Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другое основания досроч­ного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 420 настоящего Кодекса.

1. Как и в случаях досрочного расторжения договора аренды по тре­бованию арендодателя, ст. 591 ГК предоставляет арендатору право тре­бовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (см. п. 2 ст. 420 ГК и комментарий к ней).

2. Если переданное арендатору имущество имеет недостатки, пре­пятствующие пользованию им, и эти недостатки не были оговорены арендодателем при заключении договора аренды, арендатор вправе тре­бовать досрочного расторжения договора судом независимо от того, знал или не знал арендодатель о наличии в имуществе таких недостат­ков (см. комментарий к ст. 583 ГК).

3. Установленный ст. 591 ГК перечень нарушений арендодателем ус­ловий договора аренды, при наличии одного из которых арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора, не является исчер­пывающим. Стороны в договоре могут предусмотреть и другие основа­ния досрочного расторжения договора аренды по требованию арендато­ра в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК (см. комментарий к ней).

4. Статья 591 ГК в отличие от ст. 590 ГК не возлагает на арендатора обязанности направлять арендодателю письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок, но он обязан до предъявления иска в суд о расторже­нии договора предложить арендодателю расторгнуть договор. Только после получения отказа арендодателя расторгнуть договор или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установлен­ный законодательством либо договором, а при его отсутствии – в трид­цатидневный срок, арендатор вправе обратится с иском в суд о растор­жении договора.

5. Нарушение арендодателем условий договора, повлекшее его рас­торжение, дает арендатору право требовать возмещения причиненных убытков, но не освобождает его от обязанности по внесению арендных платежей (часть вторая п. 13 постановления Пленума Высшего Хозяй­ственного Суда от 22 июня 2002 г. № 10).

Статья 592. Преимущественное право арендатора на за­ключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истече­нии срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное пе­ред другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, – в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора мо­гут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил до­говор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребо­вать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному догово­ру и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истече­ния срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 581).

1. Арендные отношения во многих случаях продолжаются длитель­но, и арендаторы сохраняют интерес в их продлении на будущее. Ст. 592 ГК учитывает этот интерес и предоставляет арендатору преимуществен­ное право на заключение договора аренды на новый срок. Этим правом арендатор может воспользоваться при наличии следующих условий: 1) он надлежащим образом исполнял свои договорные обязанности в течение всего срока договора аренды; 2) согласен заключить договор на новый срок преимущественно перед другими лицами при прочих равных условиях, предлагаемых другими лицами, изъявившими жела­ние заключить договор аренды на данный объект; 3) письменно уведо­мил арендодателя о желании заключить договор преимущественно пе­ред другими лицами в срок, указанный в договоре аренды, а если в до­говоре такой срок не указан, – в разумный срок до окончания действия договора.

Правило части первой ст. 592 ГК является диспозитивным. Аренда­тор пользуется преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законодательством или договором (см. п. 2 ст. 598, п. 2 ст. 603, часть вторую ст. 613 ГК).

2. Если арендатор допускал такие нарушения договора аренды, ко­торые могли быть основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (см. комментарий к ст. 590 ГК), он не мо­жет осуществить право на преимущественное заключение с ним дого­вора аренды на новый срок. Он не имеет такого права и в случае суще­ственного нарушения других условий договора аренды, а также в слу­чае пропуска установленного ст. 592 ГК срока для уведомления арендо­дателя о своем желании заключить договор на новый срок в письмен­ной форме.

3. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не означает, что договор должен заключаться на тех же услови­ях, на которых он был заключен. Они могут быть изменены по согласию сторон, но при всех условиях арендодатель вправе требовать, чтобы они были не худшими, чем те, на которых арендодатель готов был сдать имущество в аренду иному претенденту.

4. Арендатор не имеет права, установленного для арендаторов час­тью третьей п. 1 ст. 592 ГК, если арендодатель заключил договор аренды с новым арендатором на иных условиях, чем те, на которых арендатор по истекшему договору аренды отказался заключить договор аренды на новый срок.

5. Пункт 2 ст. 592 ГК содержит императивную норму, которая не мо­жет быть изменена по соглашению сторон (п. 12 постановления Плену­ма Высшего Хозяйственного Суда от 22 июня 2002 г. № 10).

6. Если срок договора аренды истекает, и арендодатель намерен не возобновлять договорные отношения с арендатором он обязан пись­менно уведомить арендатора о прекращении договора. При отсутствии доказательств такого уведомления договор считается возобновленным на неопределенный срок и поэтому иск о выселении арендатора либо о возврате арендованного имущества в связи с окончанием срока дого­вора удовлетворению не подлежит (часть третья п. 12 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 22 июня 2002 г. № 10).

Статья 593. Возврат арендованного имущества арендода­телю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендода­телю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нор­мального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покры­вает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возме­щения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в пол­ной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

1. Договор аренды прекращается как по истечении срока договора, так и досрочно по правилам ст. 590 и 591 ГК (см. комментарий к ним). Он может быть прекращен и по соглашению сторон (см. комментарий к ст. 420 ГК).

2. В соответствии с частью первой ст. 593 ГК арендатор должен вер­нуть арендодателю то же имущество, которое было передано ему в арен­ду, в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором со всеми принад­лежностями и документами. В случае возврата имущества с поврежде­ниями или со сверхнормативным износом арендодатель вправе взыс­кать убытки. В договоре аренды может быть предусмотрено, что по окончании срока аренды имущество должно быть капитально отремон­тировано арендатором. Если согласно договору аренды имущество должно быть реконструировано, оно возвращается реконструирован­ным.

3. За фактическое использование арендованного имущества после истечения срока договора аренды арендная плата взыскивается в разме­ре, установленном этим же договором. При этом арендодатель в случае просрочки выплаты арендной платы, в том числе и за период с момен­та истечения срока договора (просрочки исполнения договора) до фак­тического возврата арендодателю арендованного имущества, по требо­ванию арендодателя должен уплатить проценты на сумму просроченно­го платежа. Размер процентов определяется учетной ставкой Нацио­нального банка Республики Беларусь (ст. 366 ГК).

4. Несвоевременный возврат арендованного имущества после исте­чения срока договора аренды является правонарушением и влечет от­ветственность арендатора по правилам части третьей ст. 593 ГК. Указан­ная норма права является диспозитивной. Стороны в договоре аренды вправе установить ответственность арендатора за несвоевременный возврат арендованного имущества по своему усмотрению, в частности, что убытки могут быть взысканы в сумме, не покрытой неустойкой. Ес­ли стороны в договоре аренды не предусмотрели иного, неустойка, пре­дусмотренная частью третьей ст. 593 ГК, является штрафной, т. е. убыт­ки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки.

5. Взыскание с арендатора, просрочившего возврат арендованного имущества, арендной платы за время просрочки не означает, что дого­вор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 592 ГК.

6. В случае просрочки арендодателя в приемке арендованного иму­щества арендатор вправе потребовать возмещения убытков, вызванных просрочкой арендодателя.