Недвижимость как предмет собственности

 

Мы должны во вступлении предупредить лиц, изучающих земельное право, о важном обстоятельстве, именно о том, что по английскому праву земля может делиться не только в горизонтальном направлении, например, на участки А и Б, лежащие рядом, но и в вертикальном направлении, на поверхность и недра, и до известных пределов вверх, на слои воздуха.

Такое разделение возможно без того, чтобы были созданы какие‑либо физические границы для обозначения этого разделения. Мы здесь не говорим об общей или совместной собственности нескольких лиц на один и тот же участок; поднятый вопрос имеет сейчас мало значения, но представляет большой исторический интерес. Сказанное нами о разделении земли означает, что А может быть единственным собственником поверхности участка, Б – единственным собственником одного слоя недр, В – следующего более глубокого слоя и т. д. ad infinitum и что каждая из этих частей представляет собой раздельное владение или держание. Разграничение встречается в действительности в тех случаях, когда аренда предоставляется только на поверхность земли, например, при обычных фермерских арендах. В этом случае собственник сохраняет за собой недра, но отказывается от владения поверхностью иногда на долгие годы. Такой же результат, но обратного порядка, получается при сдаче в аренду горных разработок. Однако, право исходит из того предположения, что лицо, обладающее правом на свободное держание земли (freehold), которое будет позже объяснено, владеет этим правом usque ad centrum et usque ad coelum, т. е. вглубь до середины земли и вверх до неба. Вследствие этого человек, вывесивший флаг, который развевается над границей между его владениями и соседними, является prima facie виновным в нарушении права владения этого соседа, хотя он и ее прикоснулся к поверхности соседской земли. Когда авиация стала установившимся фактом, пришлось постановить посредством Акта о воздухоплавании, что полет над землей А «на такой высоте, которая определяется ветром, погодой и всеми обстоятельствами, сопровождающими данный случай», не представляет сам по себе нарушения владения или помехи ему.

Первое подразделение прав на недвижимость, признаваемое английским, правом, сводится к подразделению их на две группы, известные под названием наследственных прав на материальные предметы («corporeal hereditaments») и наследственных прав на нематериальные предметы («incorporeal hereditaments»). Термин «hereditament», первоначально означавший то, что может быть унаследовано, долго употреблялся для обозначения всех прав на недвижимость, как могущих быть унаследованными, так и не могущих; можно думать, что, несмотря на недавние изменения, внесенные в право, этот термин будет применяться попрежнему. «Corporeal hereditament» представляет собой право, которое дает его носителю владения самой недвижимостью или, по крайней мере, полномочие на получение арендной платы с арендатора.

«Incorporeal hereditament» не дает ни того, ни другого. Так, например, обыкновенный собственник дома, сданного им в аренду на определенный срок, имеет «corporeal hereditament», и носителем такого же права по современной системе является арендатор (что совершенно несовместимо с теорией феодального времени). Но лицо, которое пользуется только правом прохода через участок, имеет не «corporeal», a «incorporeal hereditament», так как оно не может претендовать на владение землей, на арендную плату по ней и на доходы с нее. Между двумя этими группами находятся «equitable interests» – права справедливости или права второго ранга, о которых мы поговорим позже и которые, конечно, совершенно не признавались феодальным земельным правом. Сомнительно, можно ли им найти место в той классификации права собственности, которая возникла после недавних изменений в праве собственности на недвижимость. В то же время значение различия между «corporeal hereditament» и «incorporeal hereditament» сильно уменьшилось вследствие этих изменений. Однако, поскольку некоторое различие сохраняется и поскольку выражения «corporeal hereditament» и «incorporeal hereditament» часто встречаются в правовой литературе, мы считали нужным объяснить их.

Кроме того, здесь уместно упомянуть о другом известном различии, которое не уничтожено недавно внесенными в право изменениями и которое проходит через все право собственности. Мы говорим о различии между собственностью и владением; последний термин уже употреблялся в этой главе. Как собственность, так и владение прямо признаются английским правом, которое, к счастью, в противоположность другим правовым системам, дает сравнительно простую теорию владения. Оно становится на такую точку зрения, что если человек de facto распоряжается каким‑либо материальным объектом, притом так, что может в настоящее время регулировать способы применения этого объекта, то такой человек владеет им. Владение представляет собой, таким образом, вопрос факта, а не права; но из этого не следует, что в понятии владения нет элемента умозрительного. Один известный судья когда‑то сказал, что «состояние ума человека является таким же фактом, как и состояние его пищеварения». Поскольку учение о владении относится как к движимости, так и к недвижимости, мы можем взять следующий пример: если приятель попросит меня посмотреть за его велосипедом в течение нескольких минут, пока он сходит в магазин, то я не сделаюсь владельцем этого велосипеда, так как у меня нет намерения или желания распоряжаться и пользоваться им. Так же точно, если слуге поручены лошади хозяина, его домашняя обстановка или дом, то его не считают владельцем их, ибо предполагается, что он только заменяет хозяина в деле охраны его права на владение этими вещами.

