Івано-Франківський національний технічний університет нафти і газу

 

Кафедра землевпорядкування та кадастру

 

 

М. М. Дутчин, Є. Ю. Ільків

 

 

КАДАСТР

КОНСПЕКТ ЛЕКЦІЙ

Частина 2

 

 

Для студентів напряму підготовки 6.080101 -

"Геодезія, картографія та землеустрій"

 

 

Рекомендовано

Методичною радою університету

 

Івано-Франківськ

2012

УДК 349.417/418.322.33

ББК 65.281

Д-84

 

Рецензент:

Лісевич М.П.     доцент кафедри землевпорядкування та кадастру,

кандидат технічних наук      

 

Рекомендовано методичною радою університету

(протокол № 14 від 20.10.2011 р.         )

 

Дутчин М. М., Ільків Є. Ю.

Д-84 Кадастр: конспект лекцій (частина 2). –Івано-Франківськ: ІФНТУНГ, 2012. –291 с.

 

МВ – 02070855-3625-2011

Конспект лекцій містить загальні відомості про зонування земель, кадастрові знімання, містобудівний кадастр населених пунктів, нормативну грошову оцінку земель населених пунктів, сільськогосподарського та іншого призначення, експертну грошову оцінку земельних ділянок та оцінку нерухомості. Складений відповідно до робочої програми навчальної дисципліни. Призначено для підготовки бакалаврів за напрямом 6.080101 «Геодезія, картографія та землеустрій».

 

УДК 349.417/418.322.33

ББК 65.281

МВ - 02070855-3625-2011                                  © Дутчин М. М., Ільків Є. Ю., 2012

