Статья 22. Предоставление садовых земельных участков и огородных земельных участков, земельных участков общего назначения

1. Предоставление товариществу и членам товарищества земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

2. Распределение земельных участков между членами товарищества осуществляется на основании решения общего собрания членов товарищества согласно реестру членов товарищества. Условные номера таких участков указываются в реестре членов товарищества и проекте межевания территории.

3. Садовые земельные участки и огородные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Комментарий к статье 22

Комментируемый Закон в целом сохранил подход, который был сформирован в Законе N 66-ФЗ после вступления в силу положений Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (1 марта 2015 г.). Данный подход заключается в сосредоточении всех положений о порядке предоставления садоводам и огородникам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в ЗК РФ.

В связи с этим ни комментируемая статья, ни Закон N 217-ФЗ в целом не регулируют данный вопрос, ограничиваясь установлением отдельных особенностей, связанных с коллективным характером отношений в области садоводства и огородничества.

С 1 марта 2015 г. садоводы и огородники, в том числе создав некоммерческое товарищество, вправе подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории (в случае если отсутствует утвержденный проект межевания территории или сформированный земельный участок) и обратиться с заявлением о предоставлении заинтересовавшего их земельного участка.

Кроме того, важно отметить, что ЗК РФ установил разные порядки предоставления земельных участков для коллективного ведения дачного хозяйства, садоводства, огородничества (то есть предоставления земельных участков юридическим лицам), а также напрямую закрепил возможность предоставления земельных участков для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства гражданам индивидуально.

Таким образом, исходя из норм ЗК РФ можно выделить следующие способы предоставления земельных участков:

1. Для ведения коллективного садоводства, огородничества (то есть садоводческим и огородническим некоммерческим товариществам).

В данном случае земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются первоначально в безвозмездное пользование садоводческим или огородническим некоммерческим товариществам (подп. 11 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ). Договор безвозмездного пользования заключается на срок по выбору заявителя, который не должен превышать пять лет. По договору безвозмездного пользования садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество обязано обеспечить подготовку в отношении соответствующего земельного участка проекта планировки территории и проекта межевания территории (только проекта межевания - в случае предоставления земельного участка для ведения огородничества), а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Учитывая безвозмездный характер получения земельного участка, законодатель установил требования к обоснованности размеров таких земельных участков, при этом поставив расчет предельного размера земельного участка в зависимость от максимального размера садовых или огородных земельных участков (п. 6 и 7 ст. 39.10 ЗК РФ).

До 1 марта 2015 г. в соответствии с п. 1 ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения садоводства, огородничества, дачного строительства, устанавливались законами субъектов Российской Федерации. В настоящее время согласно п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Однако продолжают действовать и ранее принятые законы субъектов Российской Федерации. В связи с этим на практике может возникнуть вопрос о том, каким документом - законом субъекта Российской Федерации или градостроительным регламентом - руководствоваться при определении предельного размера земельного участка в целях его предоставления некоммерческому объединению граждан для ведения садоводства или огородничества.

Согласно ч. 20 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и иные законодательные акты Российской Федерации" до утверждения в установленном ГрК РФ порядке правил землепользования и застройки для целей образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются установленные до дня вступления в силу данного Закона в соответствии со ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков.

Таким образом, законодатель расставил приоритеты при определении размеров земельных участков в целях их предоставления - предельные размеры, установленные градостроительным регламентом, а при его отсутствии - предельные размеры, ранее установленные в соответствии со ст. 33 ЗК РФ законами субъектов Российской Федерации. При этом такие законы должны были быть приняты до 1 марта 2015 г.

Вместе с тем представляется, что при разработке правил землепользования и застройки органы местного самоуправления могут учитывать предельные размеры земельных участков, ранее установленные законами субъектов Российской Федерации для определенных целей.

