Прекращение права собственности на жилое помещение при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

В ст. 32 ЖК РФ говорится о правовых гарантиях для собственника жилого помещения в связи с изъятием (при­нудительным отчуждением) у него данного жилого поме­щения.

Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего зе­мельного участка для государственных или муниципаль­ных нужд. В зависимости от того для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществля­ется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия соб­ственника. В данном случае речь идет о частях жилого дома или квартиры (ст. 16 ЖК РФ).

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного са­моуправления, принявшими решение об изъятии земельно­го участка для государственных или муниципальных нужд. Данное решение об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним.

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего его изъятия должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии при­надлежащего ему жилого помещения, дате государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления до­пускается только с согласия последнего.

Собственник жилого помещения с момента государ­ственной регистрации решения об изъятии данного по­мещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, поль­зоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и про­изводить необходимые затраты, обеспечивающие использо­вание жилого помещения в соответствии с его назначением. При этом собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный пери­од вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с его соб­ственником. Соглашение включает в себя обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования упла­тить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он не­сет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья (в случае если указанным выше соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобре­тения в собственность иного), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него и оформлением этого права, досрочным прекраще­нием своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачетом его стои­мости в выкупную цену.

Если собственник жилого помещения не согласен с ре­шением об его изъятии либо с ним не достигнуто соглаше­ние о выкупной цене жилого помещения или других усло­виях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения в тече­ние двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления по данному вопросу.

Из сказанного очевидно, что в ст. 32 ЖК РФ речь идет, по существу, о принудительном изъятии имущества, в дан­ном случае жилого помещения. Однако этот вопрос пред­лагается решать в основном путем выкупа имеющегося у гражданина жилья, ориентируясь на его рыночную стои­мость. При этом собственнику должны быть возмещены другие убытки (расходы), перечисленные в ч. 7 данной статьи, а вопрос об обеспечении другим жильем он дол­жен решать самостоятельно. При этом не говорится о це­левом использовании средств, которые получит собствен­ник в порядке компенсации за изъятое жилое помещение. Поэтому не исключена возможность их использования на иные цели, что будет означать утрату права на данное жилое помещение и вообще лишение права на жилище. В связи с этим необходимы правовые гарантии примене­ния указанных средств только на строительство или при­обретение другого жилого помещения. Спорные вопросы подлежат разрешению в судебном порядке, если не до­стигнуто соглашение между собственником и публично-правовым образованием (Российской Федерации, субъек­том РФ или муниципальным образованием), в интересах которого изымается земельный участок и соответственно жилое помещение.

Следует отметить, что ч. 3 ст. 35 Конституции установ­лено: «...принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». В ст. 49.3 ЖК РСФСР было предусмотрено предостав­ление собственнику в этих случаях равноценного жило­го помещения (т.е. выделение жилья в натуре либо иной компенсации). Согласно ранее действовавшему законода­тельству и правоприменительной практике данный вопрос решался с согласия собственника (гражданина) и, как пра­вило, путем предоставления равноценного жилого поме­щения. Правда, содержание понятия «равноценное жилое помещение» за истекшие годы (статья была внесена в ЖК РСФСР в 1991 г.) существенно изменилось. Первоначаль­но под ним понималось такое же жилье по площади, коли­честву комнат и т.п., а в последние годы исходной точкой стала служить и стоимость квартиры. К сожалению, эти принципы, в частности о решении данного вопроса путем выделения другого (равноценного) жилья, не нашли от­ражения в ст. 32 ЖК РФ, что существенно ограничивает жилищные права граждан.

Касаясь принудительного изъятия у граждан жилых помещений, необходимо отметить, что правила о выкупе жилых помещений в связи с изъятием участка для госу­дарственных или муниципальных нужд могут быть приме­нены не только, когда строения, находящиеся на участке, подлежат сносу, но и когда их дальнейшее использование по назначению становится невозможным. Кроме того, сле­дует подчеркнуть, что принудительное изъятие земельного участка допускается только для государственных и муни­ципальных нужд, в пользу частного лица оно производить­ся не может. Приведем следующий пример.

Верховный Суд РФ признал не подлежащим удовлет­ворению требование ЗАО «Кларисса» к гражданке М. о ее выселении с предоставлением другого жилого помеще­ния. Основанием для предъявления данного требования послужило постановление главы администрации города, в соответствии с которым земельный участок, где находился жилой дом М. был выделен ЗАО «Кларисса» под строи­тельство гаражей.