      © ІФНТУНГ, 2012

ЗМІСТ

Вступ…………………………………………………………………….…..8

1 Зонування земель…………………………………………………………9

1.1 Загальні положення…………………………………………………….9

1.2 Кадастрове зонування………………………………………………...16

1.3 Зонування земель населених пунктів………………………………..35

Контрольні запитання…………………………………………………….42

2 Кадастрові знімання…………………………………………………….47

2.1 Загальні положення…………………………………………………...47

2.2 Точність картографо-геодезичних матеріалів і кадастрових

планів……………………………………………………………………….…….51

2.3 Методи кадастрових знімань…………………………………………55

2.3.1 Теодолітний хід……………………………………………………..56

2.3.2 Пряма кутова засічка………………………………………………..58

2.3.3 Лінійна засічка………………………………………………………60

2.3.4 Лінійно-кутова засічка……………………………………………...61

2.3.5 Зворотна кутова засічка…………………………………………….61

2.4 Встановлення і відновлення меж земельних ділянок………………65

2.4.1 Встановлення декількох суміжних межових знаків,

розташованих між знаками, які збереглися……………………………………65

2.4.2 Встановлення (відновлення) одного межового

знака, розташованого між знаками, що збереглися…………………..............66

2.4.3 Встановлення втрачених межових знаків

способом перпендикулярів…………………………………………………….67

2.4.4 Встановлення втрачених межових знаків по кутових

вимірах…………………………………………………………………………..69

2.4.5 Встановлення втрачених межових знаків на ділянках

значної довжини…………………………………………………………………70

2.4.6 Вставка теодолітного ходу між двома пунктами…………………71

2.4.7 Вставка окремих пунктів…………………………………………...73

2.5 Використання GPS-спостережень при кадастрових

зніманнях…………………………………………………………………………73

2.6. Обмеження прав власності на землю та використання

земельних ділянок……………………………………………………….............76

Контрольні запитання…………………………………………………….80

3 Містобудівний кадастр населених пунктів……………………………84

3.1 Зміст і структура містобудівного кадастру………………………….84

     3.2 Створення та впровадження містобудівного кадастру……………..87

3.3 Класифікація населених пунктів……………………………………..88

3.4 Правовий режим використання земель населених пунктів ……….92

3.5 Об’єкти кадастру населених пунктів………………………………..96

3.6 Організація ведення кадастру населених пунктів………………….99

3.7 Текстові і картографічні матеріали кадастру населених

пунктів…………………………………………………………………………..102

3.8 Паспортизація земельних ділянок, будівель та споруд…………...104

3.9 Інвентаризація житлового фонду…………………………………...106

3.10 Структура даних про інженерно-технічні мережі………………..111

3.11 Автоматизація ведення кадастру населених пунктів…………….113

Контрольні запитання…………………………………………………...118

4 Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення……..123

4.1 Методичні основи грошової оцінки земель

сільськогосподарського призначення…………………………………………123

4.2 Грошова оцінка земель по Україні…………………………………124

4.3 Грошова оцінка земель по Автономній Республіці Крим,

областях і адміністративних районах…………………………………………126

     4.4 Грошова оцінка земель сільськогосподарських

підприємств…………………………………………………………………….128

4.5 Грошова оцінка окремої земельної ділянки

сільськогосподарських угідь…………………………………………………..130

    Контрольні запитання …………………………………………………..131

5 Грошова оцінка земель населених пунктів………………………….133

5.1 Методичні основи грошової оцінки земель населених

пунктів………………………………………………………………………..…133

5.2 Визначення базової вартості земель населеного пункту………….135

5.3 Земельно-оціночна структуризація території……………………...140

5.4 Грошова оцінка земель різного функціонального

використання……………………………………………………………………146

5.5 Грошова оцінка земель, що використовується

як сільськогосподарські угіддя………………………………………………..150

5.6 Грошова оцінка окремої земельної ділянки………………………..153

5.7 Індексація грошової оцінки земель…………………………………153

5.8 Оформлення звіту про грошову оцінку земель населеного

пункту…………………………………………………………………………...154

     Контрольні запитання…………………………………………………...156

6 Грошова оцінка земель несільськогосподарського

призначення…………………………………………………………………….159

6.1 Загальні положення………………………………………………….159

6.2 Грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв’язку, оборони та іншого призначення…………………………………………………………161

6.3 Грошова оцінка земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення……………………….165

