Сумма ипотечного кредита и первоначальный взнос

Например, заемщик имеет 400 000 руб. в качестве первоначального взноса, и готов выплачивать ежемесячно не более 12 000 руб. в счет погашения ипотечного кредита со ставкой 11% годовых. На какую сумму ипотечного кредита он может рассчитывать?

Срок кредитования, годы	Сумма кредита, руб.	Проценты, руб.	Стоимость жилья, руб.	Ежемесячный платеж, руб.
1	136000	8239	536000	12019,91
2	257000	30477	657000	11978,21
3	367000	65544	767000	12015,11
4	464000	111631	864000	11992,32
5	552000	168109	952000	12001,82
6	630000	233386	1030000	11991,47
7	701000	307238	1101000	12002,83
8	764000	388119	1164000	12001,24
9	820000	475267	1220000	11993,21
10	871000	568764	1271000	11998,03

 

Таблицу можно продолжить и на большее количество лет (при помощи ипотечного калькулятора), если заемщик не достигнет пенсионного возраста, так как большинство банков ограничивают срок ипотечного кредита моментом выхода заемщика на пенсию.

Сумма ипотечного кредита и доходы заемщика

Процент дохода заемщика, который допустимо направить на погашение ипотечного кредита, у разных банков различен. Как правило, на погашение кредита может быть направлено не более 35%, но при условии высоких доходов заемщика этот показатель может достигать 60% и более, при этом следует иметь ввиду, что в расчет принимаются не все доходы.

Супруги по умолчанию являются созаемщиками или поручителями друг друга по ипотечному кредиту, и при определении суммы ипотечного кредита банк может рассматривать совокупный доход семьи. Правда, если в семье есть иждивенцы, то из совокупного дохода семьи будет вычтен прожиточный минимум на каждого из них. Некоторые ипотечные банки позволяют для увеличения суммы ипотечного кредита привлекать в качестве созаемщиков не только супругов и ближайших родственников, но и любые третьи лица.

Сумма ипотечного кредита и оценочная стоимость жилья

Сумма ипотечного кредита вычисляется как процент от оценочной стоимости жилья, определяемой профессиональным оценщиком. Если рыночная стоимость квартиры (цена, запрашиваемая продавцом) превышает оценочную, то сумма полученного заемщиком ипотечного кредита может оказаться существенно ниже ожидаемой. Например, заемщик подобрал себе квартиру, за которую продавец просит 4900000 руб. Банк по своей ипотечной программе выдает в кредит не более 90% стоимости квартиры. Заемщик, имея 490000 руб. первоначального взноса, рассчитывает получить ипотечный кредит на сумму 4410000 руб., что как раз и составляет 90% от 4900000 руб. Но оценщик оценивает выбранную заемщиком квартиру в 4410000 руб. Соответственно, cумма ипотечного кредита, которую может выдать банк составит только 4410000*90%=3969000 руб.

 

 

 

Ипотека: срок кредита

Срок кредита при ипотеке может составлять от 3 до 50 лет. Наиболее популярные сроки ипотеки – 10, 15 и 20 лет. Как правило, ипотечный кредит выдается на срок до наступления пенсионного возраста заемщика (на сегодня это 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин). Но существуют программы ипотеки, которые продлевают срок кредитования на пенсионный период, максимально до 75 лет заемщика на момент погашения ипотечного кредита.

Для заемщика срок ипотеки определяется размером кредита и возможностью его погашения. Естественно, что чем меньше срок ипотеки, тем меньше величина переплаты за приобретаемое жилье. При выборе размера и срока ипотечного кредита заемщик исходит из своих потребностей в жилье и стоимости этого жилья. Но следует учитывать, что в какой-то момент темп прироста переплаты за жилье превысит темп прироста размера ипотечного кредита и заем станет низкоэффективным.

Пример для заемщика, имеющего первоначальный взнос в сумме 400000 руб., готового выплачивать ежемесячно не более 12000 руб. в счет погашения ипотеки по ставке 11% годовых:

Срок кредита, годы	Стоимость жилья, руб.	Сумма кредита, руб.	Переплата за жилье, руб.	Прирост кредита, руб.	Прирост переплаты, руб.
1	536000	136000	8239	136000	8239
2	657000	257000	30477	121000	22238
3	767000	367000	65544	110000	35067
4	864000	464000	111631	97000	46087
5	952000	552000	168109	88000	56478
6	1030000	630000	233386	78000	65277
7	1101000	701000	307238	71000	73852
8	1164000	764000	388119	63000	80881
9	1220000	820000	475267	56000	87148
10	1271000	871000	568764	51000	93497

Из таблицы видно, что если ипотечный заем будет взят на срок 6 лет или менее, то выигрыш в сумме кредита (его прирост) будет больше потери на переплате. Если же оформить ипотеку на больший срок, то несущественный прирост в сумме полученного кредита будет оборачиваться весьма существенной переплатой по нему.

 

                       Ипотека: валюта кредита

В Росси кредит с ипотекой можно взять в рублях, долларах США, евро, швейцарских франках и даже в японских иенах. По статистике большинство ипотечных кредитов берется в рублях.

Если доход заемщика привязан к какой-либо иностранной валюте, то однозначно выгоднее оформлять ипотеку именно в этой валюте. Во-первых, в большинстве ипотечных банков ставки по ипотеке в иносранной валюте ниже, чем в рублях. А во-вторых, в условиях снижения курса выбранной валюты относительно рубля, заемщик с доходами в этой валюте будет получать меньше (в пересчете на рубли), но и ипотечный кредит станет дешевле (так же в пересчете на рубли).

Если заемщик получает доход в рублях, то при оформлении ипотеки в национальной валюте он получает стабильность, а при кредитовании в иностранной валюте – возможность уменьшить стоимость ипотеки за счет разницы валютных курсов. В последнем случае следует сравнить преимущества валютной ипотеки и предстоящие издержки на конвертацию для ежемесячного платежа по ипотечному кредиту, что особенно актуально для кредитов в "экзотических" для России валютах - швейцарских франках и японских иенах.

Ипотека – это, как правило, долгосрочное предприятие. Угадать поведение той или иной валюты на такой период времени практически невозможно. Поэтому попытка сыграть на разнице курсов валюты, в которой оформлена ипотека, и валюты, в которой заемщик получает доход, очень рискованна.

Ипотека: первоначальный взнос