Трансакционные издержки в странах ЕС

При покупке недвижимости каждый участник сделки, будь то продавец или покупатель, сталкивается с таким понятием, как трансакционные издержки. По данным консалтинговой компании Global Property Guide, по уровню этих расходов Россия находится на первом месте в Европе.

Трансакционные издержки, возникающие при покупке или продаже недвижимости, – это расходы, которые складываются из оплаты юридических и риелторских услуг, стоимости регистрации при продаже недвижимости, а также прочих сопутствующих расходов. Общая сумма издержек может варьироваться от нескольких процентов до нескольких десятков процентов от сделки, в том числе в зависимости от страны. Международная консалтинговая компания Global Property Guide провела собственное исследование и выяснила, в каких странах Европы трансакционные издержки самые высокие и самые низкие и как их величина влияет на рынок жилья и на экономику в целом.

Global Property Guide был составлен рейтинг европейских стран по совокупному уровню трансакционных издержек. В Западной Европе трансакционные издержки самые высокие – в среднем около 13,7%. Далее идет Восточная Европа со средним уровнем издержек в 11,6%. Причем на этот показатель влияют в основном Россия и Болгария: если исключить их из списка, средний уровень трансакционных издержек в восточной части Европы снизится до 7%. На третьем месте оказалась Южная Европа – 10,7%. Самый же низкий уровень трансакционных издержек в Северной Европе – около 5,8%.

Что касается «достижений» по отдельным странам, то не самую почетную пальму первенства между собой поделили Болгария и Россия – в этих странах величина издержек составляет порядка 25% от суммы сделки. И это притом, что эксперты Global Property Guide учитывали официальные данные. Если же посчитать, во сколько иногда обходится «неофициальное общение» с некоторыми ведомствами при покупке и продаже недвижимости, например, общение с БТИ, то становится понятно, что реальная величина издержек заметно больше.

Словакия, Литва и Эстония названы в числе стран с наименьшим размером трансакционных издержек – менее 4%. В Великобритании (стране, в столице которой продается самая дорогая недвижимость в Европе) издержки оказались одними из минимальных – около 5%. А в таких популярных среди россиян с точки зрения покупки недвижимости за рубежом странах, как Кипр и Хорватия, уровень издержек оказался довольно высок – 12% и 18% соответственно. На Украине этот показатель близок к минимальной отметке – около 6%. (Сводные данные по величине издержек для разных стран Европы представлены в таблице 1).

Таблица 1.

Трансакционные издержки по странам Европы

(в процентах).

	Общие издержки	Издержки покупателя	Издержки продавца
Страны	от	до	от	до	от	до
Австрия	9,30	12,42	7,50	10,32	1,80	2,10
Бельгия	13,90	22,10	10,90	8,10	3,00	4,00
Болгария	23,98	26,16	22,73	24,66	1,25	1,50
Хорватия	13,55	21,52	9,89	14,20	3,66	7,32

Продолжение таблицы 1

Кипр	8,30	14,20	3,30	9,20	5,00	5,00
Чехия	6,70	9,21	3,70	6,21	3,00	3,00
Дания	6,81	7,04	0,81	1,04	6,00	6,00
Эстония	2,57	5,45	2,57	5,45	0,00	0,00
Финлян-дия	7,71	10,20	4,05	4,10	3,66	6,10
Франция	11,06	19,35	8,67	13,37	2,39	5,98
Германия	7,88	12,64	6,09	9,07	1,79	3,57
Греция	11,39	19,01	10,14	16,01	1,25	3,00
Венгрия	6,21	13,85	2,61	7,85	3,60	6,00
Ирландия	2,56	15,42	2,56	15,42	0,00	0,00
Италия	10,00	22,10	7,60	18,50	2,40	3,60
Латвия	4,00	7,50	2,00	2,50	2,00	5,00
Литва	2,30	5,04	0,53	1,50	1,77	3,54
Люксем-бург	11,15	15,65	7,70	12,20	3,45	3,45
Македо-ния	5,15	6,60	5,15	6,60	0,00	0,00
Мальта	6,51	13,50	4,51	7,50	2,00	6,00
Монако	18,65	19,65	2,62	13,62	6,03	6,03
Черного-рия	5,02	5,75	2,02	2,75	3,00	3,00

 

 

Продолжение таблицы 1.