6.4 Грошова оцінка земель лісового фонду……………………………174

6.5 Грошова оцінка земель водного фонду……………………………180

6.6 Грошова оцінка земель запасу……………………………………...186

Контрольні запитання…………………………………………………..188

7 Експертна грошова оцінка земельних ділянок……………………..191

7.1 Загальні положення проведення грошової оцінки

земельних ділянок……………………………………………………………..191

7.2 Організація робіт з експертної оцінки…………………………….198

7.3 Умови залучення експертів, їх права та обов’язки……………….200

7.4 Принципи експертної оцінки земельних ділянок…………..……..202

7.5 Методичні підходи експертної грошової оцінки

земельних ділянок……………………………………………………….……..204

7.5.1. Метод співставлення продажів або порівняльний……………..205

7.5.2. Економічний метод, або метод залишку для землі……………..206

7.5.3 Метод співвіднесення (перенесення)……………………………..207

7.5.4 Метод капіталізації доходу (земельної ренти)…………………..209

7.6 Аналіз методів експертної оцінки………………………………….214

7.7 Вимоги до звіту з експертної грошової оцінки……………………216

Контрольні запитання……………………………………………….…..218

8 Оцінка нерухомості……………………………………………………223

 8.1 Сутність і значення ринку нерухомості………………….………..223

 8.2 Види діяльності та суб’єкти ринку нерухомості………….………227

 8.3 Правові основи оцінки нерухомості…………………….…………238

 8.4 Бази оцінки та особливості їх застосування………………………245

 8.5 Методичний підхід оцінки нерухомості, що

ґрунтується на зіставленні цін аналогічних продажів……………………….248

8.5.1 Алгоритм методичного підходу………………………………….248

8.5.2 Види поправок до цін продажів…………………………………..251

8.5.3 Визначення сумарних поправок у відсотках…………………….253

8.5.4 Введення поправок до цін продажів аналогів……………………254

8.5.5 Узгодження даних у підході зіставлення продажів……………..258

8.6 Методичний підхід оцінки нерухомості, що

ґрунтується на капіталізації чистого доходу…………………………………259

8.6.1 Алгоритм методичного підходу…………………………………..259

8.6.2 Розрахунок чистого операційного доходу……………………….261

8.6.3 Розрахунок витрат…………………………………………………263

8.6.4 Методи визначення ставки капіталізації…………………………265

8.6.5 Визначення вартості нерухомості з

використанням мультиплікатора валової ренти………………………..…….268

8.7 Методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні

витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна……………..…………269

8.7.1 Алгоритм методичного підходу……………………..…………..269

8.7.2 Визначення відновної вартості (вартості заміщення)

будівель і споруд…………………………………………………..…………..272

8.7.3 Визначення витрат на спорудження об’єктів

нерухомого майна………………………………………………..……………274

Контрольні запитання……………………………………..……………277

Перелік використаних джерел……………………………………..…..285

 

ВСТУП

Запровадження ринку землі в Україні потребує адекватного вирішення питань щодо реалізації закріпленого у чинному законодавстві принципу платності використання земельних ресурсів. Визначення реальної плати за земельні ділянки в умовах ринку неможливе без їх об’єктивної оцінки.

Грошова оцінка земельних ділянок та інших об`єктів нерухомості в значній мірі залежить від точності кадастрових знімань і визначення меж земельних ділянок, достовірності даних містобудівного кадастру та матеріалів зонування земель, встановлення витрат на спорудження об`єктів нерухомого майна та ін.

Конспект лекцій з курсу «Кадастр» (частина 2) охоплює 8 розділів навчальної дисципліни, а саме: «Зонування земель», «Кадастрові знімання», «Містобудівний кадастр населених пунктів», «Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення», «Грошова оцінка земель населених пунктів», «Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення», «Експертна грошова оцінка земельних ділянок», «Оцінка нерухомості».

Матеріал конспекту лекцій викладено відповідно до робочої програми дисципліни.

На вивчення дисципліни у VІІІ семестрі відведено 189 годин, з яких: 32 години – лекції, 32 години – лабораторні роботи, 16 годин – практичні заняття, 12 годин – індивідуальна робота, 97 годин – самостійна робота.

Теоретичні викладення ґрунтуються на основних законодавчих та нормативно-правових актах, а також відповідних методиках і вказівках, які існують у даний час в Україні.

Конспект лекцій складено з використанням джерел [1-28] та матеріалів навчальних модулів в рамках впровадження проекту Держкомзему України (спільно з Міжнародним банком реконструкції та розвитку) «Видача державних актів на право власності на землю в сільській місцевості та розвиток системи кадастру».

ЗОНУВАННЯ ЗЕМЕЛЬ

Загальні положення

Одним із основоположних підходів щодо диференційованого використання земель є запровадження зонування земель або територій (функціональне, територіально-економічне, будівельне, ландшафтне та ін.).

Принцип зонування земель визначений у чинному законодавстві, зокрема у ст. 180 Земельного кодексу України – «Зонування земель».Даною статтею передбачено, що зонування земель здійснюється у межах населених пунктів та встановлюються вимоги щодо допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон відповідно до місцевих правил забудови.

Згідно із ст. 196 Земельного кодексу України однією із складових частин державного земельного кадастру є кадастрове зонування.

Законом України «Про планування та забудову територій»встановлені обов’язкові види містобудівної документації з планування територій. Серед завдань з планування (ст. 11, 12 означеного Закону) є здійснення зонування територій для забудови та іншого використання, визначення меж функціональних зон, пріоритетних та допустимих видів використання та забудови територій відповідно до місцевих правил забудови. Планом зонування конкретизується функціональний поділ території на зони. Для кожної зони встановлюється порядок планування і забудови, дозволені види забудови та іншого використання земельних ділянок. Більш детально ці питання розкриті у державних будівельних нормах, зокрема ДБН Б.1-3-97, ДБН 360-82 та ін.

