Глава 1. Общая характеристика договора социального найма

 1.1 Понятие договора социального найма

 

Основным договором, посредством которого жилое помещение передается в общее пользование, в частности во временное владение и пользование за плату, является договор аренды жилого помещения. Его можно назвать центральным институтом жилищного права и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

По договору социального найма жилого помещения: одна сторона это собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления, действующий от его имени) или уполномоченное лицо от него (арендодатель) обязуется передать другой стороне жилое имущество - жилое помещение гражданина (арендатора) во владение и использование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом (ч. 1 ст. 60 Кодекса).

Объектом договора найма может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и официально признанное жилым. ГК РФ гласит, что жилище должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (статья 673), то есть жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, а также изолированные жилые комнаты в домах или квартирах могут быть объект аренды жилого помещения. Следует отметить, что социально-экономическая ситуация в жилищном секторе в настоящее время не позволяет ликвидировать общие квартиры, в которых отдельные комнаты могут занимать граждане, в т.ч. на основе отдельных договоров социального найма.

Несмотря на происхождение социального и коммерческого найма жилых помещений от одного и того же гражданско-правового института имущественного найма, их современное правовое регулирование свидетельствует о существовании самостоятельного гражданско-правового института найма жилья и двух его разновидностей. Можно сделать вывод, что социальный найм относится к сфере жилищного права, а коммерческий - к сфере гражданского права. Ведь регулирование социального найма относится к жилищному законодательству, используя нормы гл. 35 ГК РФ, а регулирование коммерческой аренды осуществляется по нормам гражданского права с частичным привлечением жилищных норм. Исходя из этого, аренду жилых помещений можно рассматривать как родовое понятие, которое, в свою очередь, имеет две разновидности: коммерческую и социальный наем.

В ГК РФ и ЖК РФ указывается, что объектом социального найма могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными организациями.[1]

В соответствии с п. 3 ст. 40 Конституции РФ, малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В Конституции РФ сформулировано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений. Бесплатное предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим гражданам и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом. Это правило нашло развитие в ЖК РФ.

Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма могут предоставляться иным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом Российской Федерации, признанных нуждающимися в жилье. Эти жилые помещения будут предоставлены в порядке, установленном ТК РФ, если иное не предусмотрено федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации. Обустройство этих категорий граждан жилыми домами из муниципального жилищного фонда может осуществляться органами местного самоуправления в рамках договоров социального найма, если эти органы наделены государственными полномочиями по предоставлению жилой площади этим категориям граждан.

Аналогичная норма было сформулирована и в отношении муниципальных образований. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются по форме, установленной Жилищным кодексом РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Напомним, что владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи[2].

В отличие от договора коммерческого найма, договор социального найма заключается без установления срока.

Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 ст. 60 речь идет о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма[3].

В ГК РФ аренда жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения и договор аренды жилого помещения. При социальном найме, жилье сдается в государственный или муниципальный фонд социального пользования (ст. 60 ЖК РФ.) Цель договора социального найма заключается в удовлетворении потребности в жилых помещениях в основном малоимущих граждан.