Механизм имущественного налогового вычета

 

Правом на имущественные налоговые вычеты обладает налогоплательщик, который осуществлял определённые операции с имуществом, в частности:

1. продажа имущества;

2. покупка жилья (дома, квартиры, комнаты и т.п.);

3. строительство жилья или приобретение земельного участка для этих целей;

4. выкуп у налогоплательщика имущества для государственных или муниципальных нужд.[7]

Порядок предоставления имущественных налоговых вычетов установлен ст. 220 Налогового кодекса.[8]

При продаже любого имущества, находящегося в собственности физического лица менее 3 лет, сумма, полученная от такой продажи, образует доход, облагаемый налогом на доходы физических лиц.

В связи с этим у налогоплательщика возникает обязанность предоставить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в отношении полученных доходов от продажи такого имущества.

Декларация в отношении доходов, полученных от продажи имущества, находящегося в собственности менее 3 лет, подается налогоплательщиком в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен соответствующий доход.

За несвоевременное представление декларации ст. 119 Налогового кодекса предусмотрен штраф в размере 5% от суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый месяц просрочки предоставления декларации, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

Следует обратить внимание, что при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, обязанность по декларированию доходов и уплате налога не возникает.

При декларировании доходов от продажи имущества налогоплательщик вправе уменьшить сумму полученных доходов на имущественные налоговые вычеты в следующем размере:

1. при продаже жилых домов, квартир, комнат, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе вычет представляется в сумме, полученной от продажи этого имущества, но не превышающей 1 000 000 рублей;

2. при продаже иного имущества, в перечень которого входят автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы, вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи этого имущества, но не превышающей 250 000 рублей.[9]

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

Наличие обязанности по представлению декларации не всегда означает возникновение обязанности по уплате налога с полученных доходов. Так, в случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

Налоговые вычеты не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

Одновременно уменьшить доходы и на сумму имущественного вычета, и на сумму произведённых расходов в отношении одного объекта нельзя.[10]

Для ясности стоит привести пример расчета размера вычета при продаже квартиры.

В 2021 году  Семенов А.К. продал за 3 000 000 рублей квартиру, купленную им в 2019 г. за 2 500 000 рублей. Поскольку квартира находилась в собственности Семенова А.К. менее 3 лет, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан предоставить налоговую декларацию по НДФЛ за 2021 год.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Семенова А.К. составит 2 млн. руб., а НДФЛ 260 000 рублей: НДФЛ = (3 000 000 рублей – 1 000 000 рублей) х 13% = 260 000 рублей.

Если же Семенов А.К. заявит в декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей: НДФЛ = (3 000 000 рублей – 2 500 000 рублей) х 13% = 65 000 рублей.

В случае если имущество, находившееся в долевой собственности менее 3 лет, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей.

Вся необходимая информация о процедуре получения имущественного налогового вычета при продаже имущества размещена на сайте ФНС России www.nalog.ru в разделе «Физическим лицам» → Налог на доходы физических лиц, налоговые вычеты → Вычеты → Имущественные вычеты → Имущественный налоговый вычет при продаже имущества.[11]

Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять в пределах установленного максимального размера такого вычета неограниченное число раз.

Таким образом, для того чтобы воспользоваться правом на вычет требуется:

1. Заполнить налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ) по окончании года (Заполнить декларацию 3-НДФЛ можно с помощью компьютерной программы, бесплатно скачав её с сайта ФНС России www.nalog.ru в разделе «Электронные услуги» → Программные средства для физических лиц)[12].

2. Подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества, например, копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д. Однако, если имущество, находившееся в собственности менее 3 лет, передавалось по договору мены с доплатой, это не является поводом для отказа в получении имущественного вычета, поскольку Налоговым кодексом не запрещен такой вариант продажи имущества.

3. Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, необходимо дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платёжные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.).

4. Предоставить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающих право на получение вычета при продаже имущества.[13]

Проверка налоговой декларации и прилагающихся к ней документов, подтверждающих правильность расчётов и обоснованность запрашиваемых вычетов, проводится в течение 3 месяцев с даты их подачи в налоговый орган.

Вычет на приобретение имущества состоит из трёх частей и предоставляется по расходам:

1. на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации объекта жилой недвижимости (доли/долей в них), земельных участков под них;

2. на погашение процентов по целевым займам (кредитам), по- лученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей, фактически израсходованным на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилья (доли/долей в нём), земельного участка под него;

3. на погашение процентов по кредитам, полученным в российских банках, для рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов) на строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилья (доли/долей в нём), земельного участка под него.

Имущественный налоговый вычет на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества предоставляется в размере фактически произведённых налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей (без учёта суммы уплаченных процентов по кредитам).

Имущественный налоговый вычет на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным после 01.01.2014 и направленным на строительство или приобретение жилья (земли под него), предоставляется в размере фактически произвёденных налогоплательщиком расходов, но не более 3 000 000 рублей.[14]

Если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета не в полном размере, остаток вычета может быть перенесён на последующие налоговые периоды до полного его использования (пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса).[15]

В состав расходов, учитываемых при расчёте имущественного налогового вычета, входят:

1. При новом строительстве или приобретении на территории Российской Федерации жилого дома (доли/долей в нём):

А) разработка проектной и сметной документации;

Б) приобретение строительных и отделочных материалов;

В) собственно приобретение жилого дома (доли/долей в нём), в том числе на стадии незаконченного строительства;

Г) работы или услуги по строительству (достройке) и отделке;

Д) организация на жилом объекте водо-, электро- и газоснабжения и канализации (в том числе автономных).

