Договір найму як класична конструкція договірного права

 

Договір оренди з економічного боку – обумовлена потребою економного витрачання коштів та часу юридична форма використання майна не власником з метою отримання доходу та прискорення його фізичної амортизації та вирівняння її з моральною амортизацією. За своєю суттю це засноване на договорі оплатне володіння та користування здебільше індивідуально визначеною річчю чи навіть майновим комплексом для самостійного здійснення господарської чи іншої діяльності в інтересах не власника.

Інтерес до правового регулювання договору найму в зарубіжних та особливо європейських країнах спричинений економічним глобалізмом та найбільше потребою адаптації національного законодавства до вимог країн ЄС. Цивільне право європейських держав сім’ї континентального права сприйняло основні риси і ознаки договору майнового найму консенсуальної конструкції римського права. Вона проникла й у законодавства інших країн, які були під впливом європейців та європейського права. Тому цей договір за законодавством різних держав зберігає свою незмінну суть та правову конструкцію: за договором найму (оренди) одна сторона (наймодавець або орендодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві або орендареві) певне майно в тимчасове користування за встановлену винагороду.

Певні його особливості відображені в англо-американському праві де залежно від об'єкту найму там розрізняють договір найму нерухомості (lease) і наймання рухомого майна (hire). При наймі нерухомості у наймача виникає обмежене речове право, тоді як відносини, пов'язані з наймом рухомих речей, розглядаються як зобов'язально-правові. До того тут стосовно договору майнового найму видані численні спеціальні правові акти, що врегулювали використання через найм сільськогосподарських земель, промислових і торгових приміщень, технологічного устаткування і т.п. В договірній практиці тут широкого поширені типові форми договорів найму для різних видів майна.

У міжнародній практиці виділяють: рейтинг – коросткострокова оренда, хайринг –середньострокова оренда, лізинг – довгострокова оренда. З середини XX сторіччя великого поширення набули договори лізингу (фінансової оренди), за якими лізингові компанії) передають наймачам певний об'єкт (завод, устаткування, транспортний засіб і т.п.), а наймач зобов'язується вносити за нього періодично плату і після закінчення договору має право придбати названий предмет на пільгових умовах із зарахуванням всіх раніше внесених платежів. Тим в конструкції договору лізингу поєднуються ознаки і договори майнового найму (оренда) і договору продажу в кредит. Іншими словами такий договір є змішаним договором.

Практично на нинішньому етапі законодавці різних країн єдині у підході до позитивного регулювання договору майнового найму та його різновидів. Він врегульовується на декількох рівнях: загальні норми поміщені в ЦК, в інших кодифікованих актах містяться норми стосовно найму окремих об’єктів (земельних ділянок та транспортних засобів). В більшості країн прийняті ще спеціальні поточні закони та підзаконні акти. Тим забезпечується повнота регулювання відносин із використання чужої власності у своїй діяльності із всіма її різновидами та врахування правового режиму окремих об’єктів. Так в країнах континентального права основним джерелом регулювання відносин з найму (оренди) є норми їх цивільних кодексів та інші кодифіковані акти, що побудовані на зразок: Французького цивільного кодексу де цьому присвячені ст. 1708-1778) чи НЦУ (§§ 535-597). У Швейцарії регулюванню найму присвячені норми Швейцарського зобов'язального закону.

Стосовно врегулювання майнового найму в НЦУ досить інтересні його положення стосовно прав підприємця при переході права власності на наймане майно до нового власника, який не уклав договору найму. Оскільки тут стикаються інтереси великих землевласників та домоволодільців із одного боку та орендарів (наймачів) із середовища дрібних та середніх власників, чиновників і інтелігенції – з другого боку то постала дилема у виборі одного із двох протилежних рішень: 1) за правилами римської конструкції договору найму та пандектного права зміна власника припиняла договір найму за правилом „покупка розрушує найм”; 2) навпаки за правилом ст. 1743 ФЦК покупка не впливає на найм. У кінцевому варіанті було обрано другий варіант, що як такий що більше слугував інтересам дрібних власників.

Крім того, другим принциповим рішенням НЦУ стало правило §544 де закріплено, що якщо житлове чи інше приміщення, яке призначене для перебування людей, є таким, що використання ним спричиняє значну небезпеку для здоров’я, то наймач має право відмовитися від договору найму без дотримання встановленого для попередження при відмові від договору строку, навіть і у тому разі якщо при укладені договору він знав про стан приміщення або сам відмовився від прав, наданих на випадок зазначеного стану приміщень.

