Понятие и особенности ипотеки.

Ипотека является разновидностью залога, поэтому для начала рассмотрим понятие «залог». В ст. 334 ГК РФ звучит как «Понятие залога».

Залог – это способ обеспечения исполнения обязательств в виде имущества и других объектов гражданских прав (за исключением денежных средств), находящихся в собственности залогодателя и гарантирующих погашение займа или иных гражданско-правовых обязательств.

Ипотека регулируется гражданским законодательством, а также федеральными законами и нормативными правовыми актами. Ипотека — это залог недвижимого имущества, налагаемый в качестве способа обеспечения обязательств залогодателя перед залогодержателем по договору залога.

В статье 1 ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 (ред. от 03.04.2020), которая гласит как «Основания возникновения ипотеки и ее регулирование» дано понятие ИПОТЕКИ, а точнее:

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, а также нежилые здания и помещения.

Ипотека - это отдельный вид залога, поэтому существует ряд особенностей, отличающих ее от других видов залога:

1. ипотека отличается от других видов залога, прежде всего предметом залога. При ипотеке закладывается только недвижимое имущество.

2. при залоге недвижимого имущества необходима государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре.

3. при ипотеке возможен залог незавершенного строительства недвижимого имущества, а также может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами, и оборудованием, которые заготовлены для строительства (статья 76 Федерального закона «Об ипотеке»). Такие действия невозможны, например, при залоге движимых вещей.

4. в ипотеке встречаются случаи залога недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности. В такой ситуации ипотека может быть установлена с письменного согласия всех собственников совместного имущества.

5. ипотека предполагает страхование заложенных объектов. Согласно пункту 2 статьи 31 Федерального закона «Об ипотеке»: «При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму не ниже суммы этого обязательства». Это положение очень важно для залогодержателя, так как оно гарантирует сохранность заложенного имущества. С другой стороны, это обязательство залогодателя лишает его возможности мошенничества при ипотеке.

Объектом ипотеки могут вступать объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. К ним можно отнести: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и другое недвижимое имущество.

Предметом ипотеки является недвижимое имущество, которое остается во владении залогодателя. Это может быть право собственности на недвижимое имущество. Права на недвижимое имущество регистрируются в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Субъектами ипотеки являются стороны, имеющие непосредственное отношение к объекту кредитования, а именно:

1. Кредитор - кредитная организация (банковская или небанковская кредитная организация), которая в соответствии с законом и его учредительными документами вправе предоставлять кредиты с использованием ипотеки в качестве залога для погашения денежных средств.

2. Заемщик-физическое или юридическое лицо, заключившее кредитный договор с кредитной организацией, использующей ипотеку в качестве залога для погашения денежных средств.

3. Залогодатель-физическое или юридическое лицо, предоставляющее недвижимое имущество (права на недвижимое имущество) в качестве залога, то есть лицо, которому принадлежит предмет ипотеки. В этом качестве могут выступать как заемщик, так и третье лицо.

4. Залогодержатель-лицо, которому принадлежит право в случае неисполнения заемщиком основного обязательства получить удовлетворение своих денежных требований по этому обязательству за счет заложенного недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество, собственником (собственником) которого является залогодатель. Следует отметить, что первоначальная ипотека всегда является кредитором.

Форма договора:

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в порядке, установленном Законом об ипотеке и Законом о регистрации.

Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению если:

содержит условие об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса;

предметом является доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

предусматривает распоряжение недвижимым имуществом на условиях опеки (имущество малолетних и недееспособных).