Хто і в яких випадках має застосовувати норми ПБО-32

З формування п.4 цього стандарту випливає, що його норми поширюються на всіх, хто здає в оренду:

- земельні ділянки;

- будівлі або споруди, розміщені на землі;

- тобто на орендодавців нерухомого майна.

Це, у свою чергу, означає, що норми ПБО-32 не застосовується тими підприємствами, які здають в оренду рухоме майно. Для таких підприємств, як і раніше, продовжують діяти норми ПБО-7 і ПБО-14.

Розподіл об’єктів на операційну (яка використовується у власній господарській діяльності) та інвестиційну (яка здається в оренду) нерухомість можна легко здійснити тоді, коли підприємство використовує об’єкти лише з однією метою: або у виробництві продукції, або для задачі в оренді. А якщо той самий об’єкт нерухомості використовується підприємством “комплексно”, то перед бухгалтером неминуче постане завдання його правильної класифікації з погляду норм ПБО-32.

По-перше, якщо одна частина об’єкта основних засобів утримується для отримання орендної плати, а інша використовується як операційна нерухомість і ці частини “ можуть бути продані окремо ”, то їх відображають як окремі інвентарні об’єкти. Приміром, під такі критерії можна підпасти будівля, одне крило якої використовується самим підприємством, а друге – здається в оренду. Стандарт пропонує розділити такий об’єкт основних засобів на два автономних щодо один одного об’єкта і обліковувати один з них як об’єкт інвестиційної нерухомості, а другий – як звичайну операційну нерухомість (за нормами ПБО-7).

  По-друге, якщо об’єкт основних засобів не може бути поділений на частки, які можуть бути продані окремо, він визнається інвестиційною нерухомістю за умови його використання “ переважно з метою орендної плати ”. Наприклад, може йтися про ситуацію, коли підприємство здає в оренду лише окремі приміщення всередині будівлі, а решту використовує для виробництва продукції. Для того ж у ПБО-32 нічого не сказано про те, як має проявлятися така перевага: у співвідношенні площ, які використовуються для виробництва і здачі в оренду, чи якось ще? Виходить, що знову все доведеться вирішувати самому підприємству. І якщо у бухгалтера буде досить аргументів для визнання такого “змішаного” об’єкта інвестиційною нерухомістю, це не буде порушенням норм ПБО-32.

По-третє, за наявності ознак, за якими об’єкт основних засобів може бути зараховано і до операційної, і до інвестиційної діяльності, підприємство розробляє критерії для їх розмежування (знову самостійно) і веде відповідний окремий облік.

ПБО-32: як застосовувати

    Якщо об’єкт нерухомого майна все ж таки підлягають відображенню в бухгалтерському обліку підприємства як об’єкт інвестиційної нерухомості, то:

    1) його первісна вартість визначається за правилами, викладеними у п. 10-14 ПБО-32. Порядок їх формування є аналогічним тому, який використовується в ПБО-7. Тобто до первісної вартості увійдуть суми, що сплачуються постачальнику, і витрати, пов’язані з будівельно-монтажними роботами, реєстраційними зборами, іншими витратами, безпосередньо пов’явані з придбання нерухомості і доведенням її до стану, в якому вона придатна для використання із запланованою метою;

витрати на підтримання інвестиційної нерухомості у робочому стані (тобто традиційні витрати на ремонт) включаються до складу витрат звітного періоду;

   2) для відображення інвестиційної нерухомості в обліку підприємства має вибрати один з можливих варіантів її оцінки на дату балансу: за справедливою вартістю чи за первісною вартістю зменшеною на суму нарахованої амортизації.

  У першому випадку передбачається, що об’єкт інвестиційної нерухомості на кожну дату балансу оцінюватиметься за справедливою вартістю, порядок визначення якої описано в п. 19-20 ПБО-32. амортизація за таким об’єктом не нараховується (це не стосується правил податкового обліку). Різниці, що виникають у разі збільшення чи зменшення справедливої вартості такого об’єкта на дату балансу, відображатимуться підприємством у складі інших операційних доходів (субрахунок 719) або інших операційних витрат (субрахунок 949). Нарахування амортизації за таким об’єктом відбуватиметься за правилами ПБО-7 за кредитом субрахунку 135 “Знос інвестиційної нерухомості”.

Якщо в майбутньому об’єкт перестане відповідати критеріям інвестиційної нерухомості оскільки більше не здаватиметься в оренду, або, навпаки, раніше об’єкт розглядався як операційна нерухомість а зараз його буде здано в оренду. У цьому випадку починають діяти правила встановлені у п.24-29 ПБО-32. Це означає, що:

- відповідне переведення здійснюється лише у тому випадку якщо виконуються умови викладені в п.24 ПБО-32 (початок використання нерухомості в іншому статусі, підготовка її до продажу тощо);

  - у разі переведення інвестиційної нерухомості яка оцінювалася за справедливою вартість в операційну нерухомість або до складу запасів собівартість таких ОЗ або запасів визначається за справедливою вартістю такої інвестиційної нерухомості на дату переведення;

    - у разі переведення операційної нерухомості в інвестиційні, яка оцінюватиметься за справедливою вартістю, різниця між балансовою (залишковою) вартість операційної нерухомості і справедливою вартістю інвестиційної нерухомості на дату переведення відображається за правилами, викладеними у п.19-20 ПБО-7. Сума дооцінки залишкової вартості об’єкта включається до складу додаткового капіталу (субрахунок 423 “Дооцінка активів”), а сума первинної оцінки – до складу витрат (субрахунок 975 “Уцінка необоротних активів і фінансових інвестицій”). Якщо ж такі об’єкти ОЗ раніше вже були переоцінені, то в разі переведення їх до складу інвестиційної нерухомості відповідно дооцінку (у межах попередньої оцінки) необхідно відображати за кредитом субрахунку 746 “Інші доходи від звичайної діяльності”. Якщо у разі переведення інвестиційну нерухомість уцінюються об’єкти, що їх було раніше дооцінено, то така оцінка здійснюється на сам перед за рахунок раніше здійснених дооцінок, тобто за рахунок субрахунку 423 “Дооцінка активів”