Деякі елементи зонування земель у межах населених пунктів визначені постановою Кабінету Міністрів України від 22 лютого 2008 року № 79 «Порядок складання плану земельно-господарського устрою території населеного пункту».

Що стосується земель за межами населених пунктів, то проблеми їх зонування довгий час залишалися без належної уваги. Хоча зонування земель та визначення на цій підставі їх довгострокового використання з урахуванням комплексу екологічних, економічних, соціальних, історичних та інших чинників вже тривалий час широко використовується в практиці управління розвитком територій багатьох країн світу.

Зарубіжний досвід свідчить, що зонування земель, або зонінг, є альтернативою нашій системі забезпечення цільового використання земель. Зонінгявляє собою спосіб забезпечення використання земель для різних суспільних потреб, при якому цільове призначення встановлюється не для однієї земельної ділянки, а для групи суміжних ділянок, що утворюють функціональну зону. Кожна функціональна зона має певне узагальнене цільове призначення (наприклад, житлова, промислова,соціально-культурна, рекреаційна тощо). Для кожної з таких зон встановлюється не одне, а певний набір припустимого використання земельних ділянок. Тому власник земельної ділянки має право вибору її використання в рамках переліку видів цільового використання земель, встановлених для конкретної функціональної зони. У випадку зниження прибутковості певного виду діяльності на земельній ділянці її власник (користувач) без одержання додаткового дозволу може змінити вид такої діяльності на більш прибутковий,не змінюючи при цьому цільове призначення ділянки. Якщо ж власник земельної ділянки, розташованої в тій чи іншій функціональній зоні населеного пункту, наприклад, захоче побудувати новий будинок або іншу будівлю замість застарілої, то йому доведеться одержати лише дозвіл на будівництво від міського (районного) архітектора.

У США, ФРН, Франції, Великобританії та інших країнах розвиненої ринкової економіки правила зонування земель дуже конкретні і ступінь деталізації правового режиму певних зон досить висока. Наприклад, правилами зонування, відповідно до усталеної практики їх застосування, визначаються межі використання конкретної земельної ділянки з урахуванням її місця розташування та умов можливого використання земельного масиву, в межах якого вона розміщена – обмеження просторових характеристик, допустимість забудови та інших видів використання, поверховість та просторове планування тощо. Інформація щодо зонування земель має відкритий характер і підприємець та інвестор можуть одержати весь її обсяг про наявні обмеження й ризики в певних зонах. Тривалий досвід застосування зонування земель в цих країнах переконливо свідчить, що відкритість усіх дозвільних процедур та прогнозованість їх результатів, максимальна можливість врахування громадської думки, зваженість остаточних рішень, які забезпечуються цим управлінським механізмом, цілком виправдовують витрати на нього.

Регулювання містобудівного розвитку в країнах ринкової економіки має давні традиції. Так, наприклад, у США з 1916 року було зроблено перші спроби ввести обмеження на стихійний розвиток Нью-Йорка. У цей час зонування здійснювалося під керівництвом федеральної влади штату й не мало єдиної стандартної форми, поширеної на всю країну.

У США використовують чотириосновні категорії користувачів міської території. Для кожної категорії формулюється свій набір планувальних стандартів і правил.

1) Житлова забудова ранжується за показниками щільності. У малих містах – це мало- і середньощільні квартали індивідуальних та багатоквартирних будинків. У великих містах додаються зони високощільної багатоповерхової забудови та квартали максимальної щільності. Крім цього, в складі зони житлової забудови виділяються «вузлові центри» поруч з транспортними вузлами й «змішані зони» в історичній частині міста. Для концентрації забудови та підвищення її щільності в окремих містах додатково встановлюються такі стандарти і правила: мінімально дозволена щільність, зменшений відступ від червоних ліній, заходи щодо стимулювання блокування будинків. За підрахунками стандарту «брутто» до 30 % території акра відводиться на дороги, парки, школи та інші об`єкти соціально-побутового обслуговування.

