Сущность и история развития ипотеки

Содержание

 

Введение

1. Сущность и история развития ипотеки

1.1 Зарождение института ипотеки, предпосылки ее возникновения

1.2 Развитие ипотеки в России

1.3 Функции ипотечного жилищного кредита

2. Ипотечное жилищное кредитование в современной России

2.1 Общий анализ развития жилищной ипотеки в стране

2.2 Анализ основных причин и факторов, сдерживающих решение жилищной проблемы в России

2.3 Состояние рынка ипотечного кредитования в России на данный момент

Заключение

Список литературы

Введение

 

Среди всех инструментов инвестирования в жилую недвижимость приоритет принадлежит институту ипотеки. Ипотека-«залог недвижимого имущества(земельных участков, предприятий,зданий, сооружений, квартир и др.)»

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

В данной курсовой работе мной будет рассмотрена необходимость и

возможность организации ипотечного кредитования в Российской Федерации как целостной системы, основанной на развитии рыночных кредитно-финансовых механизмов.

Целью курсовой работы является изучение рынка ипотеки. Задачей

В работе освещены вопросы, связанные с рынком ипотечного кредитования как целостной системы, зарождение института ипотеки, предпосылки ее возникновения, функции ипотечного жилищного кредита, перспективы ее развития.

 

Сущность и история развития ипотеки

Развитие ипотеки в России

 

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. Эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.[6] 29 октября 1768 года манифестом Екатерины II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786.г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству. В том же заемном банке была образована страховая экспедиция – первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк. [7] В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы. В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита. С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился). Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции.

В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно – финансовую политику государства. По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк. Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 - 8,5 процентов годовых. Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет). Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка. В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых. В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита.

Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России. В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита. К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой. Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно – инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.[8] В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества.

Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.[9] Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

В нем нашли отражение следующие положения:

— основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

— порядок заключения договора об ипотеке;

— закладная как ценная бумага;

— государственная регистрация ипотеки;

— обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

— переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

— последующая ипотека;

— уступка прав по договору об ипотеке;

— обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;

— особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.[10] Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ «о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

 

Объем выданных кредитов

В октябре-ноябре 2008 года объемы выдачи ипотечных кредитов снизились в 36 регионах, при этом в некоторых более чем на 40%. О приостановке ипотечных программ объявили 17 банков, доля которых в общем объеме жилищных кредитов, выданных в 2008 году, составляла порядка 20%.

При этом в агентстве недвижимости Миан доля сделок, совершаемых с использованием ипотечного кредитования, в I квартале 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008 года сократилась всего на 14% и составила 13% от общего количества совершенных покупок (по сравнению с 32% в январе-марте 2008 года). По нашему мнению, данные показатели являются результатом поиска альтернативных возможностей для клиентов, которые на первый взгляд не очевидны, однако позволяют удовлетворить потребности в недвижимости с помощью привлечения кредитных инструментов и сегодня.

Ипотечные программы банков

В конце 2008 года большинство банков прекратили кредитование новостроек. В настоящее время банками предлагаются ипотечные программы на приобретение жилья на вторичном рынке под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости, с фиксированной или плавающей процентной ставкой:

- средняя ставка по кредиту - 18,82% в рублях и 15,01% в долларах США;

- оптимальный срок кредитования - 10-15 лет;

- первоначальный взнос - не менее 30-40% от стоимости залоговой квартиры;

- средняя величина предоставляемого кредита в Москве (по данным Дельтакредит) - 2,4 млн. руб. или $70 тыс.

В октябре-декабре прошлого года многие банки пересмотрели процентные ставки по ипотеке в сторону повышения. При этом рублевые ставки росли более высокими темпами относительно валютных. Разброс процентных показателей по предлагаемым ипотечным программам достаточно велик - от 14 до 30%.

В январе 2009 года ставки по ипотеке находились на стабильно высоком уровне, существенного их изменения зафиксировано не было. Это обусловлено тем, что в IV квартале прошлого года банки увеличили их «с запасом» на случай резкого ухудшения рыночной ситуации.

В Москве в феврале средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам выросла на 0,6% и составила 18,82%, по долларовым кредитам - на 0,52% до 15,01% (по данным Кредитмарт). Однако данный рост обусловлен, скорее колебанием валютных курсов в первые недели 2009 года.

