Государственная регистрация ипотеки.

Пункт 5 ст.29 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» рассматривает Федеральный закон «Об ипотеке (о залоге недвижимости)» как специальный акт. В соответствующей части он дополняет комментируемый Закон о государственной регистрации прав. По этой причине при расхождении между обоими законами по вопросам, связанным с регистрацией ипотеки, приоритетом обладает закон «Об ипотеке.

Ипотека — договор, в силу которого залогодержатель-кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удостоверение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными федеральным законом (ст.1 Закона «Об ипотеке»). Изъятия, о которых идет речь, предусмотрены, в частности, ст.64 ГК РФ, которая на случай ликвидации юридического лица отнесла требования залогодержателя-кредитора к третьей очереди.

Как вытекает из ст.29 (п.1) Закона о государственной регистрации прав, непременное условие ипотеки — чтобы вещное право на продаваемое в залог недвижимое имущество прошло государственную регистрацию, установившую принадлежность этого права залогодателю. В ипотеку может быть передано, прежде всего, недвижимое имущество, на которое залогодатель имеет право собственности или хозяйственного ведения, при этом допускается ипотека и части имущества, но только при условии, если оно по своей природе допускает его раздел в натуре.

Из числа недвижимого имущества, на которое распространяется закон о государственной регистрации прав, предметом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одного или нескольких изолированных помещений, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

С учетом того, что при неисполнении обеспеченного залогом обязательства заложенное имущество подлежит реализации, Закон «Об ипотеке» и некоторые другие федеральные законы определенным образом ограничивают возможности закона отдельных видов недвижимости. Общее правило на этот счет состоит в недопустимости ипотеки недвижимости, полностью изъятой из обращения, а равным недвижимого имущества, на которое в силу федерального закона не может быть обращено взыскание. Приведенное правило охватывает прежде всего недвижимое имущество, признанное в установленном порядке подлежащим приватизации, либо, напротив, его приватизация вообще не допускается. Такой же запрет ипотеки установлен для отдельных категорий земель — тех, для которых предусмотрен особый правовой режим. Имеется в виду, что в противном случае этот особый режим мог бы оказаться нарушенным в случаях, когда по причине непогашения долга пришлось бы реализовать заложенное имущество. Речь идет о землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодьях из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. В некоторых случаях, чтобы не допускать излишнего дробления земельных участков, признается невозможной передача в ипотеку их части. Речь идет об участках, площадь которых не достигает минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Предметом закона может быть не только сама недвижимость, но и права на нее. Речь идет о правах, принадлежащих арендатору по отношению к арендованному недвижимому имуществу. Если иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений, на залог прав распространяются общие положения об ипотеке недвижимости. К числу специальных норм относится то, что (если иное не предусмотрено федеральным законом или договором аренды) для осуществления ипотеки арендных прав необходимо получить согласие арендодателя. В случаях, когда в этой роли выступает лицо, не обладающее правом собственности на заложенное имущество (если иное не предусмотрено законом или договором), для передачи в ипотеку арендных прав необходимо получить согласие собственника.

Законодательством для договора об ипотеке предусмотрена обязательная нотариальная форма (п.2 ст.339 ГК РФ). Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренным Законом о государственной регистрации прав, и считается заключенным с момента его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ, п.2 ст.10 Закона «Об ипотеке»). Несоблюдение правил о нотариальном оформлении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.

Следует подчеркнуть, что по общему правилу, закрепленному в п.1 ст.340 ГК РФ, права залогодержателя на вещь, являющуюся предметом закона, распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором. При ипотеке предприятия право залога распространяется на все входящее в его состав имущества, в том числе движимое и недвижимое, если иное не предусмотрено законом или договором. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по этому договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающий заложенный объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п.3 ст.340 ГК РФ). Из разъяснений высших судебных органов Российской Федерации, применительно к ст.340, следует, что договор ипотеки здания или сооружения следует признавать ничтожной сделкой, если залогодатель, одновременно являющейся собственником или арендатором земельного участка, не передает в залог по договору ипотеки соответствующий земельный участок или право его аренды[22].

При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящееся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное (п.4 ст.340).

Закон об ипотеке вводит понятие закладной (ст.13), которая является ценной бумагой, удостоверяющей права залогодержателя по обеспеченному залогом обязательству и по договору об ипотеке. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, то также и должником по обеспеченному договором обязательству. Выдача закладной первоначальному залогодержателю входит в компетенцию учреждения юстиции по регистрации прав и осуществляется после государственной регистрации ипотеки.

Вопросам государственной регистрации ипотеки в Законе об ипотеке целиком посвящена четвертая глава (ст.19-28).

Для государственной регистрации ипотеки к заявлению залогодателя, помимо документов, предусмотренных Законом о государственной регистрации прав, необходимо применить: нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копию, документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений, документ, подтверждающий оплату регистрационных действий, а также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, одновременно с указанными выше документами представляются закладная и документы, названные в ней в качестве приложений и их копии.