Следует отметить, что в ряде случаев федеральными законами установлены размеры земельных участков, предоставляемых отдельным категориям граждан. Так, Законом Российской Федерации от 15 января 1993 г. N 4301-1 "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы", Федеральным законом от 9 января 1997 г. N 5-ФЗ "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда, Героям Труда Российской Федерации и полным кавалерам ордена Трудовой Славы" предусмотрено бесплатное предоставление в собственность земельных участков для ведения садоводства и огородничества в размерах, установленных в соответствии с Земельным кодексом РФ, но не менее чем 0,20 га в городах и поселках городского типа и 0,40 га в сельской местности для Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы и не менее чем 0,08 га в городах и поселках городского типа и 0,25 га в сельской местности для Героев Социалистического Труда, Героев Труда Российской Федерации, полных кавалеров ордена Трудовой Славы.

Данные нормы не в полной мере согласуются с положениями ЗК РФ в части предельных размеров земельных участков и, как видится, могут быть реализованы только в случае предоставления земельных участков в индивидуальном порядке.

Образованные земельные участки предоставляются без проведения торгов в собственность за плату или в аренду на срок до сорока девяти лет членам соответствующего товарищества, а земельные участки общего назначения - бесплатно в общую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества (подп. 3 п. 2 ст. 39.3, подп. 3 ст. 39.5, подп. 7 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

При этом вид права, на котором член садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества желает приобрести садовый или огородный земельный участок, определяется самим заявителем путем соответствующего указания в заявлении о предоставлении земельного участка (подп. 5 п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ).

Также следует отметить, что федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены отдельные категории граждан, которым земельные участки предоставляются в собственность бесплатно (подп. 7 ст. 39.5 ЗК РФ). Так, например, Законом Республики Мордовия от 12 марта 2009 г. N 23-З "О регулировании земельных отношений на территории Республики Мордовия" установлено, что земельные участки для садоводства, огородничества и дачного хозяйства предоставляются в собственность бесплатно:

1) инвалидам и участникам Великой Отечественной войны, а также ветеранам боевых действий;

2) одиноким родителям, имеющим несовершеннолетних детей;

3) инвалидам и семьям, имеющим в своем составе детей-инвалидов;

4) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, а также лицам из их числа по окончании пребывания в государственном (муниципальном) учреждении, у опекунов или попечителей, в приемной семье;

5) одному из родителей, супруге, не вступившей в повторный брак, военнослужащего, погибшего при исполнении обязанностей военной службы;

6) гражданам Российской Федерации, признанным в установленном порядке вынужденными переселенцами, зарегистрированным по месту жительства на территории Республики Мордовия;

7) гражданам, имеющим трех и более детей, в случаях, порядке и размерах, установленных Законом Республики Мордовия от 7 сентября 2011 г. N 50-З "О предоставлении в Республике Мордовия земельных участков гражданам, имеющим трех и более детей";

8) медицинским работникам в возрасте до 35 лет, прибывшим в 2011 - 2012 гг. после окончания образовательной организации высшего образования на работу в сельский населенный пункт или переехавшим на работу в сельский населенный пункт из другого населенного пункта; прибывшим в 2013 - 2015 гг. после окончания образовательной организации высшего образования; медицинским работникам в возрасте до 45 лет, имеющим высшее образование, прибывшим в 2015 г. на работу в сельский населенный пункт либо рабочий поселок или переехавшим на работу в сельский населенный пункт либо рабочий поселок из другого населенного пункта; фельдшерам фельдшерско-акушерских пунктов, принятым на работу в государственные бюджетные учреждения здравоохранения Республики Мордовия в 2014 - 2015 гг. и заключившим с уполномоченным исполнительным органом договор, предусмотренный п. 3 ч. 12.2 ст. 51 Федерального закона от 29 ноября 2010 г. N 326-ФЗ "Об обязательном медицинском страховании в Российской Федерации";

9) лицам, награжденным государственной наградой Республики Мордовия - орденом Славы I степени;

10) Почетным гражданам Республики Мордовия;

11) тренерам, подготовившим чемпионов Олимпийских игр, постоянно проживающим на территории Республики Мордовия не менее трех лет.

