Договор продажи недвижимости

 

Договор продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (ст. 549 ГК).

Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие необходимым объемом сделкоспособности.

Предметом договора продажи недвижимости является недвижимость (недвижимое имущество), в том числе земельный участок, здание, сооружение, квартира и т.д. (ст. 130 ГК).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, по требованию другой стороны суд может вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

К существенным условиям договора продажи недвижимости относятся:

· Данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (ст. 554 ГК).

· Цена передаваемого имущества (п. 1 ст. 555 ГК).

· При продаже жилого помещения - перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (ст. 558 ГК).

 

Обязанности продавца по договору продажи недвижимости.

1. Продавец обязан передать недвижимое имущество (ст. ст. 549, 556 ГК). Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами документу о передаче. После подписания сторонами документа о передаче обязательство продавца считается исполненным. Помимо этого, необходима фактическая передача недвижимости покупателю. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом от исполнения договора. При неисполнении рассматриваемой обязанности применяются общие положения о купле-продаже (ст. 463 ГК).

2. Продавец обязан передать недвижимость надлежащего качества (ст. 557 ГК). При неисполнении рассматриваемой обязанности продавец несет ответственность в соответствии с общими положениями о купле-продаже (ст. 475 ГК).

 

Покупатель вправе требовать передачи недвижимости надлежащего качества (ст. 557 ГК). В случае если вещь ненадлежащего качества, покупатель вправе требовать уценки, ремонта, возмещения расходов на ремонт, а при существенных недостатках - расторжения договора и возврата денежной суммы. Требовать замены товара ненадлежащего качества покупатель не вправе. Покупатель может указать недостатки в документе о передаче. В этом случае принятие недвижимости, не соответствующей условиям договора, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).

 

Иные права и обязанности продавца и покупателя специальными правилами ГК о продаже недвижимости не предусмотрены. Поэтому в соответствующих случаях применяются общие положения о купле-продаже.

 

Договор продажи предприятия

 

Договор продажи предприятия представляет собой соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 559 ГК).

Предметом договора продажи предприятия является предприятие - имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК). Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью. По общему правилу в состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности (земельные участки, здания, сооружения и т.д.), права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. По договору не могут быть переданы права и обязанности хотя и входящие в состав предприятия, но которые продавец не вправе передавать другим лицам (например, права, возникающие из лицензии на занятие определенным видом деятельности).

Сторонами договора продажи предприятия по общему правилу могут быть обладающие необходимым объемом сделкоспособности субъекты предпринимательской деятельности, поскольку цель использования предприятия особая - предпринимательская.

Форма и особенности заключения. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 560 ГК). К договору должны быть приложены следующие документы (п. 2 ст. 561 ГК):

· акт инвентаризации

· бухгалтерский баланс

· заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия

· перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований

В отличие от общих правил о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. Переход права собственности на предприятие подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 564 ГК).

К существенным условиям данного договора относятся данные, позволяющие определенно установить недвижимость, подлежащую передаче покупателю, т.е. состав предприятия (ст. 554 ГК). Состав определяется в договоре на основе полной инвентаризации. Кроме того, для договора продажи предприятия существенным условием является условие о цене (ст. 555 ГК).

Обязанности продавца по договору продажи предприятия.

1. Продавец обязан передать предприятие покупателю (п. 1 ст. 563 ГК). Передача осуществляется по передаточному акту. В передаточном акте указываются следующие сведения:

· о составе предприятия

· об уведомлении кредиторов о продаже предприятия

· о выявленных недостатках переданного имущества

· перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта. Юридическое значение подписания сторонами акта заключается в том, что с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

2. Продавец обязан передать предприятие надлежащего качества (ст. 565 ГК). Ненадлежащее качество предприятия может проявляться в неучтенных долгах, в недостающем имуществе в составе предприятия и т.д. В случае исполнения данной обязанности ненадлежащим образом, если в передаточном акте указаны сведения о выявленных недостатках предприятия, то продавец обязан уменьшить покупную цену. Он освобождается от этой обязанности, если докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия. При привлечении продавца к ответственности за передачу предприятия, состав которого не соответствует договору, применяются общие положения о купле-продаже.