2) До комерційної забудови належать великі торгові центри – групи з 25 і більше торгових підприємств, з яких хоч би одне має загальну торгову площу близько 10000 м². Згідно з містобудівним приписом ця територія може включати багатоповерхові житлові та адміністративні будівлі. Для кожного міста визначається свій склад комерційних користувачів: великі торгові центри, районні центри, транспортно-комунікаційні вузли, торгові вулиці, мікрорайонні центри тощо.

3) До промислової забудовиналежать підприємства важкої промисловості (обробка сировини великої кількості), середньої й легкої промисловості (вторинна переробка сировини та напівфабрикатів), дрібні виробництва, автономні виробництва.

4) До суспільної забудовиналежать адміністративні будівлі уряду, навчальні установи, парки й відкриті простори, сільськогосподарські землі в безпосередній близькості від міської межі.

Такий підхід покликаний запобігти вибірковому освоєнню найбільш зручних ділянок у збиток інтересам населення та загальній композиції забудови.

У Великобританіїрозрізняють п’ять груп користувачів міської території:

1) Клас А – торгівля.

2) Клас Б – бізнес, індустріальні підприємства.

3) Клас В – житло.

4) Клас Г – суспільне користування та рекреація.

5) Клас Д – інші користувачі, що не входять у вищеназвані.

На відміну від США «суспільна забудова» поділяється на два класи – А і Г, але в іншому розподіл співпадає. Окремо виділяються змішані функціональні зони, в яких допускається поєднання житлових, суспільних і виробничих функцій, як це характерно для багатьох міст, що історично склалися.

Функціональне зонування міських територій – найбільш загальна форма обліку різноманітних вимог до раціонального землекористування, що включає комплекс нормативних параметрів (цільове призначення ділянки, її граничні розміри, коефіцієнт забудови, частка озеленених і відкритих просторів тощо).

Функціональне зонування – це диференціація території міста за характером використання, тобто за типом функціонального призначення. Виділення функціональних зон дозволяє створити найкращі умови для основних форм життєдіяльності міського населення – праці, побуту, відпочинку.

При зонуванні розглядають структуроформуючі та локальні території містобудівної системи, з огляду на різні аспекти її функціонування:

- транспортно-функціональний;

- візуально-просторовий;

- природно-екологічний;

- історико-культурний;

- інженерно-технічний.

Основними зонами при функціональному зонуванні є:

- селитебна, призначена для розміщення житлових і суспільних будівель;

- промислова – для розміщення промислових, енергетичних, транспортних та інших об’єктів;

- комунально-складська – для розміщення складів, гаражів, автобаз, транспортного депо, водозаборів, очисних споруд, каналізації, теплотрас, кладовищ, що розміщуються з розривом від селитебних зон;

- транспорту, зв’язку та інженерних комунікацій;

- рекреації– парки, пляжі й інші місця відпочинку.

     Крім того, можуть бути виділені зони суспільних центрів та ін.

Селитебна зона становить приблизно половину всієї території міста. При цьому територія житлової забудови брутто ( в червоних лініях) займає половину селитебної території. Територія житлової забудови нетто(без ділянок обслуговуючих установ, зелених насаджень, вулиць і доріг) займає половину території житлової забудови брутто. Отже, на житлову забудову відводиться 12-13 % земель в міських кордонах.

Визначальна роль просторово-планувальної організації функціонального зонування зберігається за умов належного обліку реальної складності та багатофункціонального характеру сучасної організації міських просторів. Особливо чітко це видно на прикладі розвитку центрів найбільших міст, де поєднання місць прикладання праці, унікальних об’єктів суспільного обслуговування, адміністративно-управлінських установ і житлових комплексів призводить до необхідності відокремлення особливої поліфункціональної зони суспільного центру.

У свою чергу, елементи міста: житлові та промислові території, суспільні центри – також організовуються на основі диференціації території за функціональним призначенням й іншими ознаками. Так, в житлових районах, виділяються зони забудови, ігрових майданчиків і відпочинку, комунальні, транспортні й території установ обслуговування.

