Техническая характеристика объекта

 

Документы, устанавливающие качественные и количественные характеристики объекта оценки: технический паспорт на нежилое строение, выданное городским управлением инвентаризации недвижимости Фрунзенского района г. Санкт-Петербург, по состоянию на 10.11.2009 г. серия №3511/30 (табл. 1).

Нежилое административно-производственное двухэтажное помещение.

Площадь - 2987 м²

Объём помещения равен 29 272 м³

Год ввода - 1983 г.

 

Таблица 1.1 - Техническая характеристика объекта

Наименование конструктивных элементов	Описание конструктивных элементов	Износ по сроку службы	Обнаруженные повреждения
Фундамент	Сборные ж/бетонный	20,8	Трещины, выбоины
Каркас и перекрытия	Железобетон	20,8	Трещины
Стены и перегородки	Кирпичные	20,8	Частично разрушены, трещины
Кровля	Двускатная металлическая	10	Сколы
Полы	ковровое, плитка, бетон	6,67	Частично истёрты
Проемы дверные	ПВХ, деревянные	6,67	Частично разрушены
Проемы оконные	ПВХ, Двойные деревянные	6,67	Трещины
Отделочные работы	Гипсокартон, обои, плитка, камень, окраска, подвесной потолок	33,33	Царапины, сколы
Внутренние сантех. и электротех. устройства	Горячее водоснабж. - металлические трубы, электроосвещение - срытая проводка, канализация - чугунные трубы, вентиляция - приточно-вытяжная.	6,67	Частичные повреждения
Прочее	Бетонные крыльца	6,67	Небольшие трещины

4.
Затратный подход

 

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период и без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта (стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение) за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

 

4.1 Определение восстановительной стоимости строительства

 

Восстановительная стоимость - определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его новом состоянии с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.

Восстановительная стоимость определяется методом сравнительной единицы. В качестве базового источника использованы сборники УПВС.

УПВС - укрупненные показатели восстановительной стоимости - составлены в нормах, ценах и тарифах, введенных в строительстве с 1.01.1969 г., и учитывают полную восстановительную стоимость зданий и сооружений, в том числе:

· накладные расходы и плановые накопления;

· затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

· прочие внеобъемные затраты, за вычетом возвратных сумм, как-то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывоз мусора, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные работы и др.

Для II климатического района, в котором расположен г. Санкт-Петербург, восстановительная стоимость объекта рассчитывается по формуле:

ВС = УС₍₆₉₎ х V х И₍₈₄₎ х И₍₀₉₎ х К_пп, где

УС_{(69 )}                          - укрупненный показатель восстановительной стоимости 1 м³ в ценах 1969 г. (26,9 руб./кв. м);

V - строительный объем здания, м³ (в ряде случаев общая площадь либо протяженность объекта);

И₍₈₄₎               - индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г., введен Постановлением Госстроя СССР №94 от 11 мая 1993 г. к = 1,18;

И₍₀₉₎               - индекс перехода от цен 1984 г. к ценам на 2010 г., определен по сборнику КО-Инвест «Индексы цен в строительстве» выпуск №50, к = 46,7;

Районный коэффициент = 1,01

К_пп - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя - представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам к = 22%.

Объём помещения равен 29 272 м³

ВС = 26,9*29 272*1,18*46,7*1,22*1,18 = 62 466 245,3

Восстановительная стоимость с учетом НДС = 62 466 245,3

Процент износа по объекту принимался с использованием Сборника №28 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых и общественных зданий», таблица 88А, ВСН 52-86 «Правила оценки физического износа административных зданий».

Данные коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, изделия и конструкции, увеличение стоимости энергоресурсов, налог на добавленную стоимость, изменение массы накладных расходов. Расчет стоимости ведется без учета стоимости установленного в помещении оборудования.

Вывод: восстановительная стоимость нежилого административно-производственного комплекса, с учётом НДС равна 62 466 245,3 руб.