Определение стоимости земельного участка сравнительным подходом

       Сравнительный подход является наиболее предпочтительным и общеприменимым при наличии полной и достоверной информации по сравнимым продажам.

       Данный подход предполагает сбор информации по продажам аналогичных земельных участков, их сравнение с оцениваемым участком и, если необходимо, проведение корректировок на присутствующие различия. Полученные откорректированные показатели стоимости затем используются для определения окончательной оценки стоимости оцениваемого участка земли.

       Общепринятыми элементами сравнения для земли являются:

- права собственности;

- условия финансирования;

- условия продажи;

- условия рынка (время);

- местоположение;

- физические характеристики;

- доступные коммуникации;

- наилучшее и наиболее эффективное использование и т.д.

При оценке можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Из представленных сопоставимых продаж нами были отобраны 3 объекта, расположенные в республике Мордовия, которые в наибольшей степени приближаются к оцениваемому объекту. Источники информации: предложения из сети Интернет. Для сопоставления нами были выбраны следующие параметры продаж, а именно: право собственности, условия финансирования и налогообложения, размер участка, его местоположение, дата продажи и т.д.

Исходные данные по сравнимым продажам

                      при полном праве собственности на земельные участки.

                                                                                                                       Таблица 7

	Объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена 1 га (руб.)		150000/2000 = 75 руб.	215000/1600= 134 руб.	300000/2000= 150 руб
Дата продажи		Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения
Местоположение	Республика Мордовия, Лямбирский район, с. Атемар, участок 6, Зеленая	Республика Мордовия, Лямбирский р-н, с. Атемар, Центральная ул	Республика Мордовия, Лямбирский р-н, с. Атемар	Республика Мордовия, Лямбирский район, село Атемар
Размер участка, кв.м	2024	2000	1600	2000
Назначение участка	Земли населенных пунктов. Для индивидуального жилищного строительства	Земли населенных пунктов.  Для ИЖС	Земли населенных пунктов.  Для ИЖС	Земли населенных пунктов. Для ИЖС
Корректировка на назначение и использование		1	1	1
Контактная информация		https://www.avito.ru/atemar/zemelnye_uchastki/uchastok_20_sot._izhs_1023484258	https://www.avito.ru/atemar/zemelnye_uchastki/uchastok_16_sot._izhs_898570841	https://www.avito.ru/atemar/zemelnye_uchastki/uchastok_20_sot._izhs_1629892329
Передаваемые права	В собственность	В собственность	В собственность	В собственность
Корректировка на передаваемые права		1	1	1
Условия финансирования и налогообложения	обычные	обычные	обычные	обычные
Корректировка на дату продажи		1	1	1
Корректировка на торги		-10%	-10%	-10%
Корректировка на размер участка		1	1	1
Корректировка на местоположение		1	1	1
Корректировка на наличие водоема		1	1	1
Дополнительная информация	Рельеф ровный	Рельеф ровный	Рельеф ровный	Рельеф ровный
Скорректированная цена		67	120	135

Обоснование корректировок

Внесение корректировок и определение стоимости объекта оценки: На этом этапе в стоимость выбранной единицы сравнения (ст-ть 1 м² общей площади) вносятся корректировки, учитывающие имеющиеся различия между оцениваемым объектом и каждым из выбранных аналогов. При этом корректировки вносятся со знаком:

плюс, если сравниваемый объект по корректируемому показателю хуже оцениваемого;

минус, если сравниваемый объект по корректируемому показателю лучше оцениваемого

1. Корректировка на переданные права на объект. Все объекты сравнения и оцениваемый объект имеют полное право собственности, поэтому данная корректировка не проводилась.

2. Корректировка на условия финансирования и налогообложения. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которую в свою очередь влияют на стоимость объекта. Расчет корректировки на условия финансирования зависит от сущности финансовых договоренностей, при этом зачастую корректировки на условия продажи и на условия финансирования объединяются. К наиболее распространенным условиям сделки относят случай, когда продавец выплачивает пункты, т. е. проценты от кредита, которые заимодавец требует для получения кредита. В этом случае для корректировки из продажной цены отнимают величину пунктов в денежном выражении. Другим распространенным случаем является финансирование сделки самим продавцом, т. е. предоставление им покупателю ипотечного кредита. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянных платежей и шарового платежа) при рыночной норме процента. При этом надо принимать во внимание, что покупатель может продать объект до окончания срока кредита, поэтому сроки кредита для целей дисконтирования могут быть уменьшены. Фактор наличных / безналичных платежей принимается равным 3 %. Фактор рассроченной оплаты оценивается исходя из ставки рефинансирования ЦБ. Условия налогообложения учитываются в полном объеме, т. е. принимаются во внимание все возникающие в связи со сделкой налоговые льготы. Во всех случаях условия финансирования и налогообложения обычные. Корректировка=1.

3. Назначение. Использование. При выборе объектов сравнения следует отказываться от тех, которые после продажи используются не так, как объекты оценки. Например, спортивный зал после продажи используется как крытая автостоянка. В этом случае цена продажи может быть выше, чем рыночная стоимость спортивного комплекса. Для определения возможного использования объекта оценки следует опираться на нормы местного зонирования. Если два объекта находятся в разных зонах, исключающих одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые. Но участки отведены под ИЖС могут использоваться для ЛПХ и строительства зданий (строений), сооружений и наоборот. Корректировка по назначению и использованию=1 во всех случаях.

4. Корректировка на дату продажи. Корректировка не производится, т.к. показана цена предложения.

5. Корректировка на торги. По аналогам использовалась информация о ценах предложения, так как, в основном, цены сделок являются коммерческой тайной и не разглашаются. Как правило, в процессе торговли запрашиваемая владельцем объекта цена несколько снижается. В настоящее время скидка на торг по данным специалистов риэлтерских компаний составляет от 3 до 10 % от первоначальной цены продавца. К расчету принята поправка на торг в размере -10 % по всем участкам- аналогам соответственно.

6. Корректировка на местоположение. Фактор местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке недвижимости. Корректировка по данному параметру не производится по всем объектам- аналогам, т.к. они находятся в с. Александровка, как и оцениваемый объект. Корректировка=1.

7. Корректировка на наличие водоема. Корректировка по данному параметру не производится.

8. Корректировка на размер участка. При прочих равных условиях, большие по площади участки имеют более низкую в пересчете на единицу цену. Это объясняется действием принципа убывающей предельной полезности, спрос на компактные участки соответствует целям инвесторов непосредственно для строительства. Участки большей площади имеют меньшую стоимость при прочих равных условиях.

Согласно «Справочника оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Том 3» под редакцией Лейфера Л.А., изданного ООО «Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки» в г. Нижний Новгород в 2014 году, целесообразно вводить следующие корректировки на размер участка (стр.191):