 

Права покупателя по договору продажи предприятия.

1. Покупатель вправе требовать передачи предприятия надлежащего качества (ст. 565 ГК). Если в передаточном акте указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, то по общему правилу покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены. При нарушении продавцом обязанности передать предприятие надлежащего качества покупатель вправе требовать расторжения или изменения договора и возвращения того, что исполнено сторонами по договору. Это правило действует, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно. Расторжение или изменение договора по указанным основаниям производится в судебном порядке.

2. Если предприятие передано покупателю, но право собственности на него сохраняется за продавцом (до оплаты или наступления иных обстоятельств), то правомочие распоряжения появляется у покупателя не в полном объеме, а в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено (п. 3 ст. 564 ГК).

 

Иные права и обязанности продавца и покупателя специальными правилами ГК о продаже предприятия не предусмотрены. Поэтому в соответствующих случаях применяются правила о продаже недвижимости (п. 2 ст. 549 ГК) и общие положения о купле-продаже (п. 5 ст. 454 ГК).

 

Договор мены

 

Договор мены представляет собой соглашение, в силу которого каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).

Правила об отдельных видах договора купли-продажи (содержащие особенности правового регулирования) противоречат существу мены. Следовательно, не применяются.

Сторонами договора мены могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие необходимым объемом сделкоспособности.

К форме договора купли-продажи применяются общие правила о форме сделок (ст. ст. 158 - 163, 165 ГК).

В силу того что к договору мены применяются общие правила о купле-продаже, существенными условиями договора мены являются условия о наименовании и количестве товара (п. 3 ст. 455 ГК).

Предметами договора мены являются вещи, товары. По вопросу о возможности выступать в качестве предмета договора мены, помимо предметов материального мира, иных видов имущества (в том числе имущественных прав) в юридической литературе существуют различные точки зрения. В судебной практике сформировалась позиция, в соответствии с которой договор, по которому произведена передача товара в обмен на уступку права требования имущества от третьего лица, не может рассматриваться как договор мены. Следует отметить, что правила гл. 31 ГК, посвященные договору мены, не содержат прямого запрета мены имущественных прав, а также мены вещей на имущественные права, поэтому заключение договора мены такого рода объектов представляется возможным. Однако нормы гл. 31 ГК рассчитаны прежде всего на мену предметов материального мира (вещей, товаров). Для уступки имущественных прав гражданским законодательством предусмотрены специальные нормы, которые учитывают особенности отчуждения такого рода объектов (гл. 24 ГК и т.д.).

В силу применения к отношениям, возникающим из договора мены, общих правил о купле-продаже у сторон договора мены имеются следующие обязанности: передать товар в согласованном количестве и ассортименте (ст. ст. 465, 467 ГК); передать товар надлежащего качества (ст. 469 ГК); передать товар комплектным и в комплекте (ст. ст. 478, 479 ГК); передать товар упакованным и (или) в надлежащей таре (ст. 481 ГК); передать товар с принадлежностями и документами (ст. ст. 463, 464 ГК и т.д.). Последствия нарушения сторонами договора мены этих обязанностей, предусмотренные общими положениями о купле-продаже, не должны противоречить существу мены (п. 2 ст. 567 ГК).

Особенности договора мены:

Стороны обязаны передать товар в срок (ст. 569 ГК). Глава 31 ГК не содержит правил о сроке передачи товаров. Соответственно, применяются общие правила о договоре купли-продажи. Так, срок исполнения продавцом обязанности передать товар может быть указан в договоре купли-продажи (п. 1 ст. 457 ГК) либо его можно определить из договора, в том числе если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору (п. 2 ст. 457 ГК).

Ответственность сторон по договору мены за неисполнение обязанности по передаче товара в срок заключается в возможности взыскать убытки (ст. ст. 463, 398 ГК). Если сроки передачи обмениваемых товаров определены договором мены, по которому они не совпадают (ст. 569 ГК), к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК).