Одним из документов, необходимых для предоставления земельных участков членам товарищества, является решение общего собрания членов о распределении образованных или образуемых земельных участков между его членами с указанием условных номеров земельных участков согласно проекту межевания территории.

2. Для ведения садоводства по заявлению отдельного гражданина.

В этом случае предоставление земельного участка осуществляется в порядке, установленном ст. 39.18 ЗК РФ, предусматривающей размещение и опубликование уполномоченным органом извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей. Если по истечении тридцати дней со дня опубликования указанного извещения заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, осуществляется предоставление земельного участка без торгов в собственность за плату или в аренду на срок по выбору заявителя, но не более чем на сорок девять лет. При поступлении заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе предоставление земельного участка осуществляется по результатам аукциона. При этом участником такого аукциона могут быть только граждане (п. 10 ст. 39.11 ЗК РФ).

Указанный порядок не применяется в случае предоставления земельного участка для ведения садоводства лицам, в отношении которых федеральными законами или законами субъекта Российской Федерации предусмотрено право на приобретение земельных участков для указанных целей в первоочередном или внеочередном порядке (п. 8 ст. 39.14 ЗК РФ). В этом случае осуществляется предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов по заявлению заинтересованного лица в порядке, предусмотренном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Арендная плата в таком случае определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка (подп. 3 п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ).

Не применяется порядок, установленный ст. 39.18 ЗК РФ, исходя из его правовой природы, также если согласно федеральным законам, законам субъектов РФ для отдельных категорий граждан предусмотрено предоставление земельных участков для указанных целей в собственность бесплатно. В этом случае предоставление земельных участков осуществляется в соответствии со ст. 39.19 ЗК РФ в порядке, установленном законами субъектов РФ, а при их отсутствии - ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ (ч. 19 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ).

В правоприменительной практике выявлены случаи, в том числе применительно к предоставлению садовых земельных участков, когда один гражданин в рамках положений ст. 39.18 ЗК РФ после опубликования сообщений о предоставлении земельных участков подает заявления для инициирования аукционов абсолютно по всем земельным участкам, предлагаемым к предоставлению на территории муниципального образования. С одной стороны, органы государственной власти и органы местного самоуправления при соблюдении такими гражданами правил подачи заявок на участие в аукционах не вправе отказать им в таком участии. С другой стороны, обратим внимание на Определение ВС РФ от 28 декабря 2016 г. N 32-КГ16-26, в рамках которого судом сделан вывод, что действия подобных лиц следует оценивать на предмет добросовестности их поведения. При этом суд отметил, что, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

3. Для ведения огородничества по заявлению отдельного гражданина.

В соответствии с подп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ в этом случае без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка на срок до трех лет. Гражданин вправе заключить новый договор аренды такого земельного участка для ведения огородничества, подав соответствующее заявление до дня истечения срока действия договора аренды такого земельного участка.

В настоящее время возможность выкупа такого земельного участка напрямую ЗК РФ не предусмотрена, за исключением выкупа таких земельных участков на аукционе (ст. 39.11, 39.12 ЗК РФ). Такое право предлагалось предоставить огородникам положениями проекта Федерального закона N 1103583-6 "О внесении изменения в статью 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации" (в части расширения оснований для выкупа гражданами земельных участков без проведения торгов), до настоящего времени находящегося на рассмотрении Государственной Думы <1>. Вместе с тем существует и иная позиция о том, что на огородников распространяется право выкупа земельных участков, предусмотренное подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, что отражено в отзыве Правительства Российской Федерации на указанный законопроект <2>.

--------------------------------

<1> См.: официальный сайт Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации http://sozd.parliament.gov.ru/bill/1103583-6.

<2> Там же.

 

Статья 23. Особенности образования земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, особенности строительства объектов капитального строительства

1. Предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. При этом параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

2. Строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

3. Садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации.

