаче арендатору арендованного имущества, как это имеет место при всякой аренде, он должен также уступить арендатору права требования и перевести на последнего долги, связанные с деятельностью этого предприятия. Кроме того, на арендодателе лежит обязанность по подготовке предприятия к передаче его в аренду, исполнение которой предполагает совершение последним целого ряда действий, не характерных для других видов договора аренды: инвентаризация имущества предприятия, составление проекта передаточного акта и т.п. И напротив, в части обеспечения условий для использования арендованного имущества по его назначению (включая проведение его капитального ремонта) круг действий, осуществление которых по общим правилам об аренде возлагается на арендодателя, сокращается за счет возложения обязанности по совершению указанных действий на арендатора.

Действия арендатора заключаются в принятии, надлежащем пользовании арендованным имуществом, внесении арендной платы и возврату арендованного имущественного комплекса арендодателю по окончании срока аренды.

Особенность правового регулирования договора аренды предприятия состоит в том, что к отношениям, регулируемым указанным договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых - общие положения об аренде имущества (п. 2 ст. 650 ГК).

Данный прием законодательной техники не превращает договор аренды предприятия в разновидность договора аренды зданий и сооружений, тем более что законодатель предельно четко выразил свою волю, назвав договор аренды предприятия среди отдельных видов договора аренды наряду с договором аренды зданий и сооружений (ст. 625 ГК).

Естественно, в соотношении указанных объектов, составляющих предмет договора аренды предприятия, превалирующую роль играет объект первого рода (предприятие). Именно специфические особенности предприятия как имущественного комплекса предопределяют необходимость специальных правил, регламентирующих действия сторон, связанные с его арендой.

Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражение в ГК (ст. 132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Правовой режим предприятия как особого объекта гражданских прав просматривается не только в нормах, регулирующих договор аренды предприятия. Специальные правила установлены ГК и в отношении некоторых других видов договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: продажи (ст. 559 - 566); доверительного управления (пп. 1, 3 ст. 1013). Особые положения, регулирующие сделки с предприятием, содержатся также в Федеральных законах: "О несостоятельности (банкротстве)" (ст. 86); "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. (ст. 69 - 73). (законы не проверены)

Необходимо еще раз подчеркнуть, что действующее законодательство, и прежде всего ГК (ст. 132), рассматривает предприятие (единый имущественный комплекс) только как объект гражданских прав, а не в качестве их субъекта.

Итак, объектом договора аренды предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс (за исключением прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам). В этом смысле необходимо выделить две категории прав арендодателя (собственника предприятия), в отношении которых в ГК предусмотрены два противоположных правила (пп. 1, 2 ст. 656):

1) права, которые переходят к арендатору (по общему правилу):

• на средства индивидуализации арендодателя и его товаров, работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие);
• права на использование таких средств индивидуализации, принадлежащие ему на основании лицензии.

2) права, которые не переходят к арендатору (по общему правилу):

• полученные арендодателем на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью (причем включение в состав передаваемого арендатору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от исполнения этих обязательств перед кредиторами и, следовательно, от ответственности за их неисполнение).

В договоре аренды предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость передаваемого в аренду предприятия, которые определяются на основе полной его инвентаризации.

 

 

31 Договоры лизинга.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (ст. 665 ГК РФ).

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Договором финансовой аренды (договором лизинга), арендатором по которому является бюджетное учреждение, должно быть установлено, что выбор продавца имущества по договору финансовой аренды (договору лизинга) осуществляется арендодателем (ст. 665 ГК).

Договор лизинга рассматривается ГК в качестве отдельного вида договорных арендных обязательств. С другими видами аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается арендодателем арендатору во временное возмездное владение и пользование.

Характерные особенности договора лизинга:

1. В качестве обязанного лица по договору лизинга, наряду с арендодателем и арендатором, выступает также продавец имущества, являющийся его собственником, не участвующий в договоре лизинга в качестве его стороны.
2. Арендодатель, в отличие от общих положений об аренде, не является собственником или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это имущество предназначено для передачи его в аренду.
3. Активная роль в обязательстве по лизингу принадлежит арендатору (обычно не свойственная арендным отношениям). Именно арендатор определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено арендодателем для последующей передачи в аренду.
4. Специальным по сравнению с общими правилами об аренде является изложенное в ГК в виде диспозитивной нормы положение о том, что передача арендованного по договору лизинга имущества арендатору производится не арендодателем, а продавцом этого имущества. Тем не менее ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, возлагается на арендодателя.

Федеральный закон "О лизинге" выделяет формы лизинга (ст. 7):

• внутренний лизинг (лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами Российской Федерации);
• международный лизинг (лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Российской Федерации).