По регионам средневзвешенная ставка по выданным кредитам в иностранной валюте (по данным ЦБ РФ). С января 2009 года ЦБ РФ рассчитывает средневзвешенную ставку по итогам выдачи за период, (а не накопленным итогом, как ранее) повысилась с 10,8% в 3 квартале 2008 года до 12,5% в январе 2009 года. В рублях ставки по выданным ипотечным кредитам, как правило, не превышают 18%, а в ряде регионов и 15%. Так, в регионах присутствия МИАН, кредиты по ставке выше 15% зафиксированы только в Новосибирской, Липецкой областях и Республике Башкортастан, а в среднем она составила порядка 14%, минимальная - 13,5% - отмечена в Туле.

Несмотря на февральский рост процентных ставок, по итогам марта ожидается его значительное замедление, за которым в перспективе возможно последует незначительное снижение.

Требования к заемщику

В конце прошлого года наряду с усложнением процедуры андеррайтинга у банков сформировались новые требования к заемщикам, что привело к существенной трансформации профиля потенциального потребителя ипотечного кредита. Заметно изменился в сторону увеличения и расширился возрастной диапазон потенциального заемщика: если в начале 2008 года он составлял 30-35 лет, то в настоящее время - 35-55 лет.

Явно прослеживается тенденция ужесточения требования банков к величине ежемесячного совокупного дохода семьи заемщика, который в настоящее время должен составлять не менее 100 тыс. руб., при этом обязательно его подтверждение справкой по форме 2-НДФЛ.

Предпочтения отдаются заемщикам способным внести первоначальный взнос не менее 30-40% от стоимости залоговой квартиры.

Снизился средневзвешенный срок кредитования - с 16 до 12,5 лет.

Изменились критерии профессиональной принадлежности заемщика - сотрудники финансовых компаний, а также работники металлургической промышленности перешли из «группы доверия» в «группу риска».

Изменение характеристик типового заемщика в условиях кризиса

Государственные программы

Государство, со своей стороны, разрабатывает и реализует дополнительные меры, направленные на поддержание рынка ипотечного кредитования.

С января 2009 года в 2 раза (до 2 млн. руб.) увеличен размер суммы, с которой покупатель жилья может оформить налоговый вычет.

Согласно программе антикризисных мер на 2009 год, опубликованной Правительством РФ, работодатели, могут возместить своим сотрудникам уплату процентов по жилищным кредитам, с условием вывода данных средств из налогооблагаемой базы (не более 3% от расходов на оплату труда). Со стороны государства в 2009 году на эти цели будет выделено 300 млн. руб.

В конце февраля 2009 года в структуре АИЖК создано ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК»), силами которого разработан и в настоящее время реализуется «Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан». Согласно ему, на реструктуризацию ипотечного кредита могут претендовать заемщики, получившие кредит до 1 декабря 2008 года, если из-за кризиса существенно ухудшилось их материальное положение (сумма средств после уплаты кредита меньше прожиточного минимума), а также отсутствуют активы, которые он мог бы направить на поддержание своей платежеспособности. Так, недвижимость, купленная в кредит, должна быть единственным местом для проживания заемщика и не являться элитным или дачным жильем. При этом площадь квартиры не должна превышать 50 кв. м для одиноко проживающих, 70 кв. м - для двух проживающих и 30 кв. м на каждого - для трех и более человек. Заемщик должен подтвердить свою неплатежеспособность документами (трудовая книжка, подтверждающая увольнение по сокращению штатов, либо справка 2-НДФЛ, подтверждающая резкое сокращение заработной платы). Участие в программе основано на принципах платности, возвратности и срочности обязательств.

С января 2009 года для погашения основного долга и процентов по ипотечным кредитам можно воспользоваться «Материнским капиталом» (право на получение материнского капитала имеет каждая российская семья, в которой после 1 января 2007 года родился второй или последующий ребенок. Размер материнского капитала индексируется с учетом инфляции и на 2009 год составляет 290,24 тыс. руб. В 2010 году его сумма будет увеличена до 307,65 тыс. руб.. Закон, предусматривающий такую возможность, был принят 25 декабря 2008 года и вступил в силу с 11 января 2009 года. На эти цели из федерального бюджета будет выделено 26,3 млрд. руб. Согласно официальному сообщению Пенсионного Фонда РФ, с начала приема заявлений для направления средств материнского капитала на погашение ипотечных кредитов, поступило около 11,5 тыс. заявлений (и более 112 тыс. обращений граждан), что составляет порядка 13% от выданных государством сертификатов (согласно данным ПФР в 2007-2008 гг. выдано около 930 тыс. сертификатов на материнский капитал). Ожидается, что реально воспользуются этой возможностью 88 тыс. семей.

