Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки дохода на капитал (ставка доходности инвестиций), яв ляющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

? – снижение стоимости недвижимости (изнашиваемая часть активов).

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

где n оставшийся срок экономической жизни, в годах; R дох кап ставка доходности инвестиций, %.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реин­ вестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма воз­ врата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка до­хода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке

 

44.
Субъекты предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

 

• 
  продавцы (арендодатели)
• 
  покупатели (арендаторы)
• 
  профессиональные участники рынка недвижимости.

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:

а) организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование:

 

• 
  федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,
• 
  федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство
• 
  органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов
• 
  органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений
• 
  органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений
• 
  проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета
• 
  органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними
• 
  государственные нотариусы.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся

 

• 
  предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях – лицензирование деятельности):
• 
  брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью
• 
  оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов
• 
  финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием
• 
  девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов)
• 
  редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий
• 
  управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта
• 
  проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе
• 
  юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на РН
• 
  страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности
• 
  участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании)
• 
  аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию
• 
  финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов
• 
  маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке
• 
  информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике РН
• 
  специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН
• 
  специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала
• 
  любые специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Соответствие между видами деятельности на рынке недвижимости, сформированными в табл. 3, и наименованиями профессионалов рынка приведено в табл. 4.

С точки зрения практики создает определенные неудобства использование терминов, представляющих собой кальку с английского (брокер, девелопер, редевелопер). Однако, поскольку сами профессии являются для нас новыми, то не всегда удается подобрать подходящее наименование в русском языке без искажения содержания понятия.

Отдельно надо обсудить понятие “риэлтор”.

В законодательных актах, публикациях существует два написания этого слова на русском языке – риэлтор и риэлтер. Первое из них пришло к нам в 1992 году, когда профессионалы рынка недвижимости решили создать общенациональное объединение и назвали себя “Российская Гильдия риэлторов”, по аналогии с Национальной Ассоциацией риэлторов США (National Association of Realtors®).

Профессиональные участники рн и их виды деятельности

Профессиональный участник РН	Вид деятельности (табл. 3)
Брокер (Broker)	1. Брокераж (Brokerage), брокерская деятельность
Оценщик (Appraiser)	2 Оценка (Appraisal)
Девелопер (Developer)	3. Девелопмент (Development)
Редевелопер (Redeveloper)	4. Редевелопмент (Redevelopment)
Финансист, банкир, кредитор (Bankere)	5. Банкинг (Bankeng), финансирование (Financing), кредитование (Mortgage)
Управляющий недвижимостью (Property Manager)	6. Управление недвижимостью (Property Management)
Проектировщик и строитель	7. Проектирование и строительство
Юрист	8. Юридическое обеспечение операций
Страховщик РН	9. Страхование на РН
Участник фондового рынка	10. Создание и оборот ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью
Финансовый аналитик	11. Финансовый анализ инвестиционных проектов
Аналитик	12. Анализ и прогнозирование РН
Маркетолог, специалист по рекламе	12. Маркетинг и реклама
Специалист по информационным технологиям	13.Информационное обеспечение РН
Исследователь РН	14. Исследования РН
Образовательные учреждения	15. Образование и повышение квалификации
Специализированные СМИ	16. Освещение проблем РН в СМИ
Риэлтер	17. Операции на рынке недвижимости, предусмотренные законом
Риэлтор® (Realtor®)	18. Любые легальные операции на рынке недвижимости (член Российской Гильдии риэлторов, член Национальной Ассоциации риэлторов США)

 

45.
Этапы и процедуры трансформации бухгалтерской отчетности в систему GAAP для оценки стоимости предприятия.

Трансформация бухгалтерской отчетности — это составление отчетности по определенным стандартам путем корректировки статей имеющейся отчетности, т.е. перегруппировка отчетных (учетных) данных. Причины, по которым российское предприятие формирует отчетность в соответствии с GAAP либо в соответствии с МСФО, следующие.

 

1.
Необходимость получения кредита за рубежом или для привлечения к участию в предприятии иностранного инвестора.

2.
Для представления ее российскому кредитору или инвестору (например, этого требуют некоторые банки).

3.
Акционерные общества, чьи ценные бумаги обращаются на фондовом рынке, должны помимо отчетности, сформированной по российским стандартам, составлять отчетность исходя из требований международных стандартов и представлять ее заинтересованным лицам по их требованию.

4.
Для управления предприятием (по собственной инициативе). Классический финансовый анализ базируется на анализе показателей финансовой отчетности, составленной в соответствии с GAAP.

В настоящее время существуют три способа трансформации российской отчетности в соответствии с GAAP.

1. Разрабатываются отраслевые коэффициенты для пересчета статей российской бухгалтерской отчетности в систему GAAP. При разработке коэффициентов должны быть учтены многие факторы (срок функционирования предприятия, курсы пересчета валют, отраслевые и географические особенности предприятия и т.п.). Остаток по каждой статье российской бухгалтерской отчетности умножается на соответствующий коэффициент, и таким образом отчетность трансформируется в соответствии с GAAP.

Недостатки этого способа:

 

• 
  коэффициенты разрабатывают на основе данных лишь некоторых предприятий из группы аналогичных, причем условия работы этих предприятий могут сильно отличаться от средних по группе;
• 
  недостаточная объективность при разработке коэффициентов.

2. Трансформация российской бухгалтерской отчетности в соответствии с GAAP с помощью специальных процедур.

3. Все хозяйственные операции с момента начала деятельности (или с какой-либо другой даты) повторно отражаются на счетах бухгалтерского учета в соответствии с GAAP.

