Принципы общей собственности

Понятие права общей собственности.

Право общей собственности имеет место тогда, когда одно и то же имущество принадлежит на праве собственности двум или нескольким лицам, то есть у одного и того же имущества не один собственник, а несколько. Такими собственниками могут быть несколько граждан, несколько юридических лиц или несколько субъектов Российской Федерации, а может быть и смешанное имущество, когда сособственниками становятся несколько граждан или несколько юридических лиц, а может быть еще и несколько субъектов РФ или муниципальных образований. То есть здесь может быть комбинация субъектов гражданского права. Все они сообща могут владеть, пользоваться, распоряжаться каким-то общим имуществом. И тогда мы говорим об общей собственности.

В качестве объекта права общей собственности также может выступать либо какая-нибудь одна вещь, скажем, жилой дом или нежилое строение, или совокупность вещей, скажем, предприятие, как имущественный комплекс. И в качестве объекта права общей собственности могут выступать все те материальные объекты, которые могут выступать в качестве объектов индивидуальной собственности: либо частной собственности, либо государственной собственности.

Содержание права общей собственности включает в себя право нескольких лиц сообща владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом. Вы помните, что содержание любого субъективного права составляют три правомочия: по владению, пользованию и распоряжению. Таково содержание права общей собственности. Но поскольку здесь несколько собственностей, то право общей собственности означает право нескольких лиц сообща владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом. Когда имущество принадлежит одному лицу, физическому лицу – гражданину или юридическому лицу, то вполне понятно, как это лицо осуществляет правомочия по владению, пользованию и распоряжению: по своему усмотрению. А тогда, когда собственников несколько, то вопрос о том, как осуществлять эти правомочия, приобретает определенные сложности. Порядок осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом зависит от того, какой вид общей собственности имеет место.

Различают два вида общей собственности:

* общая долевая собственность

* общая совместная собственность.

При этом значение общего правила имеет общая долевая собственность. Это означает, что если возникла общая собственность, то она, как правило, носит долевой характер. Только в случаях, прямо предусмотренных законом, возникает общая совместная собственность, а таких случаев всего лишь 3. Об этих трех случаях мы будем говорить попозже, когда перейдем к общей совместной собственности, а сейчас рассмотрим общую долевую собственность, и вполне понятно, почему: Общая долевая собственность имеет значение общего права, и поэтому, если возникла общая собственность, то она носит долевой характер, и порядок осуществления сособственниками правомочий по владению, пользованию, распоряжению подчиняется правилам о долевой собственности.

Право общей долевой собственности. Право общей долевой собственности характеризуется тем, что право собственности, распространяясь на всё общее имущество в целом, принадлежит в соответствующих долях нескольким лицам.

Итак, когда речь идет о долевой собственности, здесь выделяется какая-то доля. В чем устанавливается доля? Это вытекает из самого названия “общая долевая собственность”.

Что это за доля и в чем она выделяется, этот вопрос в цивилистической науке получил различное разрешение. И здесь выдвигается несколько теоретических вопросов.

Первая позиция сводится к тому, что под долей понимается реальная доля в общем имуществе. Но эта позиция была отвергнута большинством ученых и законодателями и отвергнута совершенно справедливо.

Представим ситуацию. На праве общей долевой собственности двум братьям принадлежит жилой дом. Дом двухэтажный. Договорились, что один брат, Андрей, будет проживать на верхнем, другой брат, Василий, будет проживать на нижнем этаже. Если бы речь шла об общей долевой собственности и доля выделялась в самом имуществе, то, естественно, та часть жилого дома, в котором живет брат Андрей, - это его доля, а та часть, где живет брат Василий - это доля брата Василия. Но если это так, то никакой общей собственности не существует, а существуют две индивидуальные собственности. Одно право собственности, которое принадлежит брату Андрею, простирается на верхнюю часть жилого дома, а другое право собственности, которое принадлежит брату Василию, простирается на другую часть этого имущества, и общего имущества у них практически нет. А любая общая собственность, будь то долевая или совместная, характеризуется тем, что у нескольких лиц одно общее имущество, и оно целиком принадлежит нескольким лицам. Когда происходит раздел общей долевой собственности в натуре, тогда идет прекращение общей долевой собственности. Если бы они поделили дом в натуре, то какая-то часть жилого дома была бы закреплена за братом Андреем, а какая-то часть жилого дома была бы закреплена за братом Василием, и это бы вело к прекращению общей долевой собственности, потому что общего имущества нет, у каждого определенная часть имущества. Поэтому эта теория реальной доли представляется не совсем состоятельной.

