Плата за землю як інструмент раціонального використання

Земельних угідь

Одна з основних функцій місцевого самоврядування - діяльність щодо задоволення суспільних потреб. Насамперед, це діяльність, що пов'язана з впровадженням в життя соціальної програми держави, до якої, зокрема входить соціальний захист населення, організація освіти, охорони здоров'я населення, розвиток культури, спорту, молодіжні програми, а також діяльність, що пов'язана з наданням послуг та забезпеченням ефективного функціонування тих господарських одиниць, які надають комунальні, житлові, транспортні та інші послуги.

Реалізація значної частини цих завдань потребує залучення суспільних фондів. Основним джерелом фінансування таких завдань є місцеві бюджети, поряд з якими можуть використовуватися також і ресурси фондів цільового призначення.

Помітну роль у формуванні загального фонду місцевих бюджетів відіграє плата за землю, що справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Вона є другим за обсягом джерелом доходів місцевих бюджетів.

Плата за землю - це податок на володіння та користування землею, який стягується з юридичних та фізичних осіб.

Земельний податок являє собою обов'язковий платіж, що справляється у юридичних і фізичних осіб за користування земельними ділянками виключно у грошовій формі. Розмір земельного податку не залежить від результатів господарської діяльності землі та землекористувачів і встановлюється у вигляді платежів за одиницю земельної площі з розрахунку за рік.

Особливість формування доходів місцевих бюджетів полягає в тому, що плата за землю включена до доходів бюджетів місцевого самоврядування, що не враховуються при визначенні обсягу міжбюджетних трансфертів. До складу доходів бюджету Автономної Республіки Крим та обласних бюджетів включається 25 % плати за землю і 15 % плати за землю для районних бюджетів, що справляється на відповідних територіях. Для міст обласного значення 75 % плати за землю і 60% плати за землю - для бюджетів сіл, селищ, міст районного значення та їх об'єднань. Та 100% плати за землю - для міст Києва і Севастополя.

Плату за землю в Україні було введено з метою раціонального використання та охорони земель, вирівнювання соціально-економічних умов господарювання на землях різної якості, фінансування витрат на ведення земельного кадастру.

Плата за землю об'єднує в собі два обов'язкових платежі:

земельний податок - обов'язковий платіж, який справляється із власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також із постійних землекористувачів;

орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Грошова оцінка землі

В основу визначення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення береться рентний дохід, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель. Підставою для розрахунків за економічною оцінкою земель по виробництву зернових культур є те, що вони вирощуються практично на всіх ґрунтах.

 

 В умовах інфляції рентний доход обчислюється в натуральних одиницях (у центнерах зерна), який при визначенні грошової оцінки переводиться у вартісний вираз за поточними або світовими реалізаційними цінами.

 Величина грошової оцінки є добутком річного рентного доходу і терміну його капіталізації. Термін капіталізації встановлюється в 33 роки.

 В основі грошової оцінки земель житлової та громадської забудови лежить капіталізація рентного доходу, що виникає завдяки місцю розташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштуванню його території та якості земель з урахуванням природнокліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

 Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення (крім земель житлової та громадської забудови) здійснюється з метою економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України, та визначення розмірів земельного податку і проводиться для земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення; земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культур-вого призначення; земель лісового і водного фондів.

 Об'єктами грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є земельні ділянки, що використовуються за функціональним призначенням незалежно від того, до якої категорії вони віднесені. Інформаційною базою для грошової оцінки цих земель є відомості державних кадастрів (земельного, лісового, водного), землевпорядної та містобудівної документації, інвентаризації земель.

 При відсутності грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що підлягають продажу, в тому числі під об'єктами незавершеного будівництва та автозаправочними станціями, що реалізують пально-мастильні матеріали виключно населенню, механізм їх оцінки встановлює Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.

 Грошова оцінка земель здійснюється з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі земель у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, кулів лі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розмірів внеску до статутних фондів сільськогосподарських підприємств, спільних підприємств, акціонерних товариств, об'єднань, кооперативів.