С исполнением сторонами договора мены обязательств по передаче обмениваемых товаров связан переход права собственности на товары. Для договора мены ст. 570 ГК установлены следующие особенности перехода права собственности. Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если законом или договором мены не предусмотрено иное.

Нормами о договоре мены не урегулирован вопрос о моменте перехода риска случайной гибели (повреждения) обмениваемых товаров. В связи с этим применяется общее правило ст. 211 ГК.

Стороны договора мены обязаны передать обмениваемый товар свободным от прав третьих лиц (ст. 571 ГК). Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков. Соответственно, сторона договора мены, передавшая обмениваемый товар, не свободный от прав третьих лиц и изъятый третьим лицом, обязана вернуть полученный ею обмениваемый товар и (или) возместить убытки. Если же сторона договора мены, у которой изъят товар, знала или должна была знать о наличии оснований для его изъятия, она лишается права требовать возврата товара и (или) возмещения убытков.

Одна из сторон договора мены может быть обязана оплатить разницу в цене обмениваемого товара (ст. 568 ГК). Ввиду возмездного характера договора мены и презумпции эквивалентности гражданско-правовых отношений обмениваемые товары предполагаются равноценными. Однако из договора мены может следовать, что обмениваемые товары признаются неравноценными. В этом случае сторона договора мены, обязанная передать товар, цена которого ниже предоставляемого в обмен товара, обязана оплатить разницу в цене обмениваемого товара. Эта обязанность должна быть исполнена непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар. Термин "непосредственно" толкуется по-разному, зачастую как "в кратчайший технически возможный срок". Иной порядок оплаты может быть предусмотрен договором. Неисполнение указанной обязанности по оплате разницы в цене обмениваемого товара дает право другой стороне взыскать такую разницу и проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК).

Стороны договора мены обязаны нести расходы по исполнению договора (п. 1 ст. 568 ГК). Это могут быть расходы на доставку, перевозку товара, его погрузку, разгрузку и т.д. Если из договора не вытекает иное, расходы на передачу и принятие обмениваемых товаров осуществляются в каждом случае той стороной договора мены, которая несет соответствующие обязанности. Ответственность за нарушение обязанности по несению расходов по исполнению договора выражается в обязанности возместить вызванные этим убытки другой стороне договора мены.

Стороны договора мены обязаны вести себя активно при нарушении договора контрагентом (ст. 483 ГК). Указанная обязанность не установлена нормами о мене, а следует из общих положений о купле-продаже. Сторона договора мены обязана извещать другую сторону о любом нарушении условий договора в срок, предусмотренный правовыми актами или договором. Если же такой срок не установлен, извещение должно быть произведено в разумный срок. Такой срок начинает течь после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.

 

Договор дарения

 

Договор дарения - это соглашение, по которому одна сторона (даритель) намеренно безвозмездно предоставляет за свой счет имущественные выгоды другой стороне (одаряемому) с согласия последнего.

Договор дарения:

· всегда безвозмездный (безэквивалентный);

· может быть реальным;

· может быть консенсуальным.

Предмет договора дарения понимается очень широко и не исчерпывается традиционным дарением материальных вещей или денег. Даритель в соответствии с п. 1 ст. 572 ГК:

1) Передает или обязуется передать одаряемому свою вещь в собственность;

2) Передает или обязуется передать одаряемому обязательственное право требования к себе. Это установление обязанности дарителя перед одаряемым (например, обязательство безвозмездно выполнить работы для одаряемого);

3) Передает или обязуется передать одаряемому свое обязательственное право требования к третьему лицу. В этом случае даритель осуществляет уступку права требования к третьему лицу по какому-либо обязательству в пользу одаряемого (например, третье лицо, являющееся должником дарителя по договору займа, должно будет вернуть сумму займа одаряемому);

4) Освобождает или обязуется освободить одаряемого от его обязанности перед собой. Это прощение долга в соответствии со ст. 415 ГК;

5) Освобождает или обязуется освободить одаряемого от его обязанности перед третьим лицом. В этом случае может использоваться модель исполнения обязанности третьим лицом по ст. 313 ГК (например, когда даритель погасил кредит, выданный банком одаряемому) или модель перевода долга (когда обязанности по возврату кредита переводятся с одаряемого на дарителя с согласия банка).

