Методы сравнительного подхода

1) Метод сравнения продаж. В данном методе рыночная стоимость моделируется посредством анализа рыночных цен недавних продаж аналогичных объектов недвижимости. Расчет ведется по формуле: V=Pi±∑Ki, где V – рыночная стоимость объекта недвижимости; P_i – цена продажи i-того объекта недвижимости (аналога); K_i – корректировка цены продажи i-того объекта сравнения на различие в j-той характеристике от объекта оценки.

Правила корректировок:

1) корректируется цена продажи сравниваемого объекта для моделирования стоимости оцениваемого объекта;

2) лучшему объекту по сравнению с оцениваемым величине корректировки присваивается знак " - ".

Наиболее распространенные методы внесения поправок:

1) Метод анализа парных продаж.

2) Метод анализа затрат.

3) Метод статистического анализа.

4) Экспертный метод.

2) Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. BPM = (∑Pi/Ii)/n, где Pi – цена продажи i-того аналогичного объекта; Ii – валовый доход i-того аналогичного объекта; n – количество используемых аналогов (3-5 объектов).

Основан на прямой взаимосвязи между ценой продажи и величиной потенциального, либо действительного валового дохода, которые имеют аналогичные объекты недвижимости. Он является укрупненным показателем, используется как множитель к доходу оцениваемого объекта. Он не корректируется за различия в характеристиках сопоставимого и оцениваемого объектов.

Этот метод применяется только для объектов приносящих доход.

Ограничения при применении ВРМ:

1) метод не чувствителен к разнице в рисках и нормам возврата капитала между оцениваемым и сопоставимым объектом;

2) рынок должен быть с регулируемыми продажами и покупками объектов, на основе приносимых доходов;

3) не учитывается различие в чистых операционных доходах объекта.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле: V=I*BPM, где V – рыночная стоимость объекта недвижимости; I – валовый доход оцениваемого объекта.

 

 

Планирование в деятельности предприятия (понятие и роль).

Планирование - процесс принятия решений, обеспечивающих эффективное функционирование и развитие пп в будущем.

Сущность П в деятельности предприятия заключается в научном обосновании на предприятиях предстоящих эк. целей их развития и форм хоз. деят-ти, выбора наилучшего способа их осуществления на основе наиболее полного выявления требуемых рынком видов, объемов и сроков выпуска товаров, выполнения работ и оказания услуг и установления таких показателей их производства, которые при полном использовании ограниченных производственных ресурсов могут привести к достижению прогнозируемых в будущем кач. и кол. результатов.

Необходимость планирования деятельности предприятия в условиях рынка объективно возрастает в связи с высокой неопределенностью внешней среды в которой находится предприятие.

Принципы П: непрерывность, гибкость, эластичность, координации и интеграции, полноты и ясности, детализации, экономичности.

Планирование вкл. систему мер, предусматривающих определение конкретных целей развития организации, способов и методов достижения этих целей, установление порядка и сроков выполнения для этого работ, контроль за их выполнением.

Задачи планирования: 1) формулированиесостава предстоящих плановых проблем; 2) обоснование выдвигаемых стратегий, целей и задач, которые планируют осуществить предприятия в предстоящий период; 3) планирование основных средств достижения поставленных целей и задач; 4) определение потребности в ресурсах, планирования объемов, а так же сроков их поступления; 5) внедрение разработанных планов и контроль за их выполнением.

Конечным результатом планирования является ожидаемый экономический эффект, определяющий в общем виде степень достижения заданных плановых показателей, соц.-эк. и др. целей.