 Грошова оцінка землі є вихідною базою для здійснення операцій з земельними частками (паями), ринкова ціна яких визначається на основі співвідношення попиту і пропозиції, а також для встановлення стартової ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначення при їх продажу на конкурентних засадах.

 Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною.

 Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо, а експертна грошова оцінка - це визначення оціночної вартості земельної власності експертним шляхом відповідно до характеру цивільно-правової угоди.

 Нормативна ціна землі - це показник, який характеризує вартість ділянки певної якості і місцерозташу-вання, виходячи з потенційного прибутку за розрахунковий термін окупності.

 Експертна грошова оцінка є одним із різновидів грошової оцінки земель і застосовується при встановленні вірогідної ціни купівлі (продажу) окремих земельних ділянок незалежно від типу їх використання та категорії ґрунтів. Дана оцінка земельних ділянок передбачає визначення оціночної вартості (ймовірної ціни), за яку об'єкт оцінки може бути проданий (придбаний) на певну дату з урахуванням характеру цивільно-правової угоди. Об'єктом експертної грошової оцінки є об'єкти земельної власності (включно із земельними ділянками (земельними частками), правами власності на них та правами третіх осіб, пов'язаними з володінням, користуванням і розпорядженням землею), визначення оціночної вартості яких є метою оцінки. Оціночна вартість об'єкта земельної власності визначається виходячи з його характеристик та властивостей, правового статусу, місця розташування земельної ділянки, а також з врахуванням кон'юнктури ринку землі та нерухомості, прогнозування його еволюції та аналізу інвестицій* ної політики. При цьому земельна ділянка умовно розглядається як вільна від забудови і доступна для найбільш ефективного використання.

 Оціночна вартість, визначена в результаті експертної грошової оцінки, враховується при встановленні: ціни продажу земельної ділянки, що приватизується разом з об'єктами нерухомості, включаючи об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, які приватизовані або приватизуються (підлягають приватизації) відповідно до чинного законодавства; стартової ціни земельних ділянок у разі проведення приватизації на конкурентних засадах; вартості об'єктів земельної власності, що передаються до статутного фонду господарських товариств та спільних підприємств; вартості права власності на земельну ділянку і зобов'язань власників землі та землекористувачів при заставі та банкрутстві, а також при передачі права власності або користування земельною ділянкою при укладенні відповідних цивільно-правових угод з земельними ділянками; ціни купівлі (продажу) або обміну об'єкта земельної власності на вторинному ринку. І Експертна грошова оцінка здійснюється на основі дотримання вимог спеціальних процедур, які відображають наступні методичні підходи: зіставлення цін продажу (оренди) аналогічних об'єктів; капіталізації чистого доходу; врахування витрат на зведення будівель та споруд на земельній ділянці. При проведенні оцінки слід використовувати декілька методичних підходів, які можуть бути застосовані, надаючи перевагу одному із них, який базується на наявності повної та об'єктивної інформації про об'єкт оцінки.

 До факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, належать: правовий режим земельної ділянки; цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки; умови продажу (вільний продаж, змушений продаж); дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана із зміною ринкових умов); місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природноклі-матичннх зонах, у населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних містопланувальних і економікопланувальних зонах); фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, характер та стан об'єктів нерухомого майна тощо); використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля).

 Експертна грошова оцінка об'єктів земельної власності здійснюється експертами на договірних засадах. Експертна грошова оцінка земельних ділянок, що перебувають у державній та комунальній власності, проводиться Державним комітетом України по земельних ресурсах та його органами на місцях із залученням експертів. Результати оцінки оформлюються у вигляді звіту - документа, який містить обґрунтування та висновок експерта про оціночну вартість об'єкта оцінки. Висновок експерта про оціночну вартість об'єктів оцінки, що перебувають у державній та комунальній власності, затверджується відповідними органами Держкомзему України у встановленому порядку.

 Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методиками, які затверджуються Кабінетом Міністрів України.