6) Предметом может быть «иное имущество».

В любом случае предметом дарения может быть только конкретное имущество, поэтому ничтожен договор, где обещается дарение всего имущества или его неиндивидуализированной части.

 

Особенности юридической конструкции. Договор дарения может быть реальным (на это в законе указывают слова "даритель передает...") и консенсуальным (на это в законе указывают слова "даритель обязуется передать...", "обещание дарения в будущем").

Форма договора дарения. Форма реального договора дарения в силу своей природы ("вещный договор", сопровождающийся передачей дара) может быть только устной (что не исключает возможности письменного оформления договора).

Требование простой письменной формы:

a) Непременно письменной должна быть форма консенсуального договора дарения ("обещание дарения в будущем"). При несоблюдении простой письменной формы обещание дарения "не признается договором дарения и не связывает обещавшего" (п. 2 ст. 572 ГК), т.е. договор считается незаключенным;

b) Письменная форма установлена для дарения недвижимости. Государственная регистрация договора дарения недвижимости отменена с 1 марта 2013 г. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость. Последствия несоблюдения письменной формы напрямую законом не установлены, но исходя из законодательства о государственной регистрации прав на недвижимость отсутствие документа-договора в этом случае явится препятствием для государственной регистрации перехода права на подаренную недвижимость;

c) В письменной форме, независимо от того, является ли договор реальным или консенсуальным, должен быть заключен договор, в котором дарителем является юридическое лицо, а стоимость дара превышает 3 000 руб. Несоблюдение письменной формы в этом случае влечет ничтожность договора дарения;

d) Дарение исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации подчиняется нормам части четвертой ГК. Такие договоры должны заключаться в письменной форме, а если объект подлежит государственной регистрации в Роспатенте (изобретение, полезная модель, промышленный образец, товарный знак и некоторые другие), то государственной регистрации подлежит переход исключительного права;

e) В иных случаях, установленных законодательством (например, дарение бездокументарных ценных бумаг).

Обязательная нотариальная форма установлена для сделок, направленных на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью. Несоблюдение нотариальной формы влечет за собой недействительность этой сделки (п. 11 ст. 21 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Данное правило распространяется на договоры дарения доли (части доли) в уставном капитале ООО, поскольку безвозмездное отчуждение доли (части доли) - это и есть дарение.

По семейному законодательству требуется нотариально удостоверенное согласие супруга, если сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующие нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке (в том числе дарение), совершаются одним из супругов (п. 3 ст. 35 СК). Данное правило также распространяется на договоры дарения недвижимости и иного имущества.

Субъекты договора дарения. Запреты и ограничения дарения. Даритель должен быть собственником вещи или обладателем права на момент передачи их в дар. Существует большая группа случаев запретов дарения в зависимости от субъектного состава (эти запреты не распространяются на обычные подарки стоимостью до 3 000 руб.).

Ø Практике известны случаи, когда под дарением скрывается вымогательство взятки, поэтому не могут быть одаряемыми государственные и муниципальные служащие в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей. По этой же причине, но отчасти и по моральным соображениям запрещено одаривание работников социальных учреждений гражданами, находящимися в этих учреждениях на лечении, содержании или воспитании, и родственниками этих граждан.

Ø Запрещено дарение между коммерческими организациями, поскольку цель их деятельности - извлечение прибыли, а не благотворительность (договоры дарения, в которых одной из сторон является гражданин или некоммерческая организация, разрешены).

Ø Исходя из законодательства о приватизации не допускается дарение государственного или муниципального имущества.

Ø Ограничения дарения существуют для тех случаев, когда требуется получение согласия на совершение сделки. Таким образом, ограничения дарения существуют для имущества, которое принадлежит юридическому лицу на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (требуется согласие собственника имущества, кроме случаев дарения "обычных подарков небольшой стоимости"), и для имущества, находящегося в общей совместной собственности (требуется согласие всех участников совместной собственности независимо от стоимости подарка).