Часто використовується економічне зонування.

Територіально-економічне зонування необхідно поєднувати виключно з кадастровим розподілом міста. Районування міста, звичайно, поєднують з діяльністю Бюро технічної інвентаризації (БТІ). Існують різні підходи до виділення економічних зон міста. У Москві, наприклад, виділено 69 зон і декілька підзон. Для кожної зони встановлена своя податкова ставка. Санкт-Петербург поділений на 19 зон містобудівної цінності зі своїми власними податковими ставками.

Кількість зон повинна відповідати кількості частин території, що мають різну містобудівну цінність. Вімінності між цими зонами виражені, насамперед, у зручностях мешкання. Відповідно вартість аналогічних об’єктів нерухомості в економічних районах буде різною.

Територіально-економічне зонування – це диференціація міської території на зони відповідно до її комплексної економічної оцінки.

Територіально-економічні оцінні зони (ТЕОЗ) як відносно однотипні ділянки території міста, обмежені природними або штучними перешкодами, мають певну якісну, економічну й соціально-економічну цінність. Вони можуть різнитися етапами забудови міста, архітектурно-планувальною структурою та системою основних магістралей, рівнем інженерного облаштування, транспортного забезпечення, комунального обслуговування, природними чинниками. Під час встановлення кордонів ТЕОЗ беруть до уваги проходження великих магістральних доріг, смуг відчуження залізничних ліній, ліній високовольтних електропередач, газопроводів високого тиску, річок і акваторій великих водоймищ, зелених масивів тощо.

Територіально-економічні оцінні зони класифікуються за такими ознаками:

- положення в плані міста;

- характеру забудови з погляду на функціональне та містобудівне зонування;

- технічний стан забудови;

- рівень благоустрою й озеленення;

- рівень культурно-побутового і комунального обслуговування;

- транспортна доступність;

- архітектурно-художні якості забудови;

- природно-географічні умови;

- престижність місцерозташування;

- наявність або віддалення місць прикладання праці;

- насичення об’єктами соціальної інфраструктури;

- екологічні та санітарно-гігієнічні умови.

Оцінні зони характеризуються базовими ставками земельного податку й орендної плати.

Облік цих показників повною мірою неможливий за територіально-економічного оцінного зонування. Корегуючі коефіцієнти повинні впливати на підсумкові розміри платежів (як податку, так і орендної плати), а також враховуватися при розрахунку стартової ціни за організації аукціонів, викупі права оренди. Коефіцієнти вводяться для розрахунку ефективності використання міських земель, обліку рівня забруднення земель і повітря.

В умовах ринкової економіки зонування земель-стійка форма контролю за використанням території, засіб політичної влади. Зональні постанови можуть змінити вартість землі. Так, у Санкт-Петербурзі ставка за ділянки, розташовані в найдорожчій податковій зоні, становила в 2002 році 120,5р/м² на рік. Стільки ж повинні сплатити компанії, що володіють землею на Невському проспекті та прилеглих територіях. Податок у промисловому поясі становить 20-36 р/м². На далеких околицях тарифи значно нижчі – 3-7р/м².

Досвід, не тільки розвинених зарубіжних країн, але і пострадянських, зокрема Російської Федерації (яка вже запровадила окремі види зонування земель), свідчить про перспективність і ефективність цього напрямку зміни колишньої системи використання земель згідно їх цільового призначення. Очевидно, що даний напрямок прийнятний і для умов України.

Таким чином, розробка підходів, принципів та особливості зонування земель та механізму впровадження цієї системи може стати перспективним напрямом реформування одного з визначальних принципів побудови українського земельного законодавства – використання земель відповідно до їх цільового призначення.

Кадастрове зонування

Кадастрове зонуваннязгідно зі ст. 197 Земельного кодексу України включає встановлення:

- місця розташування обмежень щодо використання земель;

- меж кадастрових зон та кварталів;

- меж оціночних районів та зон;

- кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці).

