Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Б4/ 5. Обоснование выбора применяемых подходов и методов к оценке недвижимости, критерии выбора. Согласование результатов и утверждение оценки стоимости.
Нед-ть обладает существенной стоимостью. Совершение сделок и при др. моментах требуется определение стоимости, которая находится в процессе оценки. Определение оценочной ст-ти нед-ти - эк-ая оценка, рузультатом которой яв-ся денежный эквивалент. Требования, предъявляемые к оценке: 1) полнота учета факторов и параметров. От полноты учета факторов будет зависеть точность полученных результатов; 2) адекватность или соответствие учета существующих факторов. Используются методы статистического анализа, математического моделирования; 3) Прозрачность методов оценки и наглядность результатов. Результаты и методы расчетов должны быть легко воспринимаемы и легкопроверяемые; 4) внутренняя непротиворечивость факторов. Должны быть обоснованы обратные функциональные связи факторов и ценовых параметров; 5) оценка должна отражать функциональное использование нед-ти, но при этом должна учитывать наилучшее и наиб. эффективное использование. Используется 3 осн. подхода к оценке: 1. Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за кот. он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Опр-ние ст-ти базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами. Рыночный подход (в основе лежат принципы: спроса и предложения, замещения, вклада). С помощью данного метода по средствам анализа рыночных цен, продаж, анал. объектов моделируется рын. ст-ть оц. объекта нед-ти. Ср=Ци±∑Ки, где Ср - рын. ст-ть, Ци-цена продажи итого аналогичного объекта, Ки-величина поправки. Метод применяется, когда имеются данные о недавних продажах аналогичных объектах. 2. Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, кот. оц. объект нед-ти принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае ст-ть объекта опр-ся его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые нед-тью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную ст-ть. В основе лежат принципы замещения и ожидания. В доходном подходе выделяются 2 метода: А) прямая капитализация дохода (усл.: стабильный ежегодный доход от об.) Б) дисконтирование ден. Потоков. Метод прямой капитализации: ст-ть нед-ти = ЧОД/ставку капитализации (R), дисконтирование ден.потоков: PV = ∑ NOIn/(1+i)n + FVв/(1+i)m
3. Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за нед-ть больше той суммы, в кот. ему обойдется приобретение аналогичного зем. участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания. Затратный подход (основан на расчёте затрат на восстановление (замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учётом всех видов износа. В основе подхода лежит принцип замещения: V=VL + (Vвост.-D) где V - ст-ть объекта; VL - ст-ть зем. участка; Vвост. - ст-ть восстановления здания; D - накопленный износ. Каждый подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зависимости от вида ст-ти, характеристик объекта оценки, инфы по объекту оценки и аналогичным объектам нед-ти и т.д. выбирает один или несколько методов оценки в рамках каждого подхода. Согласование - это не механическое усреднение результатов, полученных при помощи рыночного, затратного и доходного подходов, а процесс логических рассуждений, выводов и решений. В процессе согласования оценщик: 1) проверяет возможность использования принципов оценки; 2) проверяет полноту и достоверность первичной информации; 3) анализирует различные суммы стоимости нед-ти, полученные в результате применения 3 подходов; 4) ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости от условий применения методов и конкретного объекта. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной ден. величины либо диапазона наиболее вероятных значений ст-ти, представленного min и max значением.
|
|||||
Последнее изменение этой страницы: 2020-10-24; просмотров: 68; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.146.255.127 (0.005 с.) |