Анализ ситуации на рынке недвижимости

Анализ спроса

На сегодняшний день в Санкт-Петербурге на 1000 жителей приходится 380 кв. м. складских площадей (данные АРИН), в то время как в Будапеште данный показатель составляет 600 кв.м., Варшаве (Польша) - 690 кв. м., Праге – 800 кв. м., Франкфурте – 1100 кв. м. на 1000 жителей. Таким образом, рынок складских помещений Санкт-Петербурга имеет огромный потенциал роста, измеряемый двузначными цифрами.

Объем вакантных площадей

По данным АРИН, с начала 2011 года наблюдается улучшение экономического состояния Санкт-Петербурга – увеличение грузооборота морского порта СПб, рост промышленного производства, увеличение товарооборота. Спрос на качественные складские комплексы повышается как за счет выхода на рынок новых арендаторов, так и благодаря увеличению площадей, необходимых уже существующим компаниям. В связи с этим, с начала второй половины 2011 года на рынке наблюдается стабилизация уровня заполняемости и даже определенная положительная динамика. Общий уровень вакантных площадей на конец 2011 года составил 14-18% (в первом полугодии 2010 года – 25%) и в течение 1 квартала 2011 г. не претерпел существенных изменений.

Наиболее востребованные площади

Спросом со стороны арендаторов пользуются склады класса «B» и производственные площади небольшого метража в черте города или в пределах 1–2 км от КАД. При этом в общем объеме предложения преобладают складские комплексы класса «A», собственники которых в условиях дефицита арендаторов вынуждены предлагать более гибкие условия, бонусы и скидки.
По мнению эксперта АРИН, в 2011 году арендаторы стали более тщательно подходить к выбору складских площадей, цена перестала быть ограничивающим критерием выбора объекта. Среди недостатков существующих складских площадей высокого класса арендаторы отмечают нехватку складских помещений в относительной близости к центру города и отсутствие логистических комплексов, предоставляющие ряд услуг по упаковке, транспортировке, сортировке.
Профиль арендаторов в 2011 году изменился: если до кризиса это были в основном логистические компании, то в 2011 году появились производственные компании и дистрибьюторы, которые вели свой операционный бизнес на этих площадях.
Одной из ярких тенденций 2011 года стал индивидуальный подход собственников складских площадей к потенциальным клиентам в формате tailor made – это максимальная техническая адаптация площадей под нужды арендаторов. Например, перепрофилирование всего складского комплекса или его части в производственный комплекс. Площади, которые легко преобразовать в производственные, пользуются повышенным спросом.
В ряде новых комплексов, введенных за последние несколько лет, отсутствуют малогабаритные помещения. Так, например, в крупнейших логопарках Megalogix и Евросиб-Терминал-Шушары, построенных в Шушарах, в аренду сдаются площади размером около 5 000 кв. м., которые предлагаются арендатору единым блоком.
Начиная с 2011 года можно констатировать тенденцию к увеличению количества заключенных сделок по аренде секций площадью свыше 3 000 кв. м.
Кроме того, в начале 2011 года стало известно о трех событиях, подтверждающих вышеописанный тренд:
«Менеджмент компания ПСБ» сдала в аренду 13 000 кв.м. производственно-складских площадей Северо-Западному банку Сбербанка РФ в технопарке Красногвардейского района сроком на 10 лет.
Столичная компания «РЭД БОКС КО.» арендовала 6 500 кв.м. в технопарке «Благодатная», планируя разместить там первый в городе комплекс self storage — склад для индивидуального ответственного хранения вещей.
ЛМЗ им. Карла Либкнехта сдает в аренду около 12 000 кв.м. производственных площадей. Предлагаемые к аренде площади поделены на четыре лота. Срок аренды по каждому из них — пять лет. Самый крупный объект — помещения по адресу: Чугунная, 14, лит. Ю (5462 кв.м). Второй по площади лот (4207 кв.м.) расположен в том же здании. Два оставшихся лота занимают примерно по 1200 кв.м. в литере АД и литере Ш.