Детальним чином регулюється договір оренди (lease) в Єдинозразковому торговому кодексі США (Uniform commercial code, далі - ЄТК). В ньому окрім загальних положень про оренду містяться й спеціальні правила, що деталізують такі різновиди договору оренди, як «споживча оренда» і «фінансова оренда». Зокрема споживчою орендою (consumer lease) визнано укладений орендодавцем договір, за яким передання в оренду або продаж майна є звичайною діловою активністю, а фізична особа як орендатор орендує це майно для себе або своєї сім’ї. Відповідно до п. 1 ст. 2А-103 ЄТК оренда означає передачу прав володіння і користування майном на певний строк за зустрічну винагороду. Але продаж, включаючи продаж з умовою подальшого схвалення, або продаж з правом повернення, або з утриманням або створенням забезпечення, не є орендою. Якщо з контексту ясно не витікає іншого, даний термін «оренда» включає суборенду. Договір оренди означає правове зобов'язання в цілому, яке витікає з угоди по оренді відповідно до ЄТК. Тож у ЄТК чітко проведено ідею про комерційний характер договору оренди та його значення як основного нормативного акту для врегулювання цих відносин.

Зарубіжне законодавство чітко виписало обов’язки сторін договору. Наймодавець зобов’язується підтримувати передане в найм майно в придатному для його використання за призначенням стані, протягом всього строку дії договору (ст. 1719 ФЦК; § 536 НЦУ). Зокрема він повинен здійснювати капітальний ремонт вказаного майна, усувати за свій рахунок недоліки в майні і т.п. Дрібний і поточний ремонт, підтримання в належному технічному стані орендованого майна - обов’язок наймача.

Обов'язки наймача полягають у забезпеченні нормальної найманого майна експлуатації, забезпеченні його збереження до моменту закінчення строку найму, своєчасного внесення плати за найм і поверненню майна наймодавцю після закінчення строку договору. Наймач повинен користуватися найманим майном сумлінно з урахуванням його звичайного господарського призначення, не допускати його пошкодження чи псування. Сплата плати повинна здійснюватися наймачем в обумовлені, або імперативно встановлені законом строки. Невнесення чи невчасне внесення такої плати кваліфікується як істотне порушення умов договору наймачем і є підставою для заявлення вимоги про розірвання договору найму.

Законодавство зарубіжних країн здебільше спеціально врегульовує відносини з реалізації наймачем права на здачу найнятого майна в піднайм. За загальним правилом таке право признається за наймачем, проте є деякі особливості в регламентації умов і передумов реалізації наймачем права на здачу найнятого майна в піднаймання (суборенду). Зокрема у Франції і країнах англо-американського права встановлено принцип свободи наймача в укладенні договору піднайму. Виняток становлять випадки, коли піднайм (суборенда) прямо заборонена законом або договором найму (ст. 1717 ФГК). Так французький Кодекс законів про сільське господарство (ст. 832) забороняє суборенду земельних ділянок[226].

Практично всіма позитивними правами запозичене правило про доля договору майнового найму у разі відчуження власником-наймодавцем майна. Тут використовується й правило переваги наймача на придбання відчужуваного майна – предмету договору найму. Але здебільше застосовується принцип стабільності договірних відносин і перехід права власності на майно, що є об'єктом договору найму, не вважається підставою припинення зобов'язань, з договору найму. Відповідно новий власник займає в даному зобов'язанні місце наймодавця. Так за § 571 НЦУ відчуження наймодавцем найнятої нерухомості не припиняє договору найму, а новий власник вступає в права і обов'язки наймодавця. Майже подібне передбачене й ст. 1744 ФЦК за якою новий власник найнятої речі не може виселити наймача-фермера або наймача, що має засвідчений акт. Можливість виселення повинна бути обумовлена в договорі найму, але в цьому випадку наймодавець зобов'язаний відшкодувати наймачеві заподіяні таким виселенням збитки.

В Принципах європейського контактного права (ПЄКП) відтворені кращі зразки (моделі) договору найму. Конструкція договору оренди в зарубіжному праві була поширена й на інші відносини, зокрема з врегулювання відносин щодо використання професійних спортсменів, що за тих чи інших причин тимчасово не використовуються у своєму спортивному клубі. Вони передаються в оренду іншим спортивним клубам. Оренда використовується для найму й інших спеціалістів.