4. В целях обеспечения устойчивого развития территории садоводства или огородничества, в том числе установления границ такой территории, установления границ земельных участков, включая земельные участки общего назначения, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, включая объекты капитального строительства, относящиеся к имуществу общего пользования, осуществляется подготовка документации по планировке территории. Подготовка документации по планировке территории садоводства или огородничества осуществляется в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности с учетом требований настоящей статьи. Документация по планировке территории, подготовленная в отношении территории садоводства или огородничества, до ее утверждения должна быть одобрена решением общего собрания членов товарищества. Подготовка и утверждение проекта планировки территории в отношении территории огородничества не требуются. Установление границ огородных земельных участков и образование огородных земельных участков и земельных участков общего назначения в границах территории огородничества осуществляются в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

5. В границы территории садоводства или огородничества при подготовке документации по планировке территории для товарищества, созданного в соответствии с пунктом 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, включаются земельные участки, удовлетворяющие одновременно следующим требованиям:

1) находятся в собственности учредителей товарищества;

2) составляют единый, неразрывный элемент планировочной структуры или совокупность элементов планировочной структуры, расположенных на территории одного муниципального образования.

6. В границы территории садоводства или огородничества при подготовке документации по планировке территории для товарищества, созданного в соответствии с пунктом 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, наряду с земельными участками, указанными в части 5 настоящей статьи, включаются в качестве земельных участков общего назначения земли и (или) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам, площадью не менее двадцати и не более двадцати пяти процентов суммарной площади садовых или огородных земельных участков, включаемых в границы территории садоводства или огородничества.

7. В границы территории садоводства или огородничества не могут быть включены земельные участки и территории общего пользования, определенные в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности, а также иные участки, включение которых в границы территории садоводства или огородничества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8. Установление границ территории садоводства или огородничества, в результате которого может быть ограничен или прекращен свободный доступ с иных земельных участков к территориям общего пользования или к земельным участкам общего пользования, расположенным за пределами таких границ, не допускается.

9. При подготовке документации по планировке территории для товарищества, созданного в соответствии с пунктом 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, в границы территории садоводства или огородничества запрещено включать земельные участки, принадлежащие лицам, не являющимся учредителями товарищества, за исключением случая, установленного частью 6 настоящей статьи.

10. Садовый земельный участок и огородный земельный участок могут быть включены в границы только одной территории садоводства или огородничества.

11. Садовые и огородные земельные участки могут быть образованы из земель населенных пунктов или из земель сельскохозяйственного назначения.

12. Установление границ территории садоводства или огородничества не является самостоятельным основанием для придания такой территории статуса населенного пункта. Включение территорий садоводства или огородничества в границы населенного пункта осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Комментарий к статье 23

Комментируемая статья в основном посвящена вопросам, связанным с градостроительной деятельностью, в том числе вопросам планировки территории садоводства или огородничества и застройки таких территорий. При этом в целом нормы данной статьи опираются на положения ГрК РФ. В связи с этим обратим внимание, что этой статьей охватывается гораздо более широкий круг вопросов, чем отражено в ее наименовании.

Отметим несколько важных нововведений в этой части, которые предусматривает комментируемый Закон в сравнении с Законом N 66-ФЗ.

Во-первых, возможность строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие участки включены в границы территориальных зон, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, устанавливающие параметры такого строительства.

Градостроительный регламент представляет собой устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1, ч. 6 ст. 30 ГрК РФ). Градостроительный регламент утверждается в составе правил землепользования и застройки применительно к каждой территориальной зоне.

Предельные параметры разрешенного строительства (реконструкции) объектов капитального строительства включают в себя минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка. Наряду с указанными градостроительным регламентом могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции. Например, в градостроительном регламенте, установленном применительно к территориальной зоне, расположенной в границах исторического поселения федерального или регионального значения, такие предельные параметры включают в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства (ч. 1, 1.2, 2.1 ст. 38 ГрК РФ).

