Індивідуальне житлове будівництво.

Як вже було вказано, житлова проблема є однією з найгостріших соціально-економічних проблем в Україні.

Близько третини населення країни проживає у незадовільних умовах – гуртожитках, квартирах, в яких мешкають два або більше наймачі, непридатних для проживання приміщеннях, приміщеннях із забезпеченістю менше ніж 8м² жилої площі на одну людину.

Капітальні вкладення, що спрямовуються на будівництво житла, не відповідають, з одного боку, вимогам забезпечення житлом соціально незахищених верств населення, а з іншого – сучасним вимогам ринкової економіки і складаються з трьох джерел: коштів державного та місцевих бюджетів – 3,5%, коштів підприємств – 37,5%, коштів населення – 59%.

Крім цього, нормативно-правова та нормативно-технічна база у сфері житлового будівництва також не відповідає сучасним вимогам щодо забезпечення його розвитку.

Поряд з цим, як зазначено в Основних напрямах соціальної політики на 1997-2000 роки, затверджених Указом Президента України 18 жовтня 1997 року №1166/97, стратегічною метою соціальної політики на державному рівні є гарантування конституційного права громадян на житло.

Необхідно зазначити, що в останні роки відбулись істотні зміни у структурі введеного в експлуатацію житла та джерелах фінансування його будівництва. Так, частка житлового будівництва за рахунок коштів населення досягла майже 57% його загального обсягу.

Необхідно зазначити, що будівництво жилого будинку безпосередньо пов’язане з наявністю для цієї мети земельної ділянки. Відповідно до статті 6 Земельного кодексу, громадяни України для будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель мають право на отримання у власність земельної ділянки.

Розмір ділянок для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель та споруд повинен бути не більше:

ü у сільських населених пунктах – 0,25 гектара;

ü селищах міського типу – 0,15 гектара;

ü містах – 0,1 гектара.

Згідно зі статтею 17 Земельного кодексу передача земельних ділянок у приватну власність проводиться органами місцевого самоврядування, на території яких розташовані земельні ділянки.

Громадяни, зацікавлені у передачі їм у власність земельних ділянок, подають заяву про це до сільської, селищної, міської, а у разі відмови – до районної, міської, в адміністративному підпорядкуванні якої є район, ради за місцем розташування земельної ділянки. У заяві зазначаються бажаний розмір, місце розташування земельної ділянки, мета її використання та склад сім’ї.

Відповідний орган місцевого самоврядування розглядає заяву та у разі згоди передати земельну ділянку у власність громадянину замовляє землевпорядній організації розробку проекту її відведення. Проект відведення земельної ділянки погоджується з сільською (селищною) радою, з районними (міськими) землевпорядним, природоохоронним і санітарним органами, органом архітектури та подається до районної (міської) ради для прийняття рішення про передачу громадянину земельної ділянки у власність.

Рішення про передачу земельної ділянки у власність громадянину оформляється державним актом на право приватної власності на землю(витяг з державного земельного кадастру).

Відповідно до п. 6 Постанови Пленуму Верховного Суду України №9 “Про практику застосування судами України статті 105 Цивільного кодексу України” від 19 вересня 1975 р., крім державного акту на право приватної власності на землю громадянин повинен у встановленому порядку отримати дозвіл на будівництво індивідуального жилого будинку. Для цього забудовникові необхідно мати наступні документи:

1) рішення відповідної сільської, селищної, міської районного підпорядкування чи районної ради про передачу земельної ділянки у власність для будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель (присадибної ділянки), для ведення селянського (фермерського) господарства, для ведення особистого підсобного господарства;

2) акт про відведення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

3) належно затверджений проект;

4) документ про погодження будівництва жилого будинку та інших будівель і споруд з радою, яка передала земельну ділянку у власність громадянину.

Як було роз’яснено у п. 3 Постанови Пленуму ВСУ “Про практику застосування судами України статті 105 Цивільного кодексу України”, вирішуючи спори про право власності на самовільно споруджені жилі будинки або прибудови, в тому числі пов’язані з купівлею-продажем, міною, даруванням, спадкуванням останніх, суди повинні враховувати, що стосовно таких жилих будинків і прибудов не виникає прав і обов’язків власника ні в осіб, які їх спорудили, ні в осіб, які уклали щодо них угоду.

Таким чином, самовільно споруджені будинки чи прибудови не можуть бути об’єктом права приватної власності.

