Как передать в залог право аренды земельного участка

Как передать в залог право аренды земельного участка

 

Вы можете передать в залог право аренды, если закон или договор это не запрещают. Скорее всего, предварительно вам нужно будет получить согласие арендодателя на залог. Но в ряде случаев без него можно обойтись - достаточно будет уведомить арендодателя о состоявшемся залоге. Договор залога составьте по общим правилам для договора об ипотеке, в том числе опишите арендуемый земельный участок так же, как если бы он сам был предметом ипотеки. Если аренда, право которой передается в залог, зарегистрирована в ЕГРН, зарегистрируйте залог.

 

Оглавление:

1. Когда право аренды можно передать в залог

2. Когда нужно получать согласие арендодателя

3. Как получить согласие арендодателя

4. Как составить договор залога права аренды земельного участка

5. Нужно ли удостоверять у нотариуса договор залога

6. Когда и как уведомить арендодателя о залоге

7. Когда нужно регистрировать залог и как это сделать

 

Когда право аренды можно передать в залог

По общему правилу вы можете передавать в залог арендные права в пределах срока аренды. Но запрет закладывать право аренды может следовать из самого договора аренды или закона (п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

Закон, в частности, запрещает залог права аренды, если арендатор:

· резидент особой экономической зоны и арендует участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (ст. 35 Закона об особых экономических зонах);

· государственное, муниципальное или казенное предприятие и арендует участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пп. 3 п. 5 ст. 18, пп. 3 п. 3 ст. 19 Закона о государственных и муниципальных унитарных предприятиях).

 

Можно ли заложить право аренды, если аренда не подлежит регистрации Полагаем, что да. Закон это не запрещает (п. 1 ст. 336 ГК РФ). Кроме того, ранее ВАС РФ допустил залог прав по договору аренды нежилого помещения, заключенному на срок до одного года, отметив, что такой договор залога не является ипотекой и не регистрируется (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90). Считаем, что эту позицию могут применить и к земельным участкам, поскольку они также относятся к недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).       См. также: Как передать право (требование) в залог

 

Когда нужно получать согласие арендодателя

Несмотря на то, что п. 5 ст. 22 ЗК РФ по умолчанию предусматривает передачу арендных прав в залог без согласия арендодателя, в случае с ипотекой общее правило иное: согласие нужно. Исключения из него могут быть в договоре или законе (п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 4 ст. 6, п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

В частности, не нужно получать согласие, а достаточно уведомить арендодателя, если вы передаете в залог:

· право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а срок аренды - более пяти лет (п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке);

· право аренды земельного участка в связи с ипотекой расположенного на нем здания или сооружения, если иное не следует из договора аренды (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 N 10649/09, п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90).

Учтите: если арендодатель земельного участка не собственник и не лицо, имеющее на него право хозяйственного ведения, получать согласие на залог нужно как у арендодателя, так и у указанных лиц, если соглашение между ними и арендодателем не устанавливает иное (п. 4 ст. 6, п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке).

 

Как описать предмет ипотеки

Для этого укажите (п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке):

· основания возникновения арендных прав, реквизиты договора аренды и наименование органа, зарегистрировавшего аренду (если она зарегистрирована);

· данные земельного участка так же, как если бы он сам являлся предметом ипотеки. В частности, приведите его кадастровый номер, адрес, категорию земель и вид разрешенного использования, площадь;

· срок аренды.

 

Как передать в залог право аренды земельного участка

 

Вы можете передать в залог право аренды, если закон или договор это не запрещают. Скорее всего, предварительно вам нужно будет получить согласие арендодателя на залог. Но в ряде случаев без него можно обойтись - достаточно будет уведомить арендодателя о состоявшемся залоге. Договор залога составьте по общим правилам для договора об ипотеке, в том числе опишите арендуемый земельный участок так же, как если бы он сам был предметом ипотеки. Если аренда, право которой передается в залог, зарегистрирована в ЕГРН, зарегистрируйте залог.

 

Оглавление:

1. Когда право аренды можно передать в залог

2. Когда нужно получать согласие арендодателя

3. Как получить согласие арендодателя

4. Как составить договор залога права аренды земельного участка

5. Нужно ли удостоверять у нотариуса договор залога

6. Когда и как уведомить арендодателя о залоге

7. Когда нужно регистрировать залог и как это сделать