Суперфиций. Эфмитевзис. Понятие, порядок установления прекращения, права и обязанности суперфициария и эмфитевта.

Эмфитевзис и суперфиций относились к числу прав на чужие вещи и представляли собой вещные, отчуждаемые, передаваемые по наследству права долгосрочного пользования чужой землей. Оба эти права сходны с сервитутами в том отношении, что как сервитуты, так и суперфиций и эмфитевзис являлись правами пользования чужой вещью. Однако отличительным критерием суперфиция и эмфитевзиса от сервитутов служила широта содержания и долгосрочность их действия.

Эмфитевзис

Эмфитевзис (emphyteusis) (от слова «насаждать») – долгосрочная наследственная аренда земельного участка, право пользования чужой сельскохозяйственной землей для ее обработки.

Этот институт развился в период империи как форма использования пустующих земель. От предиального сервитута эмфитевзис отличался широтой содержания, от личного – наследственным характером.

В содержание эмфитевзиса входило:

1.Право пользования земельным участком;

2.Право пользования земельным участком, не ухудшая его свойств;

3.Право собирать урожай;

4.Право закладывать, продавать участок, передавать по наследству.

Права эмфитевта

1.Право пользоваться земельным участком даже с изменением его характера, но без ухудшения;

2.Право на владельческую защиту и петиторные иски (actio vectigalis);

3.Право приобретать плоды с момента их отделения (separatio);

4.Право отчуждать и закладывать вещь с доведением этого до сведения собственника, который имел право преимущественной покупки или получения 2 % от продажной цены или от стоимости эмфитевзиса.

Эмфитевт обязан

1.Платить оброк (vectigal) без сбавки при случайном ухудшении объекта или недороде и подати;

2.Содержать участок в надлежащем состоянии.

3.Платить арендную плату собственнику - сanon, государственные налоги.

Порядок установления

Ø Эмфитевзис устанавливался путем договора аренды на 100 и более лет (аренда на срок до 99 лет не создавала на дальнейшее ограничений правам номинального собственника) легата и давности.

Порядок прекращения

1. При нанесении большого ущерба;
2. Неуплата 3 года арендной платы (оброка) или публичных налогов;
3. При нарушении правил о продаже.
4. Путем истечения срока, невзноса платы;
5. Слияния;
6. При погасительной давности.

Уничтоженные строения не прекращали суперфиция. Собственник имел actio emphyteuticaria (иск в защиту собственника земли).

Суперфиций

Суперфиций (superficies) — наследственное и отчуждаемое право возведения строения на чужом участке и право пользования этим строением, по договору с собственником, либо если собственник не оспорил в свое время неправомерности застройки его участка.

По существу это был городской вариант эмфитевзиса, т. к. обязанность использования участка под с/х обработку предполагалась только для сельской местности.

Суперфиций охранялся владельческими интердиктами и петиторными исками (utiles rei vindicatio). Если суперфиций принадлежал нескольким лицам, они были уполномочены на иск, аналогичный иску о разделе общей собственности.

Права суперфициария

1. Передавать свое право по наследству;
2. Отчуждать с согласия собственника;
3. Право закладывать вещь и обременять ее сервитутами, не нарушая интересов собственника земли
4. При прекращении суперфиция сохранялось право собственности на строительные материалы, но строение поступало в пользу собственника земли.

Суперфициарий обязан

5. Платить собственнику земли ежегодную плату - solarium.

Порядок установления

· Суперфиций устанавливался договором, легатом и давностью.

· Для передачи суперфиция требовалась традиция.

Порядок прекращения

1. Неуплата аренды (оброка);
2. Путем истечения срока;
3. Отказа от суперфиция;
4. Слияния;
5. Погасительной давности.

Уничтоженные строения не прекращали суперфиция.

Собственник имел actio emphyteuticaria (иск в защиту собственника земли).

 

Вещные сервитуты.

Для лучшего понимания сути сервитутов удобнее всего представить себе следующую ситуацию: в сельской местности по соседству расположено несколько участков земли, по их территории протекает река, есть небольшое озеро, залежи полезных ископаемых, пастбища и другие естественные природные угодья. Не все соседи могут свободно пройти к реке или озеру, добывать ископаемые земли, прогонять скот к пастбищу или водопою, поскольку доступ к этим угодьям и водным источникам может быть окольным и проходить через владения нескольких соседей-собственников. В таком случае им придется договариваться о взаимном праве пропуска через свои владения нуждающихся лиц, да и сами они не всегда могут напрямую добраться до того или иного объекта (в зависимости от расположения угодий и их владений в данной местности).

Те участники, на территории которых расположены те или иные полезные всем объекты, служат интересам третьих лиц и называются служащими (praedium serviens). Участки, чьи собственники пользуются выгодами и преимуществами этих участков или желают делать это, называются господствующими (praedium dominans). Сервитуты обусловливают абсолютные и отрицательные обязанности третьих лиц и собственника служащего участка — терпеть что-либо или не делать чего-либо

Вещные, или земельные, сервитуты (s. praediorum) подразделялись на сельские и городские. Их назначение состояло в том, чтобы восполнить недостающие блага, делающие нормальное использование соседних участков или строений возможным.

  Сельские сервитуты предусматривали обязанность собственников терпеть, когда другие лица ходят через их участки к хозяйственно необходимым местам или вещам (iter), когда через твой участок могут гнать скот к пастбищу или водопою, в том числе подразумевая и право хождения и провода скота, повозок (actus), когда твой участок используется другими для всех вышеописанных действий (via), когда через поверхность твоего участка проводят воду для другого (aquaeductus). В послеклассическую эпоху сложились и другие виды сельских сервитутов: право черпать воду на чужом участке, право отводить воду на территорию чужого владения, право брать глину с участка другого, пасти скот на лугах, вошедших в состав другого владения, но ранее используемых для этой цели, и т.д.

Законы XII Таблиц уже знали как минимум четыре вида сельских сервитутов: 1) iter (дословно «путь», «тропа») — это право прохода пешком, на лошади или носилках по чужой земле; 2) actus (дословно «прогон») — это право прогона скота по чужой земле; 3) via (дословно «дорога») — это право проезда на телеге; 4) aquaeductus (дословно «водопровод») — это право проведения воды через чужой участок.Позднее появились следующие сервитуты: 5) aquae haustus — право черпания воды на чужом участке; 6) pecoris ad aquam appulsus — право прогона через чужой участок скота на водопой; 7) ius pascendi — право выпаса скота на чужой земле.

 Городские сервитуты. Из древнейших следует назвать четыре разновидности городских сервитутов: 1) servitus protegendi — право делать крышу или навес, проникая на чужое воздушное простран-ство; 2) servitus tigni immitendi — право опирать балки на чужую стену; 3) servitus oneris ferendi — право пристраивать постройку  к чужой стене или опирать свою постройку на чужую опору; 4) cloaca maxima(дословно «большая клоака») — это право проводить под землей через чужой участок свою канализационную трубу для подключения ее к общегородской канализационной трубе.

Позже появились: 5) ius stillicidii — право стока дождевой воды; 6) ius fluminis — право спуска воды; 7) servitus ne luminibus officiatur — право требовать, чтобы не были застроены окна; 8) servitus ne prospectui offendatur — право требовать, чтобы не был испорчен вид; 9) servitus altius non tollendi — право требовать, чтобы не воздвигать строения выше определенной меры (Gai. II. 31; D. 8.2.2.3; I. 2.3.1); 10). Сервитуты, позволяющие нарушать законные ограничения права собственности