Назначение жилого помещения и пределы его использования

жилой помещение перевод

Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

В отличие от ЖК 1983 г. (ст. 7), Кодекс в данном случае не делает акцента на том, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Это вполне логично, поскольку проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая конституционным правом на свободу передвижения.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Следовательно, разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при одновременном наличии двух условий:

а) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях;

б) если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы.

Например, в соответствии с п. п. 6 и 7 ст. 21 ФЗ от 31.05.2002 N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом.

Непосредственно по месту жительства могут работать предприниматели, труд которых связан преимущественно с интеллектуальной деятельностью - сбором и анализом информации, созданием научных и литературных произведений, подготовкой произведений к опубликованию, программированием, бухгалтерским учетом и аудитом, репетиторством - а также частные нотариусы.

Исходя из установленного законом целевого назначения жилища, недопустимо встречающееся на практике размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, производственных мощностей. В ст. 293 ГК РФ предусмотрена ответственность собственников жилых помещений вплоть до лишения права собственности.

Судебные ограничения права на жилье возникают в случаях оспоримости права на жилье. Это могут быть иски о расторжении или изменении договора найма, купли-продажи, мены, о признании недействительным обмена жилыми помещениями. В случае таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение правомочие распоряжения будет ограничено.

 

 

Глава 2

Понятие нежилого помещения

 

В настоящее время в законодательстве широко используется понятие «нежилое помещение». Однако, несмотря на частое употребление в законодательстве понятия нежилого помещения, на федеральном уровне так и не были определены все его признаки, нормативно не сформулирована его дефиниция. Судебная практика также не восполняет пробел в данной сфере.

Несмотря на несовершенство законодательства по вопросу нормативного закрепления определения понятия нежилого помещения, данный пробел с избытком восполняется в научной литературе. Так, например, А.Г. Хурцилава определяет "нежилые помещения как недвижимое имущество в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком". С.Г. Певницкий, Е.А. Чефранова понимают под нежилым помещением изолированное помещение в строении, не предназначенное для проживания граждан.

Как видно, нежилое помещение определяется и как выделенная часть в здании и сооружении (помещение), и как понятие, объединяющее помещение и здание. При этом в определениях как указываются недвижимый характер и изолированность нежилого помещения, так и не указываются данные признаки. Предназначенность нежилого помещения также рассматривается неоднозначно: предназначенность не для постоянного проживания граждан и предназначенность не для проживания.

Можно сказать, что нежилое помещение - это часть составной недвижимой вещи (здания), являющейся механическим соединением некоторой совокупности частей, самостоятельное юридическое существование которых невозможно, пока они входят в состав данной вещи. Указанные части образуют единое целое по функциональному назначению, представляют собой одну вещь в натуральном и юридическом выражении и приобретают статус объектов гражданских прав в случае их юридического выделения из состава здания.

Основанием возникновения права собственности на нежилое помещение является юридический раздел здания на помещения, который состоит из нескольких элементов:

- волеизъявление собственника на раздел здания на помещения,

- административный акт уполномоченного органа по постановке на государственный кадастровый учет помещения,

-акт государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости.

Регулирование отношений, которые возникают в сфере оборота нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах и иных жилых домах, осуществляется помимо ГК РФ также ЖК РФ и принятыми в соответствии с ним подзаконными нормативными актами.

Признаками нежилого помещения являются: недвижимый характер, изолированность. Ряд авторов также называет в качестве признака нежилого помещения предназначенность. Предназначенность нежилого помещения рассматривается в двух вариантах: предназначенность для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных, культурных и других и предназначенность не для проживания (постоянного проживания) граждан. Встречаются также случаи, когда авторы объединяют оба варианта, к примеру предназначенность для использования в производственных, социальных (культурных, медицинских, образовательных), лечебно-санаторных или иных целей, кроме целей проживания граждан.

Назначение существует у каждого нежилого помещения, и в зависимости от назначения к ним так же, как и к жилым помещениям, предъявляются определенные требования строительных, санитарных и иных правил и норм.

Стоит сказать, что торговые, социальные, образовательные, культурные, медицинские, лечебно-санаторные цели можно объединить в одну цель - общественную. В связи с этим к предназначению нежилого помещения следует отнести: производственные, административные, общественные и иные цели.

 

 

Глава 3