Пріоритетним напрямом соціально-економічного розвитку країни, важливим чинником зниження соціальної напруженості в суспільстві є створення необхідних умов для індивідуального житлового будівництва. Важливим засобом, який сприяє розширення індивідуального будівництва є створення відповідної нормативно-правової бази. Так, 26 червня 1993 року Кабінетом Міністрів України було прийнято постанову №483 “Про сприяння індивідуальному житловому будівництву за рахунок надання державного довгострокового пільгового кредиту”. 5 липня 1994 року на виконання цієї постанови було розроблене Положення про порядок надання державного довгострокового пільгового кредиту індивідуальним забудовникам, затверджене наказом Міністерства фінансів, Міністерства економіки, Міністерства у справах будівництва і архітектури України №59/89/129.

Відповідно до цих нормативних актів громадяни України, що здійснюють індивідуальне житлове будівництво для постійного проживання або переселення на постійне місце проживання за власні кошти, можуть використовувати для будівництва державний довгостроковий пільговий кредит. Кредити надаються за рахунок коштів, передбачених у Державному бюджеті України, у межах лімітів надання, визначених на бюджетний рік для Республіки Крим, областей, м. м. Києва і Севастополя.

Для прийняття рішення про видачу кредиту індивідуальний забудовник подає до уповноважених органів такі документи:

1) рішення виконавчого комітету місцевої ради про відведення земельної ділянки під індивідуальне будівництво;

2) акт відведення земельної ділянки під забудову;

3) будівельний паспорт на забудову садибної ділянки, виданий районним (міським) архітектором;

4) дозволений до застосування проект будинку, завірений районним (міським) архітектором;

5) кошторис вартості будівництва, погоджений з підрядною організацією, а при спорудженні будинку силами індивідуального забудовника – розрахунок орієнтовної вартості будівництва, погоджений з місцевим управлінням (відділом) капітального будівництва;

6) довідку з місця роботи забудовника із зазначенням одержуваного доходу (середньомісячного заробітку) та суми утримань з нього, а у випадку, коли забудовник отримує доходи і не за місцем основної роботи (служби, навчання) – декларацію про доходи за рік, погоджену з податковою інспекцією за місцем проживання громадянина; якщо забудовник не працює – довідку з органів соціального захисту про суму пенсії та суму утримань з неї.

Органами, які уповноважені надавати індивідуальному забудовнику довгостроковий державний кредит, є комерційні банки з якими Рада Міністрів Республіки Крим, виконавчі комітети обласних, Київської і Севастопольської міських рад укладають договір про надання повноважень щодо видачі, обслуговування і погашення кредиту.

При видачі кредиту між забудовником і уповноваженим банком укладається договір кредитування (банківської позички на індивідуальне житлове будівництво в рахунок державного кредиту). Крім того, уповноважений банк від імені Ради Міністрів Республіки Крим, виконавчих комітетів обласних, Київської і Севастопольської міських рад укладає із забудовником договір про іпотеку будівлі (споруди), що зводиться за рахунок кредиту, а у випадку, якщо житло споруджується на земельній ділянці, яка належить забудовнику за правом приватної власності, – також і про іпотеку земельної ділянки. Ця іпотека виступає як забезпечення вимоги, що випливає з договору банківської позички на індивідуальне житлове будівництво в рахунок державного кредиту.

Видача кредиту здійснюється в міру виконання робіт згідно з актами на виконані роботи.

Забудовник може здійснювати будівництво як своїми силами, так і за допомогою підрядних організацій. В цьому випадку він повинен укласти договір на будівництво жилого будинку на праві приватної власності, який нотаріально посвідчується на підставі проекту та плану забудови, погоджених з архітектурними органами, за наявності державного акту на право приватної власності на землю.

За загальним правилом, після закінчення будівництва жилий будинок повинен бути прийнятий в експлуатацію державною приймальною комісією, призначеною виконкомом місцевої ради (стаття 31 Закону України від 21 травня 1997 р. “Про місцеве самоврядування в Україні”). Відповідно до п. 9 Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок” №7 від 4 жовтня 1991 р., право власності громадянина на жилий будинок виникає з моменту реєстрації будинку у виконкомі місцевої ради.

Таким чином, оформлення права власності на новозбудовані об’єкти нерухомого майна провадиться місцевими органами державної виконавчої влади, місцевого самоврядування з видачею свідоцтва про право власності за наявності:

1) акту про право власності або рішення про відведення земельної ділянки для цієї мети;

2) акту державної комісії про прийняття об’єкта і введення його в експлуатацію.

 

Молодіжне будівництво.