У даний час відбувається інтенсивний процес створення, вдосконалення і освоєння норм і правил земельних відносин нового типу, які базуються на державній, комунальній та приватній формах власності на землю, чіткому обліку земельних ділянок і прав на них, а також захисті прав власників і користувачів земельних ділянок. Операції купівлі, продажу, дарування, застави, внесення в статутний фонд, здачі в оренду земельних ділянок набувають масового характеру, що вимагає юридичного забезпечення повноти прав на них, їх правового статусу, в тому числі обмежень, пов’язаних з використанням.

Обмеження прав власників землі і землекористувачів щодо використання земельних ділянок і обтяженняїх правами інших осіб виникають, як правило, при розташуванні земельних ділянок всередині або примиканні до територій та об’єктів, які особливо охороняються, чи розміщенні їх поблизу шкідливих виробництв, в зонах перспективної забудови та ін.

Відповідно до ст. 91 і 96 Земельного кодексу України власники і користувачі земельних ділянок зобов’язані:

- використовувати їх за цільовим призначенням;

- додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля;

- своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату;

- не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;

- підвищувати родючість грунтів та зберігати інші корисні властивості землі;

- дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов’язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;

- зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних та осушувальних систем.

Обмеження прав у використанні земельної ділянки можуть бути встановлені й на інших підставах правового і господарського характеру. Зокрема, з необхідністю регулювання інтенсивності використання земель, підданих процесам ерозії та деградації, допустимих навантажень на ландшафти, а також з метою гарантування безпеки населення або створення необхідних умов для експлуатації інженерних та інших об’єктів.

Обмеження права власності на земельні ділянки доцільно розглядати як самостійний вид земельних правовідносин, що виникають на підставі юридичних фактів, визначених у законі, чи в договорі у випадках, передбачених також законом. Вони стосуються суб’єкта права і спрямовані на вчинення землевласником чи землекористувачем певних дій, або ж утримання від них з метою забезпечення прав третіх осіб.

Обтяження права власності на землюхарактеризуються такими ознаками:

- стосуються земельної ділянки як об’єкта права;

- встановлюються з метою забезпечення інтересів третіх осіб у такій земельній ділянці в порядку, передбаченому законом чи договором;

- поєднуються з правами третіх осіб на цю земельну ділянку, що ускладнює, перешкоджає власнику (користувачу) земельної ділянки вільно здійснювати свої права.

За змістом правовідносин обмеження можна поділити на такі:

- які надають право користуватись чужою земельною ділянкою;

- які забороняють здійснювати певні дії на власній земельній ділянці;

- які є поєднанням перших та других.

У правовій доктрині існує також підхід, за яким обтяженнями є будь-які права на земельні ділянки, окрім права власності, тоді як обмеження – це звуження меж суб’єктивного права, яке не випливає із права іншої особи.

В умовах функціонування різних форм власності на землю, різкого збільшення кількості власників земельних ділянок, складної екологічної ситуації правові обмеження щодо користування земельною ділянкою необхідно будувати на правовій основі, яку потрібно розвивати і вдосконалювати.

Наявність обмеження щодо використання земельної ділянки в господарській діяльності спричиняє обмеження прав власника землі або землекористувача. Можливе також надання права обмеженого використання земельної ділянки або її частини іншим громадянам і юридичним особам у порядку встановлення земельного сервітуту.

Державна реєстрація земельних ділянок і прав на них у складі державного земельного кадастру, сьогодні є єдиним доказом існування зареєстрованого права, яке може бути оскаржене тільки в судовому порядку.

Перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження (обтяження).

Земельним кодексом України (ст. 90, 91, 95, 96) встановлені права і обов’язки власників земельних ділянок і землекористувачів.