Проведение трансформации бухгалтерской отчетности российского предприятия в соответствии с GAAP включает несколько этапов, каждый из которых характеризуется определенными целями и источниками информации:

 

• 
  первичное обследование предприятия, отчетность которого будет подвергаться трансформации;
• 
  подготовка бухгалтерской отчетности по российским стандартам;
• 
  проверка соответствия отражения активов и пассивов в российской отчетности системе GAAP. Внесение соответствующих корректировок в бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках;
• 
  проверка соответствия порядка отражения доходов и расходов, принятого на данном предприятии, системе GAAP. Внесение соответствующих исправлений в отчет о прибылях и убытках.
• 
  составление консолидированной (групповой) бухгалтерской отчетности согласно GAAP, в случае если у предприятия имеются дочерние предприятия;
• 
  пересчет трансформированной отчетности в доллары США;
• 
  финансовый анализ данных трансформированной отчетности.

Все действия, проводимые с элементами исходной российской бухгалтерской отчетности, должны быть описаны в специальной пояснительной записке.

В ходе первичного обследования предприятия необходимо ответить на следующие вопросы:

 

• 
  возможно ли в принципе проведение трансформации исходя из особенностей данного конкретного предприятия;
• 
  не вступит ли информация в трансформированной отчетности в противоречие со здравым смыслом;
• 
  будет ли полученная информация полезна с точки зрения принятия пользователями на ее основе каких-либо решений;
• 
  окупятся ли затраты на проведение трансформации;
• 
  имеются ли у данного предприятия дочерние и зависимые предприятия (отчетность дочерних и зависимых предприятий также должна быть трансформирована в GAAP);
• 
  какова структура основных средств предприятия и когда они введены в эксплуатацию;
• 
  имеется ли аудиторское заключение, подтверждающее достоверность отчетности, представленной для трансформации (отсутствие такого заключения ставит под сомнение полезность проведения трансформации)?

Если при первичном обследовании предприятия выявили неучтенные хозяйственные операции, их следует провести в учете и внести соответствующие корректировки в бухгалтерскую отчетность.

46.
Элементы рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и покупателями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложений.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов:

- спрос - количество земельных участков, имущественных компонентов и прав на них, которое покупатели готовы приобретать по складывающимся ценам;

- предложение - это количество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам;

- цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог;

- менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы);

- маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, мониторинг, ценообразование);

- инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлторская, рекламная, информационная, страховая, методическая);

- деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).

47.
Оценка инвестиционных проектов, основные методы и показатели.

Методы оц-ки эф-ти могут быть сгруппированы с позиции учета или неучета диск-ния. При оц-ке крупных инв-ционных проектах используются методы, учитывающие диск-ние. В этом случае мы говорим об оттоках и притоках днжных ср-в, а не о расходах и доходах.

Метод 1 по ЧДД

Чистый дисконт-ый доход (N et present value — NPV) — это? дисконт-ых значений потока платежей, приведённых к сегодняшнему дню. Разность между притоками и оттоками формирует эл-т днжного потока: Rt=Пt-Ot. Простое сложение эл-тов не хар-ризует эф-ть инв-ций, т.к. притоки и оттоки имели место в разные годы. Их необходимо привести к одному году при помощи коэф-та диск-ния.

NPV (ЧДД) =? (Пt-Ot)/(1+r) =? Rt/(1+r), где r – ставка диск-ния.

В этом случае мы говорим об оттоках и притоках днжных ср-в, а не о расходах и доходах. К притокам относятся:

 

• 
  Выручка от реал-ции
• 
  Получаемые кредитные ср-ва
• 
  Ср-ва от продажи акций
• 
  Ср-ва от ликвидации им-ва.

К оттокам относятся:

 

• 
  Кап-льные затраты
• 
  Затраты на пр-во продукции без учета Ам-и (А уже учтена в кап затратах)
• 
  Выплаты кредита и процентов по нему
• 
  Выплаты див-дов и др.

Если ЧДД положителен – проект эффективен.

Если ЧДД = 0, проект бесприбыльный

• 
  Метод 2 Срок окупаемости

Срок окупаемости (Pay-Back Period) — период времени, необходимый для того, чтобы Дхд, генерируемые инв-циями, покрыли затраты на инв-ции. Этот пок-ль определяют последовательным расчетом чистого дохода для каждого периода проекта. Т.е. Схема расчета срока окупаемости:

 

• 
  Рассчитать дисконт-ый днжный поток доходов по проекту, исходя из ставки дисконта и периода возникновения доходов.
• 
  Рассчитать накопленный дисконт-ый днжный поток как алгебраическую?у затрат и потока доходов по проекту.
• 
  Накопленный дисконт-ый днжный поток рассчитывается до получения первой положительной вел-ны. Точка, в которой PV примет положительное значение, будет являться точкой окупаемости.

Этот критерий очень распространен из-за своей ясности и простоты расчета. Он хар-ризует уровень инв-ционных рисков, связанных с ликвидностью. Более высокий срок окупаемости сопряжен с возрастанием вероятности действия неконтролируемых случайных и неопределенных факторов. Срок окупаемости можно рассматривать как индикатор степени неопределенности, своеобразное ограничение, применение которого позволяет отсечь объекты инвест-я, хар-ризующиеся высокими значениями неконтролируемых факторов.

Срок окупаемости по проекту должен быть короче периода пользования заемными ср-вами, устанавливаемого кредитором. Главный недостаток: в расчетах игнорируются Дхд, получаемые после предлагаемого срока окупаемости проекта.