В качестве примера установления предельных параметров разрешенного строительства на садовых земельных участках приведем Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденные Ростовской-на-Дону городской Думой от 26 апреля 2011 г. N 87, согласно которым градостроительный регламент зоны садоводства и дачного хозяйства устанавливает следующие параметры разрешенного строительства: максимальная этажность (количество наземных этажей) - 3; максимальная высота зданий, сооружений - 10 м; максимальный процент застройки - 40%; в качестве иных показателей - устройство ограждений между садовыми участками допускается высотой не более 2 м при условии соблюдения условий проветриваемости; устройство ограждений между садовыми участками и проездами допускается высотой не более 2 м при соблюдении условий прозрачности ограждения на высоте выше 1,0 м от поверхности земли; отступ застройки от межи участка, отделяющей его от общего проезда, определяется материалами по обоснованию места и возможности размещения строящегося или реконструируемого объекта на земельном участке при условии обеспечения норм инсоляции, аэрации, требований СНиП и СанПиН, правил и норм противопожарной безопасности, требований технических регламентов, региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.

В связи с формулировкой ч. 2 комментируемой статьи необходимо отметить, что согласно ч. 1.1 ст. 38 ГрК РФ в случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, непосредственно в градостроительном регламенте указывается, что такие предельные параметры не подлежат установлению. Введение данной нормы было направлено на недопущение злоупотреблений со стороны органов власти и местного самоуправления, которые при отсутствии установленных градостроительным регламентом предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции произвольно устанавливали их в градостроительном плане земельного участка или при выдаче разрешения на строительство.

С учетом изложенного, по нашему мнению, представляется возможным осуществление строительства на садовых земельных участках, расположенных в границах территориальной зоны, применительно к которой градостроительный регламент предусматривает строительство, но при этом все или отдельные обязательные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции (п. 2 - 4 ч. 1 ст. 38 ГрК РФ) не установлены. Вместе с тем отметим, что в целях однозначного толкования ч. 2 комментируемой статьи на практике ее формулировка нуждается в уточнении.

Вместе с тем неустановление предельных параметров разрешенного строительства в градостроительном регламенте не означает возможности строительства на садовых участках объектов с произвольными параметрами. Так, представляется, что жилой дом, возводимый на садовом участке, не может превышать предельные параметры, установленные ч. 3 ст. 48 ГрК РФ к объектам индивидуального жилищного строительства.

Перечень объектов, которые могут возводиться на садовом земельном участке, ограничен правовым режимом такого участка, определенным ст. 3 Закона N 217-ФЗ (садовый дом, жилой дом, хозяйственные постройки и гаражи).

Согласно ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования.

Такое разделение связано с тем, что основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, унитарных предприятий). Условно разрешенные виды использования не являются характерными для данной территориальной зоны, и использование земельного участка в соответствии с ними допускается только после получения разрешения главы местной администрации (ст. 39 ГрК РФ). Вспомогательные виды разрешенного использования допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

Например, Правилами землепользования и застройки территории городского округа Первоуральск Свердловской области, утвержденными решением Первоуральской городской Думы от 26 августа 2010 г. N 241 <1>, предусматривается, что в территориальную зону ведения коллективного садоводства и дачного хозяйства (зона СХН-1) включаются территории, используемые для занятия огородничеством, садоводством, дачным хозяйством без возможности строительства индивидуального жилого дома. Правилами землепользования и застройки Надеждинского сельского поселения, утвержденными решением муниципального комитета Надеждинского сельского поселения Надеждинского муниципального района от 6 мая 2013 г. N 742 <2>, предусматривается, что в зоне садоводства, огородничества и дачного строительства (СХс) предусматриваются такие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, как "для ведения садоводства с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем" и "жилые дома и строения на садовых земельных участках".

--------------------------------

<1> Вечерний Первоуральск. 16 ноября 2010 г. N 86.