Еще одно соображение, которое опровергает эту теорию. Некоторые вещи невозможно разделить, а они могут находиться в общей долевой собственности. Например, два брата купили на двоих один автомобиль, он поступает в общую долевую собственность. А как его разделить? Практически нельзя. Поэтому теория реальной доли была отвергнута и законодателями, и большинством ученых.

Следующая теория - теория идеальной доли.

Наиболее развитое выражение эта теория получила в такой интерпретации. В данном случае выделяется не доля в самом общем имуществе, а доля в стоимости этого имущества. На первый взгляд кажется, что эта теория много чего объясняет. Не надо делить имущество в натуре. А доля в стоимости - это понятно. Если приобрели два брата автомобиль на равных долях, то 50 процентов стоимости одному, 50 процентов стоимости другому. Если на неравных, 30 на 70, такие доли и будут выделяться.

Но эта теория также имеет свои недостатки, несмотря на ее внешнюю привлекательность. Обратите внимание на такую ситуацию. Если один из сособственников захочет выйти из общей долевой собственности, происходит выдел, и если ему выплачивается стоимость имущества, причем та часть стоимости, которая падает на его долю, то вроде бы с точки зрения этой теории ничего не изменилось: у него была доля в стоимости, он эту доля получил. Но фактически и юридически он оказывается совершенно в разном положении. У него было какое-то имущество на праве собственности, а теперь только деньги. А это означает, что доля все-таки не в стоимости, а в чем-то другом выделяется, потому что, если бы она была в стоимости, то ничего бы не менялось. Поэтому и эта теория, в принципе, была отклонена.

А та теория, которая получила наибольшее распространение в литературе и которая в настоящее время закреплена в ГК, состоит в том, что доля выделяется в самом субъективном праве собственности. Именно эта теоретическая позиция закреплена в настоящее время в законодательстве. В частности, п.2 ст.244 ГК устанавливает, что имущество может находиться в общей собственности с выделением доли каждого из сособственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Законодатель юридически легально закрепил теорию доли в праве собственности, и вполне понятно, почему именно эти теоретические воззрения нашли закрепление в законодательстве: потому что они в большей степени объясняют ту реальную ситуацию, которая создается тогда, когда образуется общая долевая собственность.

И вот почему это объясняет многое. Возьмем тот же самый пример. Предположим, 2-этажный жилой дом достался по наследству брату Андрею и брату Василию. Василий проживает в нижней части дома, Андрей – в верхней. Предположим, что от удара молнии сгорела верхняя часть жилого дома, а нижняя осталась. Кому принадлежит нижний этаж на праве общей долевой собственности? Если исходить из теории реальной доли, то она принадлежит брату Василию, доля брата Андрея сгорела. Если исходить из теории доли в праве собственности, то эта нижняя часть принадлежит на праве общей долевой собственности сообща брату Василию и брату Андрею. То, что осталось от общего имущества, то и принадлежит им сообща на праве общей долевой собственности, потому что доля в праве ни в огне не горит, ни в воде не тонет. И эта теория, которая закреплена, она совершенно правильно отражает реальное положение вещей.

Размер доли, который устанавливается в праве собственности, определяется уже в момент возникновения права общей долевой собственности. Без этого не может существовать долевая собственность. Размер должен быть четко определен в момент, когда возникает право общей долевой собственности, и зависит от основания образования общей долевой собственности. При этом общая долевая собственность может возникнуть в силу самых различных оснований, самых различных юридических фактов. Это может быть совместная покупка общего имущества, совместное возведение общего строения, смешение вещей, принадлежащих нескольким собственникам, когда невозможно сказать, какая часть этих вещей принадлежит одному, а какая часть другому, и т.д. Основания могут быть самые различные.

