Тема 2. Государственное управление Земельным фондом РФ

Козлов, Е. А.

 

Земельное законодательство: учебное пособие для студентов-бакалавров направлений подготовки 05.03.06, 35.03.01 / Е. А. Козлов. – Санкт-Петербург: СПбГЛТУ, 2021. – 116 с.

 

ISBN 978-5-9239

 

Представлено кафедрой философии и социальных дисциплин.

 

Учебное пособие предназначено для бакалавров Института леса и природопользования дневной и заочной форм обучения, изучающих дисциплину «Земельное законодательство».

Цель дисциплины: формирование у бакалавров комплексных знаний об основных нормах, понятиях и институтах земельного права, сущности и особенностях правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации; системе действующего земельного российского законодательства; умений и навыков научной и практической деятельности в области правового регулирования земельных отношений, а также способности самостоятельно применять на практике полученные знания.

 

Табл. 1. Ил. 1. Библиогр. 16 назв.

 

Темплан 2021 г. Изд. № 2.

ISBN 978-5-9239-0000-0                                       Ó СПбГЛТУ, 2021

ВВЕДЕНИЕ

Цель дисциплины: формирование у бакалавров комплексных знаний об основных нормах, понятиях и институтах земельного права, сущности и особенностях правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации; системе действующего земельного российского законодательства; умений и навыков научной и практической деятельности в области правового регулирования земельных отношений, а также способности самостоятельно применять на практике полученные знания.

Задачи дисциплины:

1. Сформировать устойчивое представление об особенностях, связанных с законодательным регулированием отношений по использованию
и охране земель в Российской Федерации, освещением особенностей правовых режимов отдельных категорий земель.

2. Получить необходимые знания о правовых механизмах приобретения прав на земельные участки, защиту прав на землю и правовое регулирование охраны земли.

3. Изучить отраслевые правовые нормы, регулирующие отношения гражданина с обществом, государством.

4. Сформировать умения самостоятельно приобретать, усваивать и применять практическую информацию, анализировать содержание нормативных правовых актов и применять при решении возникших коллизий.

 

Место дисциплины в структуре образовательной программы

 

Дисциплина «Земельное законодательство» относится к вариативной части учебного плана и является дисциплиной по выбору. Для ее изучения студенты должны владеть знаниями, навыками и умениями, полученными по результатам изучения дисциплины «Правоведение» во 2 семестре I курса.

Изучение дисциплины необходимо для дальнейшего освоения специальных дисциплин на уровне бакалавров.

Целью данного пособия является оказание методической помощи студентам в подготовке к семинарским занятиям, организации самостоятельной работы по данной дисциплине. Пособие призвано сориентировать будущих бакалавров в содержании и последовательности изучения основных тем, помочь выбрать тему доклада или реферата к соответствующему семинару, познакомить с литературой и Интернет-ресурсами, необходимыми для этой работы. По каждому семинару пособие предлагает список вопросов, по которым студенты могут определить уровень усвоения учебного материала, т. е. степень своей готовности к семинару.

ПРОГРАММА

учебной дисциплины «Земельное законодательство»

 

Наименование тем и их содержание

 

Тема 1. Предмет, система, источники
и принципы земельного права

Предмет земельного законодательства. Особенности земельных общественных отношений как предмета земельного законодательства. Виды общественных земельных отношений. Объекты общественных земельных отношений. Земля как природный ресурс – объект хозяйствования. Земельный участок как недвижимость и объект гражданского оборота. Основные субъекты земельных отношений. Виды землепользователей по Земельному кодексу.

Понятие и особенности источников земельного права. Система источников земельного права. Конституционные основы земельного права.

Методы земельного права. Гражданско-правовой метод. Административно-правовой метод. Понятие и особенности земельного права как комплексной отрасли права. Место земельного права в правовой системе, его соотношение с конституционным, гражданским, административным, экологическим и другими отраслями права. Система земельного права как отрасли права. Институты земельного права, относящиеся к общей части отрасли.