Указанные формы лизинга не имеют серьезного правового значения, поскольку международный лизинг регулируется не внутренним законодательством, а Конвенцией о международном финансовом лизинге.

Договор лизинга является консенсуальным, то есть считается заключенным с момента согласования сторонами его существенных условий, а не с момента передачи имущества лизингополучателю (Постановление ФАС Московского округа от 15.04.2004 по делу №КГ-А40/2305- 04-П).

Предмет договора лизинга

1. объект - любые непотребляемые вещи (движимое и недвижимое имущество за исключением земельных участков и других природных объектов);
2. действия лизингодателя, лизингополучателя и продавца по приобретению и предоставлению арендатору имущества за плату во временное владение и пользование.

Субъекты лизинга

В соответствии со ст. 4 ФЗ субъектами лизинга являются:

1. лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;
2. лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;
3. продавец - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения.

Любой из субъектов лизинга может быть резидентом Российской Федерации или нерезидентом Российской Федерации.

Форма договора лизинга

Договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме (ст. 15 ФЗ).

Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают:

• обязательные договоры (купли-продажи);
• сопутствующие договоры (о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и др.).

 

 

32 Аренда земельных участков.

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор.

Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Аренда - это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться

1. гражданам,
2. юридическим лицам,
3. иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Основные признаки аренды земель:

• срочность, т.е. аренда - право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
• платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
• возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество - земля - подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса).

При этом согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

 

 

33 Концессионные договоры.

Договор коммерческой концессии (франчайзинга) - это соглашение, в силу которого одна сторона (правообладатель) обязуется предоставить другой стороне (пользователю) за вознаграждение на срок или без указания срока право использовать в предпринимательской деятельности пользователя комплекс исключительных прав, принадлежащих правообладателю, в т.ч. право на товарный знак, знак обслуживания, а также права на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав, в частности на коммерческое обозначение, секрет производства (ноу-хау) (ст. 1027 ГК РФ).

Сущность и значение договора коммерческой концессии (франчайзинга)

Экономическая суть франчайзинга - расширение коммерсантом сферы собственного бизнеса за счет передачи другому, как правило, территориально отдаленному предпринимателю:

• права пользования средствами индивидуализации (товарный знак, коммерческое обозначение) и
• охраняемой информации о способе изготовления, технологии и т.д. (ноу-хау).

Передача этих имущественных прав сопровождается передачей коммерческого опыта, обучением персонала, оказанием информационной и иной поддержки.

Коммерческая концессия предусматривает использование комплекса исключительных прав, деловой репутации и коммерческого опыта правообладателя в определенном сторонами объеме и территории использования применительно к определенной сфере предпринимательской деятельности.

Договор коммерческой концессии является консенсуальным; возмездным; двусторонним.

Договор коммерческой концессии заключается на определенный срок или без определения срока.

К договору коммерческой концессии соответственно применяются правила раздела VII ГК РФ о лицензионном договоре, если это не противоречит положениям главы 54 ГК РФ и существу договора коммерческой концессии.

Субъекты договора коммерческой концессии (франчайзинга)

Сторонами по договору коммерческой концессии могут быть только

1. коммерческие организации и
2. граждане, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей.

Форма договора коммерческой концессии (франчайзинга)

Договор коммерческой концессии должен быть заключен в письменной форме. Предоставление права использования в предпринимательской деятельности пользователя комплекса принадлежащих правообладателю исключительных прав по договору коммерческой концессии подлежит государственной регистрации в федеральном органе исполнительной власти по интеллектуальной собственности. При несоблюдении требования о государственной регистрации предоставление права использования считается несостоявшимся (ст. 1028 ГК РФ).

См. Административный регламент исполнения Федеральной службой по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам государственной функции по регистрации договоров о предоставлении права на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, знаки обслуживания, охраняемые программы для ЭВМ, базы данных, топологии интегральных микросхем, а также договоров коммерческой концессии на использование объектов интеллектуальной собственности, охраняемых в соответствии с патентным законодательством РФ, утвержденный приказом Министерства образования и науки РФ от 29 октября 2008 г. N 321

Договор коммерческой концессии имеет силу для третьих лиц только после его регистрации. Данное правило распространяется и на случаи изменения договора.

Существенные условия и содержание договора коммерческой концессии (франчайзинга)

Предметом договора коммерческой концессии является передаваемый правообладателем пользователю комплекс имущественных прав, включающий права пользования средствами индивидуализации (товарный знак, коммерческое обозначение) и охраняемую информацию (ноу-хау).

К существенному условию договора коммерческой концессии относится вознаграждение, которое может выплачиваться пользователем правообладателю в форме (ст. 1030 ГК РФ):