 

Заключение

 

Мировой экономический кризис неблагоприятно сказался на российской ипотеке. Аналитики считают, что фактически количество выдаваемых населению кредитов откатилось к уровню 2004 года.

Практически все отечественные банки изменили условия по выдаче ипотечных кредитов, ужесточив требования к заемщикам и повысив проценты. Так, например, отдельные банки кредиторы установили дополнительное увеличение процентов по кредиту в отношении заемщиков с особым риском. К числу таких клиентов отнесли предпринимателей и граждан с «серыми» доходами.

Еще одной тенденцией современного ипотечного кредитования является отказ банков в выдаче кредитов на приобретение объектов первичного рынка жилья (новостроек). Некоторые российские банки вообще отказались от ипотечного кредитования и занимаются исключительно привлечением денежных средств, рекламируя вклады.

Аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров утверждают, что перспективы развития отечественной ипотеки напрямую связаны с развитием сценария мирового кризиса. Деловая активность кредитных организаций и заемщиков обещает вернуться в прежнее состояние после окончания кризисных явлений. Большинство экономических экспертов говорят о том, что новый виток в отечественном ипотечном кредитовании стоит ожидать не ранее чем через год-полтора. Это связано, прежде всего, с кредитными возможностями банков, а также с необходимостью наличия доверия заемщиков и кредиторов к существующей экономической ситуации. Определяющее значение для возрождения ипотеки имеет годовой уровень инфляции и материальное благополучие населения. При удачном разрешении мировой финансовой ситуации в России вновь станет популярным жилищное ипотечное кредитование населения, а также коммерческая ипотека на развитие предприятий. Большое будущее имеет также ипотечное кредитование на приобретение земельных участков, водных и воздушных судов.

Список литературы

1. Взять ипотеку и не потерять жилье // Рос. газета. - 2007. - 8 ноября. - С.7.

2. Власов А.В. Ипотечное жилищное кредитование как один из способов реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" // "Черные дыры" в рос. законодательстве. - 2008. - N 4. - С.210-211.

3. Волкова А. Кредитная история: (Ипотека: гибрид коммерции и альтруизма) // Известия. - 2003. - 22 нояб. - С.7.

4. Госстрой России внес в Правительство комплекс первоочередных мер по развитию ипотечного жилищного кредитования.

5. Грудцына Л.Ю., Филиппова Е.С. Ипотека/Л.Ю. Ипотека и перспективы ее развития в России. М.: Эксмо,2006.-336с. - (Юр. Консультация)

6. Довдиенко, Ирина Викторовна Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. Пособие для студентов вузов/ И.В. Довдиенко, В.В. Черняк.- М.:ЮНИТИ-ДАНА,2005.-464с.

7. Жилищ. Кредит(ипотека): учебно-практическое пособие/ Под ред. Докт. Экон. Наук проф. Ю.Ф. Симионова.- М.: ИКЦ» МарТ»; Ростов-н/Д: Изд-й центр «Март», 2005.-240с.(серия «безупречные документы»)

8. Иванченко В. Социальное значение и перспектива жилищного кредитования // Экономист. - 2008. - N 11. - С.75-82.

9. Ипотека - особый вид залога // Экономика и жизнь. - 1998. - Июнь (N 23). - С.22.

10. Капков А. Будет ипотека - будет дом // Ваше право. - 1998. - N 21.

11. Каменецкий, Михаил Ильич. Ипотечное кредитование на рынке жилья(народнохозяйственный и региональный аспекты)/ М.И. Печатникова.-М.: Издательство»Дело и Сервис»,2006.-272с.

12. Кричевский Н.А. Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование.-М.: Издат-ко-торговая корпорация «Дашков и K», 2006.-228с.

13. Погорелова Ю. Ипотека с копилкой // Коммерсантъ-Деньги. - 2008.

14. Данные аналитической службы МИАН

 

Приложение 1. Ипотека в условиях кризиса

Регионы России:

Параметры ипотечного кредита

Санкт-Петербург

Краснодар