Нидерланды	10,52	13,74	9,33	11,36	1,19	2,38
Норвегия	3,75	5,70	3,75	5,70	0,00	0,00
Польша	5,55	9,93	5,55	9,93	0,00	0,00
Португалия	5,63	16,05	2,00	10,00	3,63	6,05
Румыния	7,10	12,00	4,10	9,00	3,00	3,00
Россия	20,71	25,50	2,71	7,50	18,00	18,00
Сербия	8,06	9,05	3,06	4,05	5,00	5,00
Словакия	2,01	5,50	2,01	5,50	0,00	0,00
Словения	6,82	7,70	2,42	3,30	4,40	4,40
Испания	10,66	14,24	8,16	11,24	2,50	3,00
Швеция	4,51	7,50	1,51	2,50	3,00	5,00
Швейцария	3,48	8,93	0,25	3,55	3,23	5,38
Турция	9,85	10,75	4,60	5,50	5,25	5,25
Великобритания	2,89	14,41	0,54	5,15	2,35	9,26
Украина	5,01	7,05	1,51	1,55	3,50	5,50

 

Немаловажно и то, что в разных странах трансакционные издержки формируются за счет различных «ключевых» расходов, основные из которых разделены Global Property Guide на четыре подгруппы:

1. Расходы на регистрацию и перерегистрацию недвижимости.

2. Комиссионные, выплачиваемые агентству недвижимости или индивидуально риелтору.

3. Юридические расходы.

4. Налоги, в т. ч. налоги с продаж, на дарение, на наследство.

Так вот, по оценке Global Property Guide, наибольшая часть издержек в России, как и в Болгарии, приходится на оплату комиссионных агентам (тогда как, например, на Мальте и в Монако большую часть трансакционных издержек составляют расходы на регистрацию недвижимости).

Из упомянутых российских 25% около 18% – это именно доход риелторских агентств, считают аналитики Global Property Guide. Впрочем, нужно сказать, что даже в прошлом году официальная комиссия московских агентств в самом радикальном случае редко превышала 10% (сейчас порядка 3-4%). Но нельзя забывать о так называемой «скрытой» комиссии, когда риелтор продает квартиру по цене выше той, что объявляется ее владельцу, а разница отправляется в карман посреднику.

Трансакционные издержки влияют не только собственно на общую сумму сделки (особенно это касается покупки, ведь покупатель платит не только за квадратные метры, но и за услуги банка при получении, например, ипотечного кредита, за услуги риелтора и т. д.), но и на рынок недвижимости и экономику в целом. То есть, анализируя и сравнивая величину издержек по разным странам, можно выявить некоторые любопытные закономерности.

Во-первых, в странах с высокими трансакционными издержками особенно популярна аренда жилья. Желая сэкономить, люди предпочитают снимать дома и квартиры, нежели покупать их.

Во-вторых, высокие трансакционные издержки приводят к тому, что увеличивается плотность людей на квадратный метр. Например, в странах Южной Европы – как, отметим, и в России – дети дольше остаются с родителями под одной крышей, предпочитая откладывать покупку жилья на тот момент, когда у них появится больше денег. Либо ждать, когда дом перейдет им по наследству.

Примечателен тот факт, что уровень трансакционных издержек в некоторой степени влияет даже на экономику государств в целом. А именно – на уровень безработицы. Было замечено, что в странах с большими трансакционными издержками владельцы домов реже задумываются о продаже недвижимости, а значит, предпочитают оставаться на одном месте, даже несмотря на то, что где-нибудь в другой части страны рынок труда более перспективен.