Принципы земельного права и их значение для реализации земельной реформы в Российской Федерации после принятия Земельного кодекса РФ в 2001 году. Установление категорий земель для реализации принципов земельного права. Современное состояние земельных правоотношений в РФ.

Понятие правового режима земель различных категорий и его структура. Целевое назначение земель и земельных участков, зонирование территории и виды разрешенного использования земельного участка.

Библиографический список

Основная литература

1. Боголюбов, С. А. Земельное право: учебник для академического бакалавриата / С. А. Боголюбов. – 8-е изд., перераб. и доп. – Москва: Юрайт, 2017. – 255 с.

ПЛАНЫ СЕМИНАРСКИХ ЗАНЯТИЙ

и методические указания по усвоению учебного материала
по темам курса

Вопросы для самоконтроля по Теме 1

1. Что такое земельное право? Какие общественные отношения составляют предмет земельного права?

2. Какие основные методы правового регулирования земельных отношений характеризуют земельное право?

3. Каким образом разграничить земельные отношения, регулируемые административно-правовым методом, от земельных отношений, к которым этот метод неприменим?

4. Перечислите объекты земельных отношений. Что такое – земельный участок?

5. Из каких институтов складывается система земельного права?

6. Как осуществляется разграничение земельного права с другими отраслями права?

7. В каком году принят действующий Земельный кодекс РФ?

8. Перечислите участников земельных отношений. Кто из них относится к правообладателям земельных участков?

9. Перечислите принципы земельного законодательства. Какие из них отражены в Конституции РФ?

10. Назовите категории земель в Российской Федерации. Какое правовое значение имеет выделение этих категорий?

11. Как осуществляется перевод земель из одной категории в другую? В том числе, перевод в земли населенных пунктов?

12. Что такое земельный сервитут?

13. Какие земли относятся к землям особо охраняемых природных территорий и объектов?

14. Что такое правовой режим категории земель, какими юридическими средствами он обеспечивается?

15. Какие виды территориальных зон предусмотрены Земельным кодексом?

16. Что такое «вид разрешенного использования земельного участка»? Чем он определяется?

 

 

Методические указания

К сожалению, в Земельном кодексе отсутствует раздел, посвященный государственному управлению земельным фондом. Некоторое представление об основных направлениях и задачах этого управления студенты могут почерпнуть из знакомства со ст. 9 ЗК РФ о полномочиях Российской Федерации в области земельных отношений.

Материал лекции по данной теме должен восполнить этот пробел. Студенты должны знать полномочия таких специализированных федеральных органов исполнительной власти, как:

Министерство экономического развития России, осуществляющее государственную политику в сфере земельных отношений, территориальное планирование в масштабах РФ;

Министерство сельского хозяйства, регулирующее отношения, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения;

Министерство природных ресурсов и экологии, осуществляющее госуправление в сфере природопользования, включая земли лесного фонда, недра, водные объекты, регулирование охраны окружающей среды, в т.ч. управление ООПТ.

Среди различных федеральных служб, подчиненных вышеназванным министерствам, призванных осуществлять надзор за соблюдением земельного законодательства, особое место занимает созданная в 2008 году Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), с 2020 года подчиненная непосредственно Правительству РФ.

В рамках своих полномочий Росреестр:

– ведет Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);

– осуществляет ведение государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;

– осуществляет государственный земельный надзор;

– осуществляет государственный геодезический надзор;

– осуществляет ведение мониторинга земель (кроме земель сельскохозяйственного назначения);

– осуществляет контроль за проведением землеустройства;

– проводит экспертизу землеустроительной документации.

Ежегодно Росреестр представляет Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации, который может быть источником многих фактических сведений и статистических данных для подготовки студентами докладов и рефератов по земельному праву.

На основе изучения главы II ЗК РФ студенты должны усвоить цели и содержание охраны земли, после изучения главы XI – знать содержание таких направлений госуправления земельными отношениями, как мониторинг состояния и использования земель (мониторинг – систематическое наблюдение за каким-либо процессом в целях его изучения, анализа, оценки и прогноза на будущее), землеустройство (мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства), резервирования земельных участков для государственных нужд на основе территориального планирования.