Содержание правоотношения по одариванию. При консенсуальном договоре даритель обязан совершить действия по передаче дара одаряемому. При реальном договоре передача дара осуществляется вручением вещи или ее символической передачей (например, вручением ключей от автомашины) либо вручением правоустанавливающих документов (для случаев передачи права).

 

Если иное не предусмотрено договором, обязанности дарителя переходят, а права одаряемого не переходят по наследству.

 

Ответственность дарителя. Безвозмездные договоры по сравнению с возмездными изначально предполагают пониженную ответственность должника. К дарителю не применяются правила об ответственности за недостатки дара (из-за невысокого качества, некомплектности и т.д.). Но все же даритель отвечает за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого вследствие недостатков подаренной вещи (когда, например, у подаренного автомобиля неисправны тормоза), о которых он не предупредил одаряемого.

 

Отказ от дара. До момента передачи дара одаряемый вправе отказаться от дара. Следовательно, в договоре дарения по модели реального договора договор считается заключенным (и право на предмет дарения перешедшим) путем конклюдентных действий одаряемого. Активные действия по отказу от дара в этой ситуации означают отказ от заключения договора и находятся в сфере преддоговорных отношений. Если договор дарения заключен в письменной форме (консенсуальный договор дарения), отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. Если передача дара уже состоялась, необходимости расторгать договор нет - одаряемый как собственник или правообладатель имеет все полномочия по распоряжению имуществом, в том числе и связанные с отказом от права собственности на вещь, с отказом на реализацию переданного ему права требования и т.д.

 

Отмена дарения и отказ дарителя от исполнения договора. Отмена дарения происходит в случаях, если дарение уже состоялось. Отменить дарение в зависимости от ситуации может сам даритель, его наследники и просто заинтересованные лица.

Даритель может отменить дарение по основаниям:

а) связанным с личностью одаряемого:

- в случае, если одаряемый умирает прежде дарителя (тем самым изъяв предмет договора дарения из наследственной массы);

- в связи с изменившимся отношением к личности одаряемого (одаряемый умышленно причинил дарителю телесные повреждения либо совершил покушение на жизнь дарителя, или кого-либо из членов его семьи, или близких родственников);

б) связанным с предметом договора дарения (вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность): если обращение одаряемого с подаренной вещью создает угрозу ее безвозвратной утраты. Тем самым ограничивается право собственности одаряемого по распоряжению даром.

При отмене дарения в зависимости от предмета договора:

- восстанавливаются обязанности одаряемого, от которых он был освобожден;

- прекращаются права требования, которыми одаряемый был наделен;

- у одаряемого возникает обязанность возвратить сохранившуюся в натуре подаренную вещь.

При невозможности восстановления обязанностей, прекращения права или возврата вещи одаряемый обязан возместить стоимость дара по нормам о неосновательном обогащении.

Отказ от исполнения договора дарения возможен в случае, когда обязанность дарителя передать дар в будущем еще не исполнена:

- даритель и его наследники вправе отказаться от договора в связи с наступлением оснований, по которым происходит отмена дарения;

- даритель вправе отказаться от договора, если после заключения договора появились обстоятельства, свидетельствующие о том, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни дарителя.

 

Пожертвование как разновидность дарения. Помимо дарения как такового, выделяют пожертвование - дарение вещи или права в общеполезных целях. Именно пожертвование наиболее полно отвечает целям благотворительности. Поэтому одаряемыми могут быть, как правило, лечебные, воспитательные, научные и другие учреждения, но запрета на пожертвование любым другим субъектам гражданского права нет. При пожертвовании не требуется согласия или разрешения третьих лиц на принятие дара. Пожертвование является более строгой конструкцией по сравнению с простым дарением - отменить пожертвование можно только в случае использования пожертвованного имущества не в соответствии с указанным жертвователем назначением. Особенно трудно бывает отличить пожертвование от дарения в случаях, когда одаряемым является гражданин, поэтому имущество считается не подаренным, а пожертвованным гражданину только тогда, когда даритель обусловливает целевое использование дара.