Договор купли-продажи недвижимого имущества

1. Особенности купли-продажи недвижимости

Недвижимость:

1. все то, что неразрывно связано с землей; здания и сооружения;

2. воздушные и морские суда, космические объекты

3. иное имущество, которое законом отнесено к недвижимому имуществу (жилые/не жилые помещения);

Кодекс торгового мореплавания, воздушный кодекс и т.д. – они регулируют регистрацию прав на такие суда;

Особенности:

1) форма договора – ст. 550 ГК РФ – договор купли-продажи недвижимости может быть заключен в обязательной письменной форме, путем составления 1 документа, обязательно подписанной 2 сторонами (специальная письменная форма); не соблюдение этой формы влечет недействительность договора; обязательной гос регистрации подлежит переход права собственности от продавца к покупателю; при отсутствии такой регистрации ст. 551 ГК РФ договор купли-продажи не влечет изменение отношений сторон с 3 лицами – для 3 лиц собственником вещи остался продавец;

Существенные условий:

1) предмет – недвижимое имущество – индивидуально-определенная вещь; право на недвижимое может быть зарегистрировано в рос реестре, если она прошла специальную инвентаризацию – тех паспорт выдают;

2) цена товара

 

Порядок передачи недвижимости: ст. 556 ГК РФ – подписание передаточного акта – продавец считается исполнившим свои обязательства;

Ст. 552 ГК РФ устанавливает, что вместе с недвижимостью к покупателю переходят права на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования. Если продавец является собственником земельного участка, то к покупателю переходит право собственности на этот земельный участок, если иное не установлено законом, а если продавец – не собственник, то покупателю переходит право пользования земельным участком на тех же условиях, что и пользовался продавец. Если была продана некачественная недвижимость, мы можем предъявить требование устранение недостатков, соразмерного уменьшения цены либо отказаться от исполнения договора., замены потребовать не можем.

2. Особенности договора купли-продажи жилых помещений

ст. 558 ГК РФ

Особенность:

1) этот договор подлежит гос регистрации – п.2 ст. 558 ст. 433 ГК РФ – с этого момента договор считается заключенным;

2) дополнительное существенное условие: перечень лиц, сохраняющих право пользование этим жилым помещением;

3. Особенности купли-продажи предприятий

Понятие предприятие закреплено в ст. 132 ГК РФ – имущественный комплекс, в который входит движимое, недвижимое имущество, результаты интеллектуальной деятельности, средства индивидуализации (товарный знак, коммерческое обозначение, знак обслуживания) и т.д. Имущество, которое в силу закона относится к недвижимости.

Предприятие: 1) активная часть – все, что увеличивает стоимость имущества (все имущества предприятия: сырье, материалы и т.п.; объекты интеллектуальной собственности (различные объекты патентного права), средства индивидуализации, имущественные права, в т.ч. права требования к другим лицам, денежные средства на счете)

3) пассивная часть - это то, что уменьшает стоимость предприятия (долги, обязательства перед 3 лицами)

ст. 559 ГК РФ предприятие переходит в собственность покупателя (при купле-продаже предприятия) как единой имущественный комплекс, то есть целиком, за исключением тех прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам; объекты интеллектуальной собственности переходят к покупателю, только если договором не установлено иное. Право на занятие определенной деятельностью, на которую была выдана лицензия, к покупателю не переходит; если покупатель не может исполнить обязательство перед 3 лицами вследствие отсутствия у него лицензии, то продавец и покупатель несут солидарную ответственность.

Форма договора: ст. 560 ГК РФ – договор заключается в обязательной письменной форме путем составления 1 документа, подписанного 2 сторонами с обязательным приложение следующих документов (ст. 561 ГК РФ): акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств) с указанием кредиторов, размера и срока их требования. Не соблюдение формы договора влечет его не действительность, отсутствие хотя бы одного из документов – влечет не действительность; этот договор подлежит обязательной гос регистрации (п.3 ст. 360). Ст. 564 – гос регистрация перехода права собственности. Передача предприятия осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту. Законодатель защищает права кредитора, ст. 562 ГК РФ – кредиторы уведомляются о заключении договора купли-продажи предприятия в письменном виде. Кредитор, получивший такое извещение в праве 3 месяцев потребовать прекращение обязательства или его досрочного исполнения с возмещением убытков либо признание договора купли-продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части (в части долга). Кредиторы, которые не были уведомлены о купле-продаже, вправе предъявить такие требования в течение 1 года с момента, когда они узнали или с момента, когда должен был узнать об этом договоре. П. 4 ст. 562 – по долгам, которые были переведены без согласия кредитора, продавец и покупатель несут солидарную ответственность. Ст. 565 ГК РФ (предприятия – индивидуально-определенная вещь) – последствия передачи предприятия с недостатками; ст. 566.

1. Особенности купли-продажи земельных участков

Регулируется земельным кодексом от 25 октября 2001 г. – ст. 37

О гос кадастре имущества от 25 июля 2007 г. №221-ФЗ

ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» от 24 июля 2002 г.

Форма договора: письменная, путем составления 1 документа, подписанного обеими сторонами; не соблюдение формы влечет не действительность; требуется гос регистрация перехода права собственности.

Существенные условия: предмет – земельный участок, прошедший гос кадастровый учет; цена договора. Ст. 37 