И вот в зависимости от оснований определяется размер долей. Скажем, если два гражданина купили на праве общей долевой собственности тот же самый жилой дом, а право общей долевой собственности, как показывает практика, чаще всего возникает именно на жилой дом, если при стоимости жилого дома 300 тысяч рублей один из них заплатил 150 тысяч, а другой тоже 150 тысяч, значит, естественно, этот жилой дом принадлежит им на праве общей долевой собственности и их доли равны: 1/2 у одного и 1/2 у другого.

Если же один из них заплатил 100 тысяч рублей, а другой - 200 тысяч рублей, то соответственно и доли в праве собственности так распределяются: одному принадлежит 1/3, другому 2/3 в праве общей долевой собственности.

Если доли участников общей долевой собственности установить не удается, скажем, сообща купили, а кто сколько заплатил, неизвестно, или сообща возвели жилой дом, а кто сколько затрат сделал при возведении, учет не вели. В этом случае их доли признаются равными, действует презумпция равенства долей сособственников.

Однако размер долей сособственников в общей долевой собственности может меняться, и может меняться по соглашению сторон. Соглашения достигли, оформили надлежащим образом - все, размер принадлежащих им долей изменился.

Более того, размер долей может меняться и тогда, когда соглашение не достигнуто. Если один из участников общей долевой собственности осуществил за свой счет с соблюдением установленных правил неотделимое улучшение общего имущества, он вправе требовать перераспределения долей в свою пользу. Если другой сособственник не соглашается, то размер долей, которые в дальнейшем будут принадлежать каждому из них, будет определен решением суда.

Размер долей имеет большое значение, и прежде всего тогда, когда речь идет о том, как осуществлять полномочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом.

Следующий вопрос в связи с этим - о том, как несколько сособственников сообща осуществляют полномочия по владению, пользованию и распоряжению общей долевой собственностью. Здесь правила различные в зависимости от того, о каких правомочиях идет речь. Различаются они следующим образом. Рассмотрим, как различаются правомочия по владению и пользованию общим имуществом.

Итак, осуществление полномочий по владению и пользованию общим имуществом. Эти полномочия должны осуществляться по принципу единогласия. Для того, чтобы установить порядок пользования и владения общим имуществом, необходимо достигнуть соглашения всех участников. Какая бы маленькая доля участнику ни принадлежала, все равно без его согласия нельзя определить порядок пользования или владения общим имуществом. Понятно почему.

Представьте ситуацию, если бы вопрос решался большинством голосов. Три сособственника. Два из них богатых и один бедный, и два богача каждый день придумывают что-то новое, большинством голосов принимают, а третий только должен деньги платить, потому что расходы распределяются на всех. Вот чтобы не ставить никого в такое положение, действует принцип единогласия.

В то же время законодатель учитывает и такую ситуацию. Какие бы разумные предложения сособственники ни делали, один из них выступает против. Скажем, требуется ремонт, - нет, не будем делать. В этом случае действует принцип судебного оспоривания этого решения. Любой из заинтересованных сособственников в случае не достижения соглашения вправе обратиться с иском в суд. Тогда уже суд решит, каким образом определить порядок владения и пользования общим имуществом.

При этом учитываются следующие соображения. Порядок владения и пользования общим имуществом зависит от размера долей. Это означает, что чем больше доля в праве собственности у участников общей долевой собственности, тем на большую часть имущества он вправе претендовать.

Скажем, принадлежит жилой дом двум гражданам: одному – 1/3 в праве собственности, другому – 2/3 в праве собственности. Пропорционально этому определяется и пользование жилым домом: 2/3 помещения закрепляется в пользование за одним, 1/3 – за другим. Но в идеале трудно этого добиться: как правило, помещения не равноценны. Это также учитывается законодателем.

Если за каждым из сособственников невозможно закрепить в пользование имущество, абсолютное равное их доле в праве собственности, то действует следующее правило. Те сособственники, которые получают в пользование большую часть имущества по сравнению с его долями, должны выплатить другому сособственнику соответствующую денежную компенсацию. Здесь учитывается четко стоимостное взаимоотношение сторон.

Если же общим имуществом, какой-то его частью, невозможно пользоваться, тот же самый автомобиль, то определяется по времени использования. Скажем, двум сособственникам в равных долях на праве общей долевой собственности принадлежит автомобиль: вот полмесяца один пользуется, полмесяца другой.