Глава XII ЗК РФ даст представление о деятельности государственных земельных инспекторов по предупреждению, выявлению и пресечению нарушений земельного законодательства, в т.ч. через лишение прав нарушителей на их земельный участок. Муниципальный и общественный земельный контроль оказывает содействие госнадзору в привлечении виновных лиц к административной ответственности.

Определенную сложность для изучения студентами представляет тема государственного кадастрового учет земель. Кадастр – термин, появившийся еще во времена Древнего Рима для учета земельных участков в целях их налогообложения. Ст. 70 ЗК РФ отсылает читателя к ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», вступившему в силу с 1 января 2017 года. Данный закон обязал свести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведения, которые по ранее существовавшему законодательству были представлены земельным кадастром, кадастром объектов недвижимости и единым государственным реестром прав на недвижимое имущество. Картографические и текстовые материалы ЕГРН в бумажном и электронном виде включают в себя:

– кадастр объектов недвижимости;

– реестр прав, ограничений прав и обременений на недвижимое имущество;

– реестр сведений о границах (границах субъектов РФ и муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия и особо охраняемых территорий, береговой полосы и т. д.);

Кадастровые сведения о земельном участке включают в себя: индивидуальный кадастровый номер, описание местоположения, площадь, сведения о лицах, поставивших участок на кадастровый учет, кадастровая стоимость, категория земель и виды разрешенного использования, ограничения использования и наличие публичных сервитутов, сведения о результатах госземнадзора, наличии проекта межевания территории, сведения о лице, за которым зарегистрировано право на земельный участок и вид вещного права на него, основания возникновения этих прав, их ограничения и обременения, реквизиты сделок с земельным участком и сведения об их регистрации и т. д.

Значение государственного кадастрового учета земельных участков и других объектов недвижимости состоит в том, что право собственности и другие вещные права на эти объекты возникают только после государственной регистрации, посредством внесения в ЕГРН соответствующих сведений. Студенты должны познакомиться с деятельностью кадастровых инженеров по составлению межевого плана земельного участка и требованиях к этому документу (ст. 22 ФЗ-218). При этом надо иметь ввиду, что предшественник ФЗ-218 – Закон 2007 года «О государственном кадастре недвижимости», переименованный в Закон «О кадастровой деятельности», сохранил юридическую силу в отношении этой деятельности.

Использование земли в РФ является платным (за исключением пользования земельными участками органами госвласти, государственными и муниципальными учреждениями и казенными предприятиями). Формами платы являются земельный налог и арендная плата.  Для определения их размера используется кадастровая стоимость земель, определяемая раз в три года органами Росреестра.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается главой 31 Налогового кодекса РФ.

Земельный налог является местным налогом, и средства от его уплаты, независимо от формы собственности земельного участка, идут в бюджет муниципальных образований и городские бюджеты городов федерального значения. Плательщиками налога являются только организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного пользования и праве пожизненного наследуемого владения.

Не признаются объектами налогообложения земельные участки, изъятые из оборота, ограниченные в обороте, земельные участки из земель лесного фонда и земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.

Изучив главу 31 Налогового кодекса, студенты должны усвоить следующие понятия: налоговая база (кадастровая стоимость земельного участка), налоговая ставка (в процентах от налоговой базы), льготы по уплате налога, в т.ч. налоговый вычет из налоговой базы в размере 600 кв. метров), порядок уплаты налога физическими лицами (по уведомлению налоговых органов) и юридических лиц – на основе декларации).

Сумма земельного налога исчисляется путем умножения налоговой базы на налоговую ставку. Например: Учacтoк в садоводстве c кадастровой стоимостью 150 000 p., нaхoдитcя вo влaдeнии бoлee гoдa, имeeт oднoгo coбcтвeнникa, льгoт нeт. Сумма нaлoгa cocтaвит: 150 000 × 0,3 % × 1 = 450 pyблeй.

Налоговая ставка для земель сельскохозяйственного назначения, жилищного строительства, садоводства и дачного хозяйства не может превышать 0,3 % налоговой базы, для остальных земельных участков – 1,5 % от налоговой базы. Органы муниципальной власти могут самостоятельно дифференцировать эти ставки, но не могут их превышать.

 

Вопросы для самоконтроля по Теме 2

1. Каковы основные направления (функции) государственного управления земельным фондом?

2. Какие органы государственной власти осуществляют специальные функции государственного управления земельным фондом?

3. Какие полномочия имеет Федеральная служба госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестр)?

4. Что такое мониторинг земель и землеустройство?

5. Перечислите цели охраны земель.

6. Какие права имеют должностные лица государственного земельного надзора?

7. Что такое административное обследование объектов земельных отношений?

8. Какие сведения входят в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)?

9. Какие основные и дополнительные сведения о земельном участке фиксируются в государственном кадастре?

10. Каков порядок постановки земельного участка на кадастровый учет?

11. Как исчисляется земельный налог?

12. Кто освобождается полностью или частично от уплаты земельного налога?

 

Методические указания

1. Как известно, основными полномочиями собственника являются права владения, пользования и право распоряжения, т. е. определения юридической судьбы своего имущества. До 1990 года, пока существовала исключительно государственная собственность на землю, государство передавало земельные участки физическим и юридическим лицам только на праве бессрочного или срочного пользования. После начала земельной реформы в 1990 году, когда на смену колхозам и совхозам стали ускоренно насаждаться крестьянские фермерские хозяйства, появилось право пожизненного наследуемого владения соответствующими земельными участками, когда право их распоряжения ограничивалось только наследованием, причем только одному из членов фермерской семьи. После принятия Земельного кодекса в 2001 году это право, как и право постоянного пользования, для физических лиц было сохранено, но новые участки на основе этих прав не предоставлялись. Каждый гражданин, владелец земельным участком на этих правах, получил право однократно приобрести соответствующий земельный участок бесплатно в собственность. В 2014 году статьи о пожизненном наследуемом владении и постоянном (бессрочном) пользовании земельными участками были удалены из Земельного кодекса. Однако, среди правообладателей земельными участками, не являющимися их собственниками, эти землепользователи, землевладельцы, так же, как и арендаторы – остались.

Так, на 1 января 2018 года в России насчитывалось 258,2 тыс. крестьянских (фермерских) хозяйств, общая площадь которых составила почти 19 млн га. По данным Росреестра, структура собственности на их земельные участки отражена в следующей диаграмме:

 

Среди садоводов, дачников и владельцев личных подсобных хозяйств земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения сохранились в меньшем размере – около 3-4 %.

С основаниями и порядком приобретения прав землепользования и аренды, с особенностями приобретения прав на земельный сервитут студенты познакомятся в рамках следующей темы, но краткая характеристика этих форм землепользования может быть изучена при чтении главы IV ЗК РФ, – по ст. 22, 23, 24.

Студенты, изучив эти статьи, должны знать основные права арендаторов земельных участков, в т. ч. их права на субаренду, передачу арендных прав в залог, внесение их в качестве вклада в уставной капитал без согласия арендодателя. Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более 5 лет, по требованию арендодателя допускается при существенном нарушении условий договора только в судебном порядке.

Еще при изучении субъектов земельных отношений по теме 1 студенты должны были познакомиться с понятием «пользователи сервитутов», т. е. права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Статья 23 ЗК РФ содержит перечень 10 видов публичных сервитутов, т. е. сервитутов, установленных законом (п. 3 и п. 10 данной статьи). Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, имеет право требовать соразмерную плату от лиц, в чьих интересах установлен сервитут, или от органов государственной власти, установивших публичный сервитут.

С 2015 года в Земельном кодексе действует также новая глава V-3, установившая порядок заключения и содержание соглашения об установлении публичного сервитута с правообладателями земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Основаниями заключения таких соглашений является необходимость размещения линейных объектов, сооружений связи, проведение изыскательских работ, ведение работ, связанных с пользованием недрами (ст. 39-23). Соглашение подписывается при согласии уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления, имеющего право собственности на данный земельный участок, а ст. 39-26 содержит основания отказа от установления сервитута.

Право безвозмездного срочного пользования земельным участком предоставляется на основе договора, заключаемого с собственником этого участка. По сути – это бесплатная аренда, т. е. не вещное, а обязательственное право. Ст. 39-10 ЗК РФ перечисляет кому это право могут предоставить органы государственной власти в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Из 17 пунктов этой статьи студенты должны запомнить, что на этом праве предоставляются служебные наделы работникам лесного и сельского хозяйства и транспорта на время их работы в организациях этих отраслей, религиозным организациям, для ведения личного подсобного хозяйства, для индивидуального жилищного строительства, некоммерческим организациям для ведения огородничества и садоводства и т. д.

В безвозмездное пользование на основе договора могут также передаваться земельные участки, принадлежащие гражданам или юридическим лицам в виде служебного надела по заявлению их работников.

Конституция РФ, принятая в конце 1993 года, утвердила частную собственность на землю, наряду с государственной и муниципальной. Ст. 9. Конституция использует по отношению к ним понятие «форма собственности», которая определяется субъектом данной собственности. В отношении частной собственности часто применяются также понятия долевая или совместная собственность нескольких лиц. Если их доли в праве общей собственности не определены, такой вид общей собственности относится к совместной (например, совместная собственность супругов или членов семьи фермера). Земельные участки под многоквартирным домом являются общей долевой собственностью всех собственников помещений в этом доме.

2. В отношении субъектов публичной собственности ст. 9 и ст. 11 ЗК РФ использует для характеристики их полномочий термины «управляют и распоряжаются» земельными участками. Это означает, что право владения и пользования этими участками, принадлежащими государству или органам местного самоуправления, передается на праве постоянного (бессрочного) пользования исключительно органам власти, государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям (См. ст. 39-9 ЗК РФ). Это вещное право возникает на основании решения соответствующих органов власти.

Статья 16 Земельного кодекса объявляет государственной собственностью все земли (а не только земельные участки), которые не находятся в частной или муниципальной собственности. Реституция земельной собственности до 1917 года Земельным кодексом не предусмотрена (ст. 25 ЗК РФ).

Процесс оформления прав на земельные участки, принадлежащие государству, разграничения федеральной госсобственности на землю и собственности на землю субъектов РФ, определения прав муниципальных образований на землю до сих пор далек до своего завершения. По данным Росреестра 2018 года разграничена собственность 2/3 земель от общей площади, подлежащей разграничению. В основном к ним относятся земли лесного фонда. На землях населенных пунктов объем выполненных работ по разграничению земель госсобственности выполнен на 12,6 %. По данным на 1 января 2018 года в частной собственности находилось 133 088 тыс. га земельных участков, что составляет 7,8 % земельного фонда страны.

За последние двадцать лет три раза менялась процедура разграничения государственной собственности, и сейчас она определяется главой V-5 Земельного кодекса, введенной в силу в 2014 году и предусматривающей передачу прав собственности на основе документов территориального планирования, в т. ч. генеральных планов населенных пунктов.

Можно утверждать, что при различии этих процедур, три признака определяют судьбу земельного участка при разграничении собственности:

1) нахождение на земельном участке здания, сооружения, находящегося в собственности соответствующего публичного образования;

2) предоставление земельного участка органам власти, казенным учреждениям, унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органом власти соответствующего уровня;

3) прямое указание закона на право собственности на соответствующие земли и участки. Так, все земли лесного и водного фонда, большинство земель промышленности и обороны, земли заповедников и национальных парков могут находиться только в федеральной собственности. Всего более 20 федеральных законов содержат такие указания. В статье 27 ЗК РФ также содержится обширный перечень земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, которые, как правило, в частную собственность не предоставляются. К ним относятся также территории общего пользования населенных пунктов и береговой полосы водных объектов.

3. Право частной собственности на земельный участок, возникшее на основе приватизации государственной собственности в начале 90-х годов или при совершении гражданско-правовых сделок (купли-продажи, дарения, мены и др.), предполагает, что право пользования, владения и распоряжения осуществляет сам собственник, но, оставаясь собственником, он может передать по договору права пользования и владения другим лицам, например арендаторам земельного участка. При этом все правообладатели должны соблюдать целевое назначение земельного участка и виды его разрешенного использования. Распоряжение земельным участком включает в себя не только право совершать с землей не запрещенные законом сделки, но и менять правовой режим земельного участка в разрешенном законом порядке.

Земельный кодекс РФ запрещает иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения и земельные участки на пограничных территориях.

Права собственников земельных участков подробно описаны в статье 40 ЗК РФ, и студенты должны законспектировать все пункты этой статьи. В порядке дополнительного комментария укажем, что добывать общераспространенные полезные ископаемые можно на глубину не более 5 метров, бытовые колодцы и скважины без получения спецразрешения можно устраивать только на первом водоносном горизонте, строить на своем участке без разрешения органов власти можно только подсобные помещения, гаражи. Без разрешения можно осуществлять капитальный ремонт существующего здания.

Что касается иных прав собственника (перечень ст. 40 является открытым), то можно упомянуть право контроля за доступом на свой земельный участок, реализуемое через установку забора по его границам. Вместе с тем градостроительными регламентами регулируется высота и прозрачность этих заборов, чтобы они не затеняли участок соседа. Ст. 262 ГК РФ гласит, что если собственник не огородил свой участок или иным способом не обозначил запрет на вход или проход через него, «то любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причинит ущерба или беспокойства собственнику».

Ст. 42 ЗК устанавливает общие обязанности всех землепользователей и не требует особых разъяснений. Студенты должны выучить все восемь, перечисленных в ней, основных обязанностей. По четвертой в этом перечне обязанности необходимо иметь в виду следующее: земельный кодекс устанавливает обязательные сроки освоения земельного участка для строительства, сельскохозяйственного производства, восстановления разрушенного здания или сооружения – не позднее трех лет. Нарушение этих сроков при отсутствии уважительных причин, так же, как и нарушение других обязанностей, может привести к изъятию земельного участка (см. ст. 45 ЗК РФ).

Кроме того, как вытекает из ст. 26 ЗК РФ все правообладатели должны зарегистрировать свои права на земельный участок в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок устанавливаются договорами аренды. Порядок исчисления и уплаты земельного налога мы изучили в рамках предыдущей темы.

Вопросы для самоконтроля по Теме 3

1. Назовите формы и виды земельной собственности.

2. Перечислите виды землепользования, не основанные на праве собственности.

3. Кто может владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в госсобственности?

4. Перечислите принципы разграничения государственной собственности.

5. Какие земли могут находиться только в государственной собственности по закону?

6. Чем право срочного пользования отличается от права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком?

7. В чем отличие долевой собственности от совместной собственности на земельный участок?

8. Каково содержание договора аренды земельного участка?

9. Какими правами обладают собственники земельного участка по ст. 40 Земельного кодекса?

10. Перечислите обязанности собственников и пользователей земельными участками по ст. 43 ЗК РФ.

11. Что такое самовольная постройка?

12. Как исчисляется земельный налог?

13. Кто освобождается полностью или частично от уплаты земельного налога?

 

Методические указания

Практика реализации статей Земельного кодекса о порядке предоставления земельных участков, образуемых из государственных земель, пороки межевания (определения границ) земельных участков при предоставлении земельных участков для застройки, коллизии статей Градостроительного кодекса и ЗК РФ вынудили в 2014 году ввести в текст Земельного кодекса новую главу, названную «Образование земельных участков». Введением этой главы, так же, как и главой V-1 о новом порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, был отменен старый порядок предоставления земельного участка на основе акта исполнительной власти о выборе этого участка под размещение конкретного объекта недвижимости. Были отменены соответствующие ст. 30-32 ЗК РФ. Таким образом был положен конец коррупционному порядку целевого предоставления земельного участка конкретному застройщику без аукциона и без межевания, т. е. без учета интересов соседних землепользователей, что порождало так называемую «уплотнительную застройку».

Студенты должны ознакомиться со статьей 11-3 ЗК РФ, в которой образование земельного участка допускается только на основе проекта межевания (проекта рационального и нормативного определения границ земельных участков), если речь идет:

– о комплексном освоении территории населенного пункта;

– о застройке элемента планировочной структуры (квартале, микрорайоне), застроенном многоквартирными домами;

– о реновации (развитии) ранее застроенных территорий;

– о разделе земельного участка садоводческого или огороднического товарищества и др.

В остальных случаях допускается образование земельных участков на основе схемы их расположения на кадастровом плане территории (электронного документа), на основе сведений ЕГРН и утвержденных правил землепользования и застройки, местоположений границ земельных участков, зданий и сооружений. Этот документ временного (до двух лет) использования не может противоречить проекту планировки соответствующей территории (проекта размещения объектов капитального строительства и красных линий, отделяющих территории общего пользования от застраиваемых территорий).

Проект межевания и кадастровая схема образования земельных участков должны обеспечить соблюдение требований, изложенных в ст. 11-9, в отношении минимальных и максимальных размеров земельных участков, пересечения границ территориальных зон, недопущения чересполосицы, изломанности границ, которые часто нарушались при образовании земельных участков в отсутствии сплошного межевания. 

Изучение статьи 39-11 ЗК РФ должно составить представление у студентов о той подготовительной работе по образованию земельного участка, постановке его на кадастровый учет, регистрации прав государственной или муниципальной собственности, определении технических условий его застройки (возможности подключения к инженерным коммуникациям), которая проводится органом исполнительной власти перед назначением аукциона по продаже земельного участка или по предоставлению его в аренду. Особое внимание надо уделить изучению п. 8 данной статьи, который содержит 19 оснований причин отказа в проведении аукциона.

Важно также познакомиться с основными стадиями подготовки и проведения земельного аукциона по ст. 39-11 и 39-12.

Новый порядок предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности предусматривает, как правило, проведение торгов, которые должны обеспечить поступление средств в соответствующие бюджеты и гарантировать от коррупционных схем реализации «основного богатства» региональной и местной власти – земельного фонда. Но из этого общего правила есть исключения, которые формулируются в пунктах 2 ст. 39-3 и 39-6, содержащих закрытый перечень основания предоставления земельных участков без аукциона.

Студенты должны также постараться запомнить хотя бы некоторые из этих оснований предоставления земельного участка в собственность (комплексное освоение территорий, индивидуальное жилищное строительство – предоставление земельных участков садоводам и огородникам, собственникам зданий, расположенных на данном земельном участке) (по ст. 39-3). Предоставление земельного участка в аренду без аукциона возможно по указу Президента РФ, распоряжению Правительства РФ для реализации масштабных инвестиционных проектов, строительства объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, для завершения незавершенного строительства и т. п. (ст. 39-6).

Глава V-I ЗК РФ не только установила новый порядок предоставления земельных участков в аренду или собственность, она систематизировала и все ранее предусмотренные законодательством способы предоставления земельных участков в собственность бесплатно (ст. 39-5), в постоянное (бессрочное) пользование (ст. 39-9), в безвозмездное пользование (ст. 39-10), для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, фермерского хозяйства (ст. 39-18), предоставления земельного участка собственникам или арендаторам зданий, расположенных на этом участке (ст. 39-20).

Не имея возможности дать даже краткий обзор этим основаниям возникновения прав на земельный участок, считаю полезным познакомить студентов с общей классификаций оснований возникновения этих прав.

Приобретение прав на земельный участок на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления называется административно-правовым способом приобретения прав, который нередко предусматривает совокупность юридических фактов и условий (решение органа власти, протокол аукциона, заключение договора по итогам торгов) предоставления этого права.

Административно-правовой способ (порядок) применяется как при первичном предоставлении прав на земельный участок (бесплатное предоставление земельного участка в собственность или предоставление его в постоянное пользование), так и при переоформлении прав на землю, когда граждане уже имеют право на пожизненное наследуемое владение или постоянное бессрочное пользование. Упрощенный порядок переоформления этих прав и регистрации на их основе прав собственности получил название «Дачной амнистии». (См. ФЗ-93 от 30 июня 2006 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».)