Техническая эксплуатация жилищного фонда.

С целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности, проведение единой технической политики в жилой сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий.

Техническая эксплуатация жилищного фонда включает:

1.Управление жилищным фондом:

§ Организация эксплуатации зданий

§ Взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками

§ Все виды работ с нанимателями и арендаторами

2.Техническое обслуживание и ремонт технических конструкций и инженерных систем зданий

§ Диспетчерское и аварийное техническое обслуживание

§ Осмотры

§ Подготовка и сезонная эксплуатация

§ Текущий ремонт

§ Капитальный ремонт

3.Санитарное содержание

§ Уборка мест общего пользования

§ Уборка придомовой территории

§ Уход за зелеными насаждениями

Техническое обслуживание включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов здания и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его оборудования и технических устройств.

Система технического обслуживания (содержания и технического ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы зданий с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.

Техническое обслуживание включает работы по контролю за его состоянием, поддержание в исправности, работоспособности, наладки и регулирования инженерного оборудования.

Текущий ремонт зданий включает комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановление работоспособности) элементов здания, а также его оборудования и инженерных систем для поддержания их эксплуатационных показателей.

Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах от 3 до 5 лет, с учетом группы капитальности здания, физического износа и местных условий.

Собственник или управляющая организация разрабатывают краткосрочные и долгосрочные программы постановки жилых домов на текущий ремонт, содержание которых определяется минимальной продолжительностью эксплуатации элементов жилых зданий (в зависимости от финансовых возможностей собственников жилищного фонда).

Программы должны быть увязаны с программами капитального ремонта и реконструкции жилых домов.

Удельный вес заменяемых элементов не должен превышать следующего уровня:

· Кровельные покрытия – 50%

· Покрытия полов – 20%

· Остальные конструкции и инженерное оборудование – 15% от общего объема в жилом здании

Элементы зданий и внешнего благоустройства, срок службы которых соизмерим с периодичностью текущего ремонта, могут быть заменены полностью.

Капитальный ремонт зданий.

Капитальный ремонт жилых и общественных зданий – это особый, наиболее сложный и трудоемкий, вид строительных работ.

Капитальный ремонт заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи с физическим износом и разрушением.

Капитальный ремонт подразделяется на следующие виды:

1. Комплексный капитальный ремонт, охватывающий все здание вцелом или отдельные его секции, при котором устраняется физический и моральный износ.

2. Выборочный капитальный ремонт, охватывающий отдельные конструктивные элементы здания или оборудования, при котором устраняется физический износ.

Комплексный капитальный ремонт является основным видом ремонта.

Кроме того, могут быть выполнены следующие ремонтные работы:

· Замена систем инженерного оборудования

· Выборочный капитальный ремонт, включающий все необходимые срочные работы, а именно ремонт кровли, фасада и инженерного оборудования

· Аварийный ремонт, выполняется для ликвидации последствий внезапных аварий, повреждений конструкций, вызванных стихийным бедствием

· Аварийно-поддерживающий ремонт в ветхих домах, которые в ближайшее время не могут быть снесены

Реконструкция жилых зданий включает в себя перепланировку жилых зданий с изменением основных технико-экономических показателей, числа и площади квартир, строительного объема и общей площади.

При реконструкции, исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм, могут выполняться надстройки мансарды, пристройки, встройки, повышение уровня инженерного оборудования, включая строительство наружных сетей, а также осуществляются мероприятия, улучшающие архитектурную выразительность зданий и благоустройство территорий.

Основным документом, характеризующим техническое состояние зданий и отражающим необходимость капитального ремонта, является технический паспорт.

Технический паспорт составлен на каждое здание и земельный участок.

Техническую документацию составляет проектная организация, имеющая лицензию и права на выполнение подобных работ.

Капитальный ремонт осуществляется только по утвержденным проектам и сметам.

Работы по капитальному ремонту могут осуществляться как подрядным способом, так и собственными силами.

С целью упорядочения контроля за ходом работ и их приемки может быть разработана система управления качеством работ, предусматривающая четкую регламентацию производственных взаимоотношений, ответственность подразделений и конкретных специалистов заказчика и подрядных организаций за качество работ на всех этапах ремонта здания.

Схема взаимодействия при капитальном ремонте.

Заказчик передает в установленные сроки подрядчику утвержденную проектно-сметную документацию, обеспечивает своевременное финансирование и оплату выполненных услуг или работ, осуществляет в необходимых случаях освобождение жилого здания на время ремонта от жильцов, обеспечивает сохранность здания на период до передачи подрядчику, передает отселенный объект ремонта подрядчику. Обеспечивает техническими условиями на временное присоединение к инженерным коммуникациям на время ремонта, осуществляет технический надзор за работами, поставляет специальные материалы, изделия и оборудование, принимает выполненные комплексы работ, организует авторский надзор за работами и предъявляет отремонтированное здание приемной комиссии.

Подрядчик принимает объект к производству работ от заказчика, осуществляет своими силами ремонт здания, в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией или договорной ценой, в установленный срок, при надлежащем качестве выполненных работ. Обеспечивает сохранность элементов здания во время производства работ, несет ответственность за снижение или потери прочности, устойчивости, надежности здания, своевременно устраняет недоделки и дефекты, выявленные заказчиком.