С другой стороны, не требуется физического соприкосновения между владельцем и объектом, которым он владеет. Так, например, в приведенных случаях владельцем велосипеда или лошадей, обстановки и дома является мой приятель или хозяин слуги, а не я или слуга, потому что первые фактически ведают как им угодно этими объектами. Равным образом я могу владеть товарами на складе в пятидесяти милях от меня, если имею ключ и могу самостоятельно проникнуть в склад. Это явление часто называют «абстрактным владением» (constructive possession). Но это весьма неудачное выражение, так как оно заключает в себе предположение, что такое владение чем‑то отличается от фактического владения, чего в действительности нет. Выражение «владение долгой руки» (longa manu) гораздо удачнее. Из этих примеров видно, что понятие владения содержит некоторые психологические элементы, хотя трудно их точно определить. Знания о существовании предмета, которым владеешь, не требуется, потому что человек может владеть предметом, зарытым в земле, которой он владеет, хотя он не имеет ни малейшего представления о существовании этого предмета. Совершенно ясно, что человек может владеть таким предметом, притязания на который с его стороны не имеют ни малейшего правового основания; хотя в этом случае владение его этим предметом, конечно, не правомерно, или, как говорит право, является «недозволенным» (tortious). Но из соображений сохранения мира и порядка право может защищать владение, даже тогда, когда допускается, что оно неправомерно. Если лицо, имеющее законное право на владение недвижимостью, насильственно изгонит явно неправомерного владельца ее, то, как мы видели, оно совершит уголовное правонарушение. Право всегда предполагает, что владелец любого предмета является его собственником, пока не обнаружится обратное. Действительно, в ранний период английского права оно так тщательно защищало владельца и предоставляло ему столько возможностей удовлетворения, что собственник (если он не был также и владельцем) оказывался в значительной степени отстраненным. Этот факт создал поговорку, что «владение дает девять шансов из десяти законных».

Собственность, о другой стороны, представляет собой в основном, вопрос права. Так как все виды собственности заключаются в полномочиях (и в соответствующих им обязанностях), созданных правом, то из этого, естественно, следует, что право будет с большой тщательностью определять, кому принадлежат эти полномочия. Правила, руководящие этими определениями, называются «основанием» (title) права собственности, и мы коснемся их позже. Поэтому выражение «неправомерный собственник» заключает в самом себе внутреннее противоречие, а выражения «правомерный собственник», «истинный собственник», или «законный собственник», хотя и безобидны сами по себе, все же представляют собой настоящие источники заблуждения, потому что они внушают ошибочную мысль, что некоторые виды собственности могут быть неправомерны. Бывает сильное искушение применить эти выражения в случаях, подобных следующему: украденные часы были проданы на рынке добросовестному покупателю. В этом случае, в противоположность общим правилам, покупатель становится собственником; обворованный не может вернуть себе часы, пока вор не будет пойман и осужден. До тех пор он не является собственником, хотя может быть по справедливости назван «первоначальным собственником».

Наконец, мы должны тщательно различать три совершенно различные, хотя и связанные между собой выражения, именно «владение», «право на владение» и «права владельца» (или владения). Первое выражает отношение, существующее между каким‑либо человеком и физическим объектом, и описано выше. Оно, как было указано, представляет собой просто фактическое положение вещей и может быть как правомерным, так и неправомерным. Второе выражение означает охраняемое правом правомочие получить владение всеми законными средствами; оно имеет большое практическое значение. Подобно всем правам, оно – явление правовое. Таково же значение третьего выражения, т. е. «права владения», которое означает правомочия, предоставляемые правом владельца только в качестве таковых для защиты их владения.

Как мы уже говорили, правомочия эти многочисленны и существенны, потому что право не любит нарушения владения.

 

 

Глава XX