Договор купли-продажи недвижимости: понятие и виды

 

Рассмотрим п.1 ст. 549 ГК РФ. В соответствии с данным пунктом, договор купли продажи недвижимости представляет собой договор, согласно которому продавец обязан передать в собственность покупателя определенный объект недвижимости. Данный договор представляет собой одну из разновидностей договора купли-продажи.

Отличие состоит в предмете купли-продажи. В данном договоре предмет купли-продажи предусмотрены в ст. 130 ГК РФ.

Одним из подвидов договора купли-продажи недвижимости выступает договор купли-продажи земельного участка. Нормативно-правовое регулирование данного договора регулируется не только ГК РФ, но и нормами земельного законодательства. Объектом сделки в данном случае выступают земельные участки, которые были поставлены на кадастровый учет. Согласно данному договору, собственник должен сказать покупателю всю информацию в отношении данного участка, о наличии обременений, ограничений в эксплуатации, как можно использовать данный участок и прочую информацию, которая окажет влияние на использование данного участка.

Важным условием выступает стоимость участка. Помимо этого оказывают влияния прочие сведения, оказывающие влияние на желание покупателя заключать договор. Если продавец предоставляет ложную информацию покупателю, то он имеет право требовать снижение стоимости договора или расторжения договора, а также имеет право требования возмещение причинения убытков. Если рассматривать всю совокупность договоров купли-продажи недвижимости, то большая их часть приходится на договоры купли-продажи жилых помещений. Регулирование данного договора осуществляется общими нормами, однако имеются определенные дополнения и исключения. Существенное условие данного договора является список лиц. При этом указываются их права на пользование помещения.

Однако необходимо отметить, что представленный выше перечень не является исчерпывающим. Он может быть дополнен прочими субъектами.

Другим подвидом договора купли-продажи недвижимости является купля-продажа предприятия. Данный договор регулируется ст. 559 ГК РФ. Согласно данной статье, по договору продавец обязан продать предприятие как комплекс имущества, за исключением прав и обязанностей, которые нельзя предать. Предприятие как имущественный комплекс выступает как предмет договора. Стороны данного договора – это продавец и покупатель, которые являются предпринимателями. Форма договора – письменная. Если форма заключения данного договора не будет письменной, то договор будет не действительный. Также договор будет недействительным, если не будет прописан точно предмет договора и его цена. Осуществление передачи происходит путем подписания передаточного акты, в котором представлена вся информация.

Также существует такой вид договора, как договор купли-продажи незавершенного строительства. У данных договоров есть определенная специфика.

В существующем законодательстве РФ отсутствует определение незавершенного строительства, что приводит к определенным проблемам заключения договора. Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса России, согласно которому объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, который находится на стадии построения[1].

В исследования отсутствует единый подход к данному термину. Например согласно Р.А. Валяеву, объект незавершенного строительства представляет собой – это реконструированное или вновь создаваемое здание, у которого отсутствует разрешение на ввод[2]. Другие исследователи – С.А. Чайковский и Е.В. Смиренский имеют другое определение данного понятия. Согласно их исследованиям объектом незавершенного строительства выступает недвижимое индивидуально-определенное имущество, на котором происходят определенные строительные работы для того, чтобы в дальнейшем использовать данное имущество по назначению[3].

Согласно законодательству РФ существует возможность заключения предварительных договоров купли-продажи.

Их объектом могут выступать как недвижимые вещи, на которые к моменту заключения предварительного договора, уже возникло право собственности и оно прошло государственную регистрацию, так и объекты незавершенного строительства, которые отсутствуют в настоящем. Предварительный договор позволяет стороне, в случае уклонения другой стороны от заключения основного договора, обязать в судебном порядке сделать это[4].

Предварительные договоры на практике очень часто обеспечиваются задатком. Однако законность такого условия ставится под сомнение. С одной стороны, указанный договор не может обеспечиваться задатком. Подтверждением этого является постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.01.2008 года по следующему делу:

Между компанией, являющейся покупателем, и обществом, выступающее продавцом, заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры в многоквартирном доме, общей площадью 775,1 кв.м. При этом дата заключения основного договора определена моментом государственной регистрации права собственности у продавца. В целях обеспечения обязательств покупателем в пользу продавца перечислен задаток размере 11 000 000 рублей. Как указал суд, предварительный договор носит организационный характер. Стороны на добровольной основе устанавливают между собой юридическую связь и определяют условия будущего основного договора. Исходя из смысла статьи 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор порождает обязанность заключить основной договор и право требовать заключения такого договора. Возникновение имущественных правоотношений не предусмотрено в рамках предварительного договора. Задаток в размере 11 000 000 рублей в предварительном договоре, заключенным между сторонами, противоречит гражданскому законодательству[5].

Интересной представляется позиция Верховного Суда РФ, изложенная в определении от 08.12.2015 № 5-КГ15-165, в котором указано что, если сторонами заключен договор о заключении в будущем основного договора о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данный договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате[6].

Таким образом, договор купли-продажи недвижимости является одним из видов договора купли-продажи. Однако, учитывая перечень недвижимого имущества в законодательстве РФ, каждая сделка имеет свои особенности, например, отчуждение земельного участка, жилого помещения, предприятия, объекта незавершенного строительства, что порождает необходимость в дополнительном правовом регулировании. Существующая практика демонстрирует проблемы, которые требуют законодательного решения.