Право на земельну ділянку може бути обмежено законом або договором шляхом встановлення (ст. 111 Земельного кодексу України):

- заборони на продаж або інше відчуження певним особам протягом установленого терміну;

- заборони на передачу в оренду (суборенду);

- права на переважну купівлю у разі її продажу;

- умови прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцем;

- умови розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків;

- заборони на провадження окремих видів діяльності;

- заборони на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту та зовнішнього виду нерухомого майна;

- умови здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;

- умови додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;

- умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку;

- інших зобов’язань, обмежень або умов.

Обмеження використання земельної ділянки підлягають державній реєстрації і діють протягом терміну, встановленого законом чи договором.

Існують також спеціальні обмеження права користування, пов’язані із встановленням територій з обмеженим режимом використання: охоронні зони, зони санітарної охорони, санітарно-захисні зони, зони особливого режиму використання земель (ст. 112, 113, 114, 115 Земельного кодексу України).

Охоронні зони створюються:

- навколо особливо цінних природних об’єктів, об’єктів культурної спадщини, гідрометеорологічних станцій тощо з метою охорони і захисту їх від несприятливих антропогенних впливів;

- уздовж ліній зв’язку, електропередач, земель транспорту, навколо промислових об’єктів для забезпечення нормальних умов їх експлуатації, запобігання ушкодження, а також зменшення їх негативного впливу на людей та довкілля, суміжні землі та інші природні об’єкти.

Зони санітарної охорони створюються навколо об’єктів, де є підземні та відкриті джерела водопостачання, водозабірні та водоочисні споруди, водоводи, об’єкти оздоровчого призначення та інші, для їх санітарно-епідеміологічної захищеності.

У межах зон санітарної охорони забороняється діяльність, яка може призвести до завдання шкоди підземним та відкритим джерелам водопостачання, водозабірним і водоочисним спорудам, водоводам, об’єктам оздоровчого призначення, навколо яких вони створені.

Санітарно-захисні зони створюють навколо об’єктів, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищених рівнів шуму, вібрації, ультразвукових і електромагнітних хвиль, електронних полів, іонізуючих випромінювань тощо, з метою відокремлення таких об’єктів від територій житлової забудови.

У межах санітарно-захисних зон заборонено будівництво житлових об’єктів, об’єктів соціальної інфраструктури та інших об’єктів, пов’язаних з постійним перебуванням людей.

Правовий режим земель охоронних зон, зон санітарної охорони та санітарно-захисних зон визначається законодавством України.

Зони особливого режиму використання земель створюються навколо військових об’єктів Збройних Сил України та інших військових формувань, утворених відповідно до законодавства України, для забезпечення функціонування цих об’єктів, збереження озброєння, військової техніки та іншого військового майна, охорони державного кордону України, а також захисту населення, господарських об’єктів і довкілля від впливу аварійних ситуацій, стихійних лих і пожеж, що можуть виникнути на цих об’єктах.

Уздовж державного кордону України встановлюється прикордонна смуга, у межах якої діє особливий режим використання земель.

Розмір та правовий режим прикордонної смуги встановлюється відповідно до закону.

Заслуговують також на особливу увагу обмеження прав на землю, що випливають із правил добросусідства.

Правилами добросусідства спеціально присвячена глава 17 Земельного кодексу України.

Відповідно до ст. 103 ЗКУ, власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).

Перелік обмежень, зазначений у гл. 18 ЗК України «Обмеження прав на землю»не є вичерпним. Його можна продовжити, виділивши такі обмеження прав на землю:

- зони особливого режиму забудови – їх режим і порядок встановлення визначаються ст. 39 Земельного кодексу України, Законами України «Про основи містобудування», «Про архітектурну діяльність», «Про планування та забудову територій», будівельними нормами та правилами: ДНБ-360-92 «Планування та забудова населених пунктів» та ін.;

- водоохоронні зони, водозахисні смуги, берегові смуги водних шляхів- режим і порядок встановлення визначаються гл. 12 Земельного кодексу України, ст. 87-93 Водного кодексу України;

- зелені зони– існування передбачене постановою КМ України від 27.07.1995 № 557 «Про за