Размер долей влияет не только на пользование и владение общим имуществом, но и на другие вопросы. Скажем, доходы, которые могут быть получены от использования общего имущества. Например, общее имущество сдается в аренду. Арендная плата распределяется между сособственниками пропорционально их долям в праве общей долевой собственности. Однако и расходы по содержанию общего имущества также распределяются между сособственниками пропорционально их долям. Чем больше доля в праве собственности, тем большую часть расходов несет тот собственник, участник долевой собственности, которому принадлежит эта большая часть в праве общей собственности.

Как осуществляется правомочие распоряжения общим имуществом? Здесь также действует и закреплен принцип единогласия. Для того чтобы распорядиться общим имуществом, скажем, продать его, сдать в аренду, требуется согласие всех участников общей долевой собственности независимо от того, какой размер доли в праве общей собственности ему принадлежит. Но, в отличие от предыдущего случая, здесь, если соглашение не будет достигнуто, нельзя обратиться с иском в суд. И вот по какой причине. Ведь распоряжение общим имуществом связано с тем, что граждане лишаются права собственности. Они, скажем, продали общее имущество, перестали быть собственниками, а никто не может быть лишен права собственности без его согласия, за исключением случаев, предусмотренных законом. Так и здесь. Если хотя бы один из участников общей долевой собственности возражает против продажи общего имущества, продажа не будет осуществлена. Для распоряжения требуется согласие всех участников. И в суд здесь не пойдешь, он не будет рассматривать такого рода вопросы, он откажет в приеме искового заявления.

Итак, что касается общего имущества (общий дом, общий автомобиль), то владение, пользование и распоряжение осуществляется по принципу единогласия. Требуется согласие всех участников. И вполне понятно, почему. Это их общее имущество. Поэтому для осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом требуется согласие всех участников.

А что принадлежит каждому из них в отдельности? Каждому из них в отдельности принадлежит доля в праве собственности.

Распоряжение долей в праве собственности. Не путайте распоряжение общим имуществом и распоряжение долей в праве собственности. Общее имущество принадлежит всем участникам. Поэтому для распоряжения общим имуществом требуется согласие всех участников. Скажем, захотели они продать жилой дом, который принадлежит им на праве собственности – требуется согласие всех участников. А вот если кто-то из участников общей долевой собственности захочет продать свою долю, то это его доля, согласие других на это не требуется. Поэтому необходимо различать распоряжение общим имуществом и распоряжение долей в праве собственности.

Распоряжение долей в праве собственности. Этот вопрос решается в п.2 ст.246 ГК. Пункт устанавливает, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при этом права преимущественной покупки других участников общей долевой собственности.

Обратите внимание, если участник общей долевой собственности задумал подарить свою долю в праве долевой собственности, согласия других не требуется. Если захотел обменять свою долю, тоже не требуется согласия. А если он возмездно отчуждает, продает, в этом случае другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки, согласия на продажу не требуется, но они имеют преимущественное право покупки. Вполне понятно почему. Ведь когда они создавали общую долевую собственность, строили жилой дом, они знали, с кем имеют дело, с кем будут жить в этом доме. А если он продаст неизвестно кому, скажем, какому-то пьянице, естественно, их интерес нарушится. С другой стороны, мы не можем запретить участникам долевой собственности продать то, что им принадлежит. И чтобы соблюсти баланс интересов, пожалуйста, продавать ты можешь, но на тех условиях, на которых ты продаешь, мы имеем преимущественное право покупки. Если мы откажемся, тогда продавай, кому хочешь.

Что означает преимущественное право покупки? Это означает, что продавец обязан известить в письменном виде остальных участников долевой собственности о том, на каких условиях он продает свою долю в праве собственности. Если остальные участники откажутся от покупки на этих условиях или промолчат в течение 10 дней, а если речь идет о недвижимом имуществе, в течение одного месяца, то тогда участник общей долевой собственности на этих условиях может продать свою долю любому третьему лицу.