В определении Верховного Суда по этому делу указыва­ется, что ГК РФ не допускает принудительного отчуждения недвижимого имущества по основанию изъятия земельного участка для общественных нужд. В связи с этим отселение граждан из жилых домов и прекращение их права собствен­ности на эти дома допускается только с согласия собствен­ников путем заключения договора, что соответствует п. 1 ст. 235 ГК РФ, устанавливающему основания прекращения права собственности. Такой договор с ответчицей заключен не был, поэтому она не могла быть выселена из принадлежаще­го на праве собственности дома в другое жилое помещение.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в уста­новленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим та­кое решение, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответствен­но подлежит изъятию каждое жилое помещение в указан­ном доме, за исключением жилых помещений, принадлежа­щих на праве собственности муниципальному образованию.

Таким образом, введен новый порядок, устанавливаю­щий обязанность собственников жилых помещений (ими могут быть граждане и другие лица) самостоятельно (свои­ми силами или за свой счет) осуществить снос или рекон­струкцию аварийного жилого дома. В противном случае жилое помещение будет изъято с выплатой соответствую­щей компенсации. Конечно, граждане, пользующиеся пра­вом на социальное жилье, имеют возможность получить в установленном порядке другое жилое помещение. Другим же гражданам предлагается выселиться из аварийного жи­лья и самостоятельно его снести. Где указанные граждане в дальнейшем будут проживать, они также должны решить самостоятельно. Иными словами, нормы ч. 10 ст. 32 ЖК РФ не предусматривают каких-либо реальных гарантий со стороны государства в части обеспечения права граждан на жилище. Они вправе за свое жилье получить лишь денеж­ную компенсацию в соответствии с ч. 1—3, 5—9 ст. 32 ЖК РФ, т.е. выкупную цену за аварийное жилье.

В случае, если в отношении территории, на которой рас­положен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с за­конодательством РФ о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома ава­рийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи за­явления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если соб­ственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в уста­новленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, зе­мельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.

Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подле­жащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, допускается только с со­гласия собственника.

Данные вопросы нашли отражение в п. 20—22 поста­новления Пленума № 14, согласно которым судам для пра­вильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для го­сударственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее:

а) нормы, содержащиеся в ст. 32 ЖК РФ, в развитии положений ч. 3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;

б) решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, т.е. органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуе­мое владение, право постоянного (бессрочного) пользова­ния) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государствен­ных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (ст. 279-283 ГК РФ, ст. 9-11,49,55, 61, 63 Земельного кодекса РФ);

в) обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (ст. 49, 55 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, ч. 10—11 ст. 32 ЖК РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.

Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потреб­ности Российской Федерации, субъекта РФ или муници­пального образования, связанные с обстоятельствами, уста­новленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворе­ние которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Рос­сийской Федерации, размещение объектов государственно­го или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с гене­ральными планами городских и сельских поселений);

г) соблюдение предусмотренной ч. 2—4 ст. 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государ­ственной регистрации (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ),

При этом, исходя из положений ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, юри­дически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт полу­чения собственником такого уведомления. В этой связи со­общение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собствен­ника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу мест­ного самоуправления) о выкупе жилого помещения;

д) иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ). Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения;

е) если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ, ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (ст. 47 ГПК РФ);

ж) принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения, к участию в деле, исходя из норм ч. 3 ст. 45 ГПК РФ, должен быть привлечен прокурор;

з) выкупная цена изымаемого жилого помещения опре­деляется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень воз­можных убытков собственника жилого помещения приво­дится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собствен­ником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капи­тальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указан­ного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жи­лого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по на­значению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ);

и) требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемо­го жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускает­ся только по соглашению сторон.

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспе­чить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по вы­плате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В случае соглашения сторон о предоставлении друго­го жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жи­лого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по со­глашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

По смыслу ч. 8 ст. 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собствен­нику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социально­го найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения);

к) выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения допускается в силу ч. 4 ст. 32 ЖК РФ только с согласия собственника;

л) резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое поме­щение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помеще­ния взамен изымаемого в собственность или на иных пра­вовых основаниях Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Судам надлежит иметь в виду, что государственная ре­гистрация решения органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого по­мещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд не ограничивает правомочий соб­ственника по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться данным жилым помещением и не снимает с собственника обязанности нести бремя содержания жилого помещения (ст. 209 ГК РФ, ч. 2-4 ст. 30, ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).

Судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявле­ния органом, принявшим такое решение (т.е. межведом­ственной комиссией, создаваемой, исходя из принадлеж­ности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления), к собственникам жи­лых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собствен­ных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или рекон­струкцию многоквартирного дома, органом местного само­управления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жило­го дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственно­сти муниципальному образованию. К порядку выкупа жи­лых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, применяются нормы ч. 1—3, 5—9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения примене­нию не подлежат.

Необходимо обратить внимание судов на то, что ЖК РФ не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сно­су или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых по­мещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм ч. 1 ст. 7 ЖК РФ о применении жилищного законо­дательства по аналогии применить к названным отношени­ям положения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ об изъятии жилого поме­щения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.