З метою вирішення житлової проблеми молодих сімей, поліпшення демографічної ситуації та активізації житлового будівництва в Україні створено нормативно-правову базу, яка врегульовує питання молодіжного будівництва. Зокрема, це Постанова Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 1996 р. №1300 “Про вдосконалення шляхів розвитку молодіжного житлового будівництва” та затверджене цією постановою Положення про молодіжний житловий комплекс, Розпорядження Президента України від 6 жовтня 1999 року №244 “Про сприяння розвитку молодіжного житлового будівництва”, Положення про порядок надання пільгового довготермінового державного кредиту молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) житла, затверджене постановою Кабінету Міністрів України 17 травня 1999 р. №825.

Досвід міст Києва, Харкова, Дніпропетровська, Львова, Луганська, Запоріжжя, Маріуполя, Одеси та інших показав, що вирішення житлових проблем молоді можливе шляхом створення молодіжних житлових комплексів. Це дозволило додатково ввести в дію більш як 2,5 млн. кв. метрів житла і задовольнити житлові потреби майже 50 тисяч молодих сімей.

Відповідно до Положення про молодіжний житловий комплекс молодіжний житловий комплекс – це підприємство чи організація незалежно від форм власності, що виконує функції замовника і забудовника жилих будинків, об’єктів соціально-культурного, побутового, спортивно-оздоровчого призначення для задоволення житлових, соціально-економічних потреб молодих сімей, які потребують поліпшення житлових умов, надання житлово-комунальних та інших послуг.

Основним завданням молодіжних житлових комплексів є розв’язання житлових проблем молодих сімей шляхом залучення їх праці, коштів і сприяння держави у цій справі через механізм надання молодим сім’ям пільгових довготермінових кредитів і одноразових безвідплатних субсидій на будівництво житла. Так, наприклад, Державний бюджет 1999 року на підтримку молодіжного житлового будівництва передбачав кошти у сумі 20 000 000 гривень.

Правом на одержання державного пільгового довготермінового (до 30 років) кредиту користуються молоді сім’ї та одинокі молоді громадяни, які згідно із законодавством визнані такими, що потребують поліпшення житлових умов, а саме:

1. молода сім’я – подружжя, в якому вік чоловіка та дружини не перевищує 30 років, або неповна сім’я, в якій мати (батько) віком до 30 років;

2. одинокі молоді громадяни, вік яких не перевищує 28 років.

3. Реєстрація кандидатів, які відповідають вимогам Положення про порядок надання пільгового довготермінового державного кредиту молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) житла, здійснюється виконавчою дирекцією Фонду сприяння молодіжному житловому будівництву при Державному комітеті у справах сім’ї та молоді або регіональним відділенням Фонду на підставі власноручно заповненої анкети кандидата, що реєструється у журналі реєстрації анкет кандидатів.

4. Дирекція або регіональне відділенням Фонду на підставі анкети кандидата та документів, що підтверджують право на одержання кредиту, формує списки та резерв позичальників з числа кандидатів.

5. Кредит на молодіжне житлове будівництво надається за умови:

6. перебування кандидата на обліку для поліпшення житлових умов за місцем проживання (прописки) або проживання у сільській місцевості, якщо він відповідно до законодавства потребує поліпшення житлових умов, що підтверджено відповідними документами;

7. підтвердження кандидатом своєї платоспроможності;

8. внесення у банк на особовий рахунок не менш як 10% вартості будівництва квартири нормативної площі, якщо її фактична площа більша або дорівнює визначеній нормі, та фактичної вартості будівництва квартири, якщо її площа менша, ніж нормативна.

Зазначена сума вноситься позичальником на його особовий рахунок двома частинами: не менш як 5% – безпосередньо до укладення кредитної угоди; інші кошти – при остаточному розрахунку за будівництво під час отримання документів на право користування збудованим (реконструйованим) житлом, виходячи з фактичної вартості площі збудованого житла.

Для здійснення розрахунків щодо визначення суми кредиту і підтвердження права на його одержання кандидат подає до дирекції або відділення такі документи:

1) заяву на ім’я генерального директора Фонду або директора відділення на одержання кредиту;

2) довідку про перебування на квартирному обліку (для громадян, які проживають у містах і селищах міського типу);

3) довідку про склад сім’ї (форма 3);

4) копію свідоцтва про шлюб, паспортні дані;

5) копію свідоцтва про народження дитини;

6) документи, необхідні для визначення платоспроможності кандидата (довідку з місця роботи дорослих членів його сім’ї із зазначенням доходу, одержаного за попередні 12 місяців), інші документи, що підтверджують доходи та видатки кандидата;

7) витяг з рішення органу місцевого самоврядування про відведення земельної ділянки та дозвіл на забудову (для кандидатів, що споруджують будинки садибного типу та господарські приміщення).