Если участник общей долевой собственности нарушает преимущественное право покупки других сособственников, скажем, не оповестил их о продаже и продал третьему лицу, или оповестил, что продает на одних условиях, а продал на других, в этом случае — типичная ошибка студентов, говорят, что сделка признается недействительной. Нет, сделка действительна, но другие участники вправе требовать перевода на них прав покупателя. Это означает, что если они готовы купить за эту цену его долю, они обращаются в суд в течение 3 месяцев с момента, когда они узнали об этом, и вправе требовать перевода на них права покупателя. Они вносят необходимую сумму в депозит суда, если суд установит, что их преимущественное право покупки нарушено, он возвращает эту сумму первоначальному покупателю, и этот сособственник становится владельцем этой доли. Разумность такого правила не вызывает сомнения. Если бы такое правило не существовало, а действовало общее правило о признании сделки недействительной, что бы делал вредный участник общей долевой собственности? Ты продаешь, я купить не могу, но не хочу, чтобы ты продавал. Ты продал, я обращаюсь с иском о признании этой сделки недействительной. Прошло два года, в суде общей юрисдикции рассмотрели, признали сделку недействительной. Хозяин говорит: хорошо, ты хотел купить, покупай! — А я передумал, не хочу. И так может длиться до бесконечности. А так, если готов купить, плати деньги и становись покупателем.

Как и любое право собственности, право общей долевой собственности может прекратиться. Но в отличие от общих способов прекращения здесь существуют еще два способа прекращения права общей долевой собственности.

Право общей долевой собственности может прекратиться путем выдела доли сособственника из общего имущества и путем раздела общего имущества.

При этом как выдел, так и раздел общего имущества осуществляется, как правило, по соглашению сторон. При не достижении соглашения возникший спор разрешается в судебном порядке. При этом действует общее правило, что выдел доли осуществляется в натуре. Это означает, что выделяется та часть имущества, которая пропорциональна доле сособственника в его праве общей долевой собственности и ему именно эта доля выделяется.

Но бывают и такие ситуации, когда долю в натуре выделить невозможно. Скажем, маленький жилой домик. Какую-то изолированную часть, пригодную для проживания, выделить в натуре невозможно. И в этом случае, если будет установлено, что выдел в натуре невозможен, то денежная компенсация выделяется сособственнику только с его согласия. И здесь тоже понятно, почему. Потому что он собственник и лишить его права собственности без его согласия нельзя. Но если он соглашается получить денежную компенсацию, ради Бога, получай денежную компенсацию и переставай быть сособственником. Тогда для него право общей долевой собственности прекращается, а для других, которые остались участниками, остается.

Из этого общего правила о том, что выдел допускается только в натуре и денежная компенсация только с согласия сособственника, есть только одно исключение. Оно касается жилого дома. Почему это исключение сначала было выработано судебной практикой, а сейчас закреплено в законе? Потому что, как правило, никто из сособственников не соглашается получать денежную компенсацию, все хотят выдела в натуре. А когда выдел в натуре невозможен, ничего не поделаешь, придется быть участником долевой собственности. Но одно исключение есть, когда помимо согласия сособственника ему может быть присуждена по суду денежная компенсация. Это происходит при наличии следующих условий:

1 - доля сособственника незначительная

2 - она не может быть реально выделена

3 - сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Скажем, жилой дом за городом принадлежит на праве долевой собственности нескольким лицам, а один из сособственников говорит: я желаю выделиться, мне 1/10 принадлежит. В натуре выделить часть жилого дома невозможно. В этом случае, если доля незначительная – 1/10 (а что значит не имеет существенного интереса? он не проживает, обеспечен другой жилой площадью), то суд, даже вопреки его желанию, может присудить ему денежную компенсацию.

Второй способ прекращения права общей долевой собственности – это раздел общего имущества в натуре. При этом раздел осуществляется опять-таки в натуре. Если раздел в натуре невозможен, то в этом случае всё общее имущество продается какому-то третьему лицу, а вырученные деньги делятся между сособственниками.

Как выдел доли, так и раздел общего имущества возможен также по искам, предъявленным кредиторами должнику, если сособственник является должником какого-то кредитора и не может рассчитаться с ним по своим долгам. Но здесь действует общее правило: сначала накладывается взыскание на иное имущество, которое есть у должника. И если только вообще никакого имущества нет, то только в этом случае допускается обращение на его долю в праве общей долевой собственности. И здесь тогда доля либо дается кредитору в натуре, либо реализуется с публичных торгов, а за счет вырученной суммы осуществляется расчет с кредиторами должника.