Не завершенные строительством объекты

 

Теоретический и одновременно прикладной характер имеет вопрос о том, насколько широк круг объектов, относящихся к самовольным постройкам. Правила ст.222 ГК РФ распространяются только на такие объекты, которые могут быть квалифицированы как постройка, т.е. представляют собой результат строительной деятельности. Допустимо ли в связи с этим признавать право собственности на не завершенные строительством объекты?

Представители одной точки зрения, считают, что незавершенный объект может быть признан самовольной постройкой.

Термин "созданное строение" не несёт категоричности по отношению к достижению объектов строительства степени полной готовности. Данный специфический объект приобретает свойства недвижимой вещи еще до окончания строительства.

Статья 222 ГК РФ изначально, безусловно, рассчитана на вновь создаваемое (созданное) недвижимое имущество, которое является таковым по своим физическим характеристикам (ст.130 ГК РФ).

Объект незавершенного строительства является объектом недвижимости в силу прямого указания закона, ст.130 ГК РФ однозначно отнесла объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу, а исходя из смысла п.1 ст.222 ГК РФ любое недвижимое имущество (включая и незавершенный строительством объект), отвечающее одному из трех условий, названных в данной норме, является самовольной постройкой.

Примером допустимости признания судом права собственности на незавершенный объект строительства может служить дело № А43-7810/2007-17-178 (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.01.2008). В суде кассационной инстанции рассматривалась жалоба муниципального образования на судебные акты нижестоящих инстанций об удовлетворении иска Росимущества о признании права федеральной собственности на самовольный объект - недостроенный жилой дом. Податель жалобы ссылался на неправильное применение судами п.3 ст.222 ГК РФ. С его точки зрения, данная норма не распространяется на отношения по поводу недостроенных объектов недвижимости. Однако, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа оставил без изменения оспариваемые судебные акты. Суд исходил из того, что, согласно ст.130 ГК РФ и Постановлению Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. №8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

По другой точке зрения, незавершенный объект не может быть признан самовольной постройкой. Другими словами "Положения ст.222 ГК РФ неприменимы в случае признания права собственности на нежилые помещения в не завершенном строительством доме".

В понятие "постройка" законодатель включает жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке.

Буквальное толкование нормы закона позволяет утверждать, что понятие самовольного строительства не распространяет свое действие на объекты незавершенного строительства, так как последние только находятся в процессе создания, а не являются уже "созданными".

По мнению Второго арбитражного апелляционного суда, изложенному в п.1.4 Обзора, нельзя признавать самовольной постройкой помещение в незавершенном строительством доме.

Вывод суда по указанному делу о том, что весь дом в целом является объектом незавершенным строительством, обоснован отсутствием надлежащим образом оформленных разрешения на строительство, акта приемки объекта в эксплуатацию жилого дома и постановления о вводе объекта в эксплуатацию.

То есть, с одной стороны, жилой дом, в котором находится спорное помещение, возведен ответчиком без получения в установленном законом порядке соответствующего разрешения на строительство. Поэтому в том виде, в каком он существует на момент рассмотрения дела, он обладает определенными в п.1 ст.222 ГК РФ признаками самовольной постройки.

Но в соответствии с п.16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу ст.130 ГК РФ и ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

То есть даже с учетом того факта, что жилой дом, возведенный ответчиком без разрешения на строительство, обладает определенными в п.1 ст.222 ГК РФ признаками самовольной постройки, право собственности на него как на объект самовольного строительства не может быть признано, так как самовольная постройка представляет собой конечный результат строительной деятельности, а объект незавершенного строительства еще находится в процессе своего создания.

При таких обстоятельствах, с учетом изложенных положений действующего законодательства, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания за истцами права собственности на нежилые помещения в незавершенном строительством доме, а также признания указанных помещений пригодными для использования (дело № А82-3875/2006-35).

1.3 "Самовольно реконструированный объект" и "самовольная постройка"

При рассмотрении споров, касающихся самовольных построек, возникает вопрос о том, распространяются ли нормы о самовольных постройках на реконструируемые объекты недвижимого имущества.

Казалось бы законодатель дал четкое определение данному явлению, однако в среде юристов теоретиков, так и судов неоднозначно решается вопрос относительно данной нормы права. В частности значительная часть судебных споров о признании права собственности на самовольную постройку касается не постройки как таковой, а самовольной реконструкциикакого-либо строения.

Возможно ли отождествлять понятия "самовольно реконструированный объект" и "самовольная постройка"? На этот счет учеными высказываются также противоположные мнения.