Рішення про надання кредиту приймається дирекцією або відділенням на підставі поданих документів протягом місяця з дати отримання кредитних ресурсів.

Після підписання сторонами кредитної угоди кандидат набуває статусу позичальника, на сім’ю якого оформляється паспорт позичальника.

Кредит надається дирекцією Фонду або регіональним відділенням Фонду у розмірі, визначеному в розрахунку до кредитної угоди.

На підставі кредитної угоди за розпорядженням дирекції або відділення кошти для надання кредиту перераховуються Головним управлінням Державного казначейства з казначейського рахунку дирекції або відділення до банку для подальшого їх зарахування на особові рахунки позичальників.

Після надходження коштів банк протягом 3-х банківських днів зараховує їх на особові рахунки позичальників згідно з розпорядженням дирекції або відділення. Інформацію про проведення зазначеної фінансової операції банк надає дирекції або відділенню.

Позичальник, який не має дітей, сплачує кредит за ставкою у розмірі 3% річної суми заборгованості за кредитом; позичальник, який має одну дитину, звільняється від сплати відсотків за користування кредитом; позичальникові, який має двох дітей, за рахунок бюджетних джерел погашається 25% суми зобов’язань за кредитом; позичальникові, який має трьох дітей – 50% суми зобов’язань за кредитом.

Житло, побудоване за рахунок коштів кредиту, є власністю позичальника. Проте, позичальник зобов’язаний передати у заставу побудоване житло за угодою застави на період до повного погашення наданого кредиту.

 

Купівля-продаж житла.

Крім зазначених способів набуття громадянами житла у власність досить розповсюдженим у практиці є такий шлях поліпшення житлових умов громадянами як купівля-продаж житла. Купівля-продаж житла здійснюється відповідно до ст. ст. 224-239 Цивільного кодексу України, Закону України від 2 вересня 1993 року “Про нотаріат”, а також Інструкції про порядок здійснення нотаріальних дій, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 18 червня 1994 року №18/5.

Відповідно до ст. 226 Цивільного кодексу України жилий будинок може бути предметом договору купівлі-продажу, причому закон не обмежує кількість таких договорів. Зазначений договір повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з його сторін є громадянин. За загальним правилом, недотримання вимоги стосовно нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу житла тягне за собою недійсність таких договорів.

Відповідно до п. 48 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, посвідчення договорів про відчуження жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку іншого нерухомого майна провадиться за місцезнаходженням вказаного майна.

При нотаріальному посвідченні договорів про відчуження жилого будинку, а також іншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності на вказане майно у осіб, які його відчужують.

Право власності на жилий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, інші будівлі та споруди, які відчужуються, може бути підтверджене, зокрема, одним із таких документів:

1. нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни;

2. договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі;

3. свідоцтвом про придбання жилого будинку (частини будинку) з прилюдних торгів;

4. свідоцтвом про право приватної власності на будинок (частину будинку);

5. свідоцтвом про право власності, яке видається відповідним органом при приватизації житла;

6. свідоцтвом про право на спадщину;

7. свідоцтвом про право власності на частку у спільному майні подружжя;

8. договором про поділ майна;

9. рішенням суду, арбітражного суду тощо.

Оскільки жилі будинки (квартири) підлягають обов’язковій державній реєстрації, то правовстановлюючі документи щодо нерухомого майна приймаються нотаріусом лише за наявності відмітки реєструючого органу (бюро технічної інвентаризації), або реєстраційного посвідчення, яке є невід’ємною частиною правовстановлюючого документа.

Крім правовстановлюючого документа на жилий будинок нотаріус вимагає довідку-характеристику бюро технічної інвентаризації, а в населених пунктах, де інвентаризація не проведена, – довідку виконавчого комітету відповідної ради, в якій викладена характеристика відчужуваної будівлі.

Коли з довідки-характеристики видно, що власник жилого будинку здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, в тому числі перепланування жилого будинку, переобладнання нежилого приміщення в жиле і навпаки, або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та споруди без встановленого дозволу або без належно затвердженого проекту, чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає подання рішення виконавчого комітету місцевої ради або відповідної місцевої адміністрації про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. При відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження цього будинку.

При посвідченні договору про відчуження жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність арешту або заборони на відчуження за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна.

У разі наявності заборони угода про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується за наявністю згоди кредитора і набувача про переведення боргу на набувача. У випадку переведення боргу на набувача нотаріус вимагає подання відповідної довідки (заяви), виданої кредитором.

Відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України від 21 січня 1993 року “Про державне мито” за нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу житла громадяни повинні сплатити 1% вартості цього житла, яка визначається бюро технічної інвентаризації.