2. При покупке на территории Российской Федерации квартиры или комнаты (доли/долей в них) (что представляет для нас интерес):

А) собственно покупка квартиры или комнаты (доли/долей в них);

Б) приобретение прав на квартиру или комнату (доли/долей в них) в строящемся доме;

В) приобретение отделочных материалов;

Г) работы, связанные с отделкой квартиры или комнаты (доли/долей в них), в том числе разработка проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.[16]

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры или комнаты возможно только в том случае, если в соответствующем договоре указано приобретение незавершённых строительством жилого дома, либо квартиры или комнаты (прав на них) без отделки.

Однако, прочие расходы, помимо перечисленных, в составе имущественного вычета не учитываются, например, расходы, связанные с перепланировкой и реконструкцией помещения, покупкой сантехники и иного оборудования, оформлением сделок и т.д.

Вычет по покупке жилья не применяется в следующих случаях:

1. если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счёт средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также за счёт бюджетных средств;

2. если сделка купли-продажи заключена с гражданином, являющимся по отношению к налогоплательщику взаимозависимым. Взаимозависимыми лицами признаются: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (ст. 105.1 Налогового кодекса).

При приобретении имущества в общую долевую собственность размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей/долями собственности. При этом родители, имеющие несовершеннолетних детей и приобретающие жильё в общую с ними долевую собственность, вправе применить имущественный вычет без распределения по долям.

Имущество, приобретенное супругами во время брака, является их совместной собственностью, поэтому они оба имеют право на вычет, в том числе право распределить его по договоренности.

Для получения имущественного вычета по окончании года, налогоплательщику необходимо:

1. Заполнить налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ).

2. Получить справку из бухгалтерии по месту работы о суммах начисленных и удержанных налогов за соответствующий год по форме 2-НДФЛ.

3. Подготовить копии документов, подтверждающих

право на жильё, а именно:

ü при строительстве или приобретении жилого дома – свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом;

ü при приобретении квартиры или комнаты – договор о приобретении квартиры или комнаты, акт о передаче налогоплательщику квартиры или комнаты (доли/долей в ней) или свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или комнату (долю/доли в ней);

ü при приобретении земельного участка для строительства или под готовое жилье (доли/долей в нём) – свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок или долю/доли в нём и свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом или долю/доли в нём;

ü при погашении процентов по целевым займам (кредитам) – целевой кредитный договор или договор займа, договор ипотеки, заключенные с кредитными или иными организациями, график погашения кредита (займа) и уплаты процентов за пользование заёмными средствами.

4. Подготовить копии платёжных документов:

ü подтверждающих расходы налогоплательщика при приобретении имущества (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);

ü свидетельствующих об уплате процентов по целевому кредитному договору или договору займа, ипотечному договору (при отсутствии или «выгорании» информации в кассовых чеках такими документами могут служить выписки из лицевых счетов налогоплательщика, справки организации, выдавшей кредит об уплаченных процентах за пользование кредитом).

5. При приобретении имущества в общую совместную собственность подготовить:

ü копию свидетельства о браке; письменное заявление (соглашение) о договорённости сторон-участников сделки о распределении размера имущественного налогового вычета между супругами (При подаче в налоговый орган копий документов, подтверждающих право на вычет, рекомендуется иметь при себе их оригиналы для проверки налоговым инспектором).

6. Предоставить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающих фактические расходы и право на получение вычета при приобретении имущества.[17]

В случае если в представленной налоговой декларации исчислена сумма налога к возврату из бюджета, вместе с налоговой декларацией подать в налоговый орган можно заявление на возврат НДФЛ в связи с расходами на приобретение имущества.

Сумма излишне уплаченного налога подлежит возврату по заявлению налогоплательщика в течение одного месяца со дня получения налоговым органом такого заявления, но не ранее окончания камеральной налоговой проверки (п. 6 ст. 78 Налогового кодекса).[18]

Имущественный налоговый вычет можно получить и до окончания налогового периода при обращении к работодателю, предварительно подтвердив это право в налоговом органе. Для этого налогоплательщику необходимо:

1. Написать в произвольной форме заявление на получение уведомления от налогового органа о праве на имущественный вычет.

2. Подготовить копии документов, подтверждающих право на получение имущественного вычета.

3. Предоставить в налоговый орган по месту жительства заявление на получение уведомления о праве на имущественный вычет с приложением копий документов, подтверждающих это право.

4. По истечении 30 дней получить в налоговом органе уведомление о праве на имущественный вычет.

5. Предоставить выданное налоговым органом уведомление работодателю, которое будет являться основанием для неудержания НДФЛ из суммы выплачиваемых физическому лицу доходов до конца года.[19]

Если в течение года работодатель предоставил работнику налоговый вычет не в полном размере (или физическое лицо получило в году иные доходы, облагаемые по ставке 13%), то такое физическое лицо по окончании года может обратиться в налоговый орган за получением неиспользованного остатка налогового вычета.

Как бы странно это ни звучало, но при ипотеке тоже можно вернуть себе часть потраченных средств. Правда, здесь максимальная стоимость жилья составит уже не 2, а 3 миллиона рублей. А вот проценты остаются теми же самыми – 13%. Срок возврата налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку такой же, как и во всех остальных случаях. Граждане имеют право подать запрос максимум через 3 года, продолжительность рассмотрения составит около 4 месяцев. Никаких отличий нет, лишь только в отношении предъявляемых документов. К вышеперечисленному перечню придется также приложить еще и ипотечный договор вместе с квитанциями об уплате процентов за сделку. Без них за ипотеку вернуть вычет никак не получится. [20]

Подводя итог вышеперечисленному, следует отметить, что вычет при совершении сделок с имуществом, в том числе с квартирами, происходит в случае соблюдения предусмотренных законом оснований, условий, а также при предоставлении ряда документом, подтверждающих совершение данных сделок, кроме того совершение определенных сделок вообще не подлежит налогообложению, что исключает и сам налоговый вычет.