Так, по мнению А.А. Рубанова, пристройка части жилого дома к уже существующему старому жилому дому не является постройкой и потому не попадает под действие ст.222 ГК РФ. Также данный вывод подкрепляется тем, что термин "постройка" может применяться только к завершенному строительству, соответственно к результату строительства. Постройка является самостоятельным строением по отношению к уже существующим объектам строительства. Соответственно пристройка к зданию или пристройка части строения к уже построенному ранее объекту не может подпадать под термин "постройка".

Строительство представляет собой создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

Не являясь тождественными понятиями, строительство и реконструкция не подпадают под одинаковый правовой режим. Так, гражданское законодательство содержит нормы, регулирующие порядок возникновения права на созданную, построенную недвижимость (ст.219, 222 ГК РФ). В то же время законодательством не определены последствия реконструкции, не установлено, как она влияет на право собственности. Из этого следует, что при реконструкции не происходит изменения права собственности на вещь. Поэтому к отношениям по самовольной реконструкции нормы о самовольном строительстве не могут применяться в полной мере.

самовольная постройка арбитражный суд

Следует также остановиться на позиции судов по данному вопросу. В частности на позиции Высшего Арбитражного Суда РФ о возможности квалификации в качестве объекта самовольной постройки надстройки здания и применения к этому объекту правил ст.222 ГК РФ.

В данном судебном заседании рассматривался иск о сносе самовольной постройки в виде двухэтажной мансарды над зданием. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, обосновывая свои доводы тем, что поскольку собственник здания возвел надстройку самовольно, то в силу ст.222 ГК РФ обязан ее снести. Кассационная инстанция оставила решение суда первой инстанции в силе. В свою очередь, Высший Арбитражный Суд РФ принятые ранее судебные акты по данному делу отменил, разъясняя, что суды должны исходить из того, что к отношениям по самовольной реконструкции не применяются правила ст.222 ГК РФ.

Другая позиция сводится к тому, что по нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) самовольно реконструированные объекты отождествляются с самовольными постройками независимо от характера реконструкции. При этом речь может идти о применении указанных правил только по аналогии закона (ст.6 ГК РФ), поскольку исходя из буквального смысла п.1 ст.222, понятие самовольной постройки не по своему содержанию не охватывает самовольно реконструированные объекты. В содержании судебного решения о признании права собственности должно быть четко отражено, что судом признается право собственности не на самовольную постройку (как вновь созданный объект), а на самовольно реконструированный объект недвижимости.

Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, согласованной с органами архитектуры и градостроительства, государственного контроля и надзора (ст.51 ГрК РФ). Утвержденная проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство. Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана и предоставляющий право вести строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (п.1 ст.51 ГрК РФ). Изменение архитектурного облика также требует разрешения на строительство (п.2 ст.21 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").

Рассмотри на примере как нормы о самовольной постройке (статья 222 ГК РФ) в данном случае распространяются на самовольно реконструированные объекты недвижимости.

Закрытое акционерное общество (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд к Территориальной администрации муниципального района с иском о сохранении в переустроенном и перепланированном состоянии квартиры в многоквартирном доме и признании права собственности на самовольно возведенную пристройку по месту нахождения указанной квартиры.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что правовой режим нахождения земельного участка у Общества не определен, для признания за ним право собственности на самовольную постройку, возведенную на данном земельном участке, отсутствуют правовые основания

Апелляционный суд, анализируя доводы апелляционной жалобы, с учетом представленных в дело доказательств, установил, что в силу пункта 14 статьи 1 ГрК РФ фактически истцом произведена незаконная реконструкция, а не перепланировка помещения. Из материалов дела следует, что установленный законом порядок проведения реконструкции истцом не соблюден, что наряду с иными обстоятельствами (отсутствие вещных прав на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости), является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований (дело № А82-4012/2006-35).

Если реконструкция недвижимости проведена без получения необходимых разрешений, то именно ст.222 ГК РФ позволяет наказать нарушителя требований градостроительного регламента и защитить интересы лиц, владеющих смежными помещениями на законных основаниях.

Более того появление дополнительных помещений внутри здания приводит к необходимости применения к ним правил о самовольной постройке даже в том случае, если реконструкция не изменила архитектурного облика и новые площади создавались внутри стабильного каркаса здания.

Очевидно, что появление дополнительных помещений внутри здания приводит к созданию новых объектов недвижимости, поэтому к ним могут быть применены правила о самовольной постройке.

Исходя из этих противоположных точек зрения, можно сделать вывод, что объекты в переустроенном и перепланированном виде нельзя относить к самовольным постройкам, т.к. в результате перепланировки новый объект не появляется и постройка не является созданной вновь.

Теперь перейдем непосредственно к признакам самовольной постройки или причинам возникновения оснований для признания постройки самовольной.