<2> Ведомости Надеждинского сельского поселения. 7 мая 2013 г. N 7.

В отдельных случаях градостроительные регламенты предусматривают возможность размещения на садовых земельных участках объектов капитального строительства, не поименованных в законе, но, однако, и напрямую не запрещенных им.

К примеру, градостроительный регламент, утвержденный для территориальной зоны садово-огороднических объединений на землях населенных пунктов (Ж-4) в составе Правил землепользования и застройки ЗАТО Северск (утверждены решением Думы ЗАТО Северск от 18 марта 2010 г. N 94/4 <1>), предусматривает возможность размещения на садовых земельных участках в качестве вспомогательного объекта открытой стоянки на 1 - 2 легковых автомобиля. Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Нефтекумска, утвержденными решением Совета депутатов города Нефтекумска от 25 мая 2011 г. N 19 <2>, предусматривается возможность возведения на садовых земельных участках построек для содержания мелких домашних животных (при условии содержания их только в границах собственного земельного участка).

--------------------------------

<1> Диалог. 7 июня 2011 г. N 23.

<2> Восход. 1 июня 2011 г. N 60.

Отдельные требования при возведении строений, сооружений могут быть установлены и правилами благоустройства территории поселения, городского округа, утверждение которых предусмотрено Федеральным законом от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". Так, правила благоустройства могут устанавливать, в частности, требования к внешнему виду фасадов и ограждений соответствующих зданий и сооружений.

Например, Правилами благоустройства территории городского округа Коломна Московской области, утвержденными распоряжением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Московской области от 31 декабря 2015 г. N РВ-335, установлено, что высота ограждений не должна превышать двух метров. При наличии специальных требований, связанных с особенностями эксплуатации и (или) безопасностью объекта, высота может быть увеличена. Установка ограждений из отходов производства и потребления и их элементов не допускается. Установка ограждений из сетки-рабицы не допускается, за исключением ограждений индивидуальных жилых домов малой этажности (не выше трех этажей), садовых, огородных и дачных участков, территорий садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, контейнерных площадок, при условии использования полноценных секций в металлической раме.

Отметим, что строительство на садовых участках осуществляется по правилам, предусмотренным ГрК РФ (ст. 47 - 55), согласно которому с 1 января 2019 г. для строительства садового дома, а также хозяйственных построек не требуется разрешения на строительство; для строительства жилого дома (объекта индивидуального строительства) необходимо получать разрешение на строительство, при этом подготовка проектной документации не требуется.

Вторым важным нововведением является наделение Правительства Российской Федерации полномочиями по установлению порядка признания садового дома жилым домом и наоборот. Напомним, что в настоящее время действует Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", что свидетельствует о том, что схожие правоотношения могут быть урегулированы именно на уровне акта Правительства Российской Федерации.

Отметим, что в литературе приводилось мнение о том, что садоводы вправе воспользоваться нормами гл. 3 ЖК РФ о переводе нежилого помещения в жилое, то есть административным порядком <1>.

--------------------------------

<1> Лебедева Н.Н. Садовые и дачные дома как жилые помещения // СПС "КонсультантПлюс".

Достаточно давно Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" предоставил гражданам, имеющим в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, право переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством (часть третья ст. 9 данного Закона). Конституционный Суд Российской Федерации в знаменитом Постановлении от 14 апреля 2008 г. N 7-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан" указывал законодателю на то, что тот факт, что ЖК РФ прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома, не свидетельствует об изменении политики государства в области жилищных отношений. Также отмечалось, что, исходя из того что жилищное законодательство является сферой совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (ст. 72, п. "к" ч. 1, Конституции Российской Федерации), субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления - утвердить, как это предусмотрено в ст. 32 ГрК РФ, правила землепользования и застройки. При этом не исключалась возможность введения субъектами Российской Федерации указанного правового регулирования в опережающем порядке. До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания могло осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение (гл. 28 ГПК Российской Федерации).