Ценовая характеристика

Основными ценообразующими факторами сегмента складской недвижимости высокого класса являются класс объекта и арендуемая площадь.
Большинство качественных складских комплексов расположено в промышленных зонах Санкт-Петербурга. Как правило, наиболее перспективные логистические комплексы располагаются в промзонах, имеющих связь с основными транспортными магистралями, такими как Московское шоссе (Е 105), трасса Е95 (Киев) и Федеральная автомобильная дорога М20 «Псков», ведущая на границу с Евросоюзом.
Площадь объекта существенно влияет на цену предложения: небольшие по площади производственно-складские помещения более востребованы, срок их экспозиции меньше, а запрашиваемые арендные ставки и цены за них выше, чем за аналогичные, но более крупные объекты. По данным АРИН, минимальный размер предложения на рынке качественных складских комплексов составляет около 500 кв. м. Однако, наиболее часто предлагаются помещения 2 000 – 3 000 кв. м. При заключении договоров аренды на крупные помещения в ряде случаев арендатор может рассчитывать на скидку до 10% от заявленной цены предложения.

 

Средние арендные ставки по классам

По данным АРИН, в 1 квартале 2011 года арендные ставки на качественные площади в складских комплексах класса «А» остаются стабильными и составляют 225-275 руб. за кв. м в месяц, класса «В» – 190-250 руб. за кв. м в месяц (все данные triple net). Дополнительно оплачиваются операционные расходы – около 80 руб. за кв. м в месяц.
В текущем году ожидается дальнейшая стабилизация уровня арендных ставок, резкого изменения не прогнозируется. Возможно небольшое повышение в рамках индексации платежей за аренду в пределах уровня инфляции (5-10%).

Ставки

В 2011 году наблюдается тенденция к увеличению уровня арендных ставок. На конец 3 квартала 2011 года средние арендные ставки составляют в классе «А» 432 руб./кв. м/мес., в классе «В» - 360 руб./кв. м/мес. (с учетом НДС).

Динамика средних арендных ставок в складских комплексах по классам, руб./кв. м/мес.
с учетом НДС и оплаты коммунальных платежей

В таблице представлены диапазоны доходности складских объектов. Средняя ставка капитализации составляет порядка 13%.

 

Тенденции и прогнозы

Большинство качественных складских помещений в Санкт-Петербурге сосредоточено в крупных промышленных зонах с удобными подъездными путями в Пушкинском, Московском и Всеволожском районах. Основная доля складских объектов класса «А» расположена на юге в промзоне «Шушары» (33%) и на востоке – в промзоне «Уткина Заводь» (15%). Основная доля складских объектов класса «В» сконцентрирована на западе – промзона «Предпортовая» (31%) и на севере – промзона «Парнас» (17%);
Наблюдается снижение объемов ввода высококачественных складских площадей: в 2010 году было введено в 2,6 раза меньше площадей, чем в 2009 году. На ближайшие годы заявлено небольшое количество проектов;
Основная доля складских помещений высокого класса имеют площадь более 30 000 кв. м. Наиболее часто предлагаемая к аренде площадь – 2 000-3 000 кв. м;
В течение 2010 года происходит плавное снижение доли вакантных площадей в складских комплексах высокого класса. В 2012 году спрос на качественные складские помещения может вернуться на докризисный уровень и к 2014 году превысить предложение; Благодаря росту экономического развития Санкт-Петербурга, наблюдается увеличение количества сделок аренды и увеличение размера площадей при заключении договора аренды;
Арендные ставки в складских комплексах класса «А» составляют 225-275 руб. за кв. м в месяц, класса «В» – 190-250 руб. за кв. м в (triple net), плюс операционные расходы около 80 руб. за кв. м в месяц. В 2011 году ожидается дальнейшая стабилизация уровня арендных ставок, возможно небольшое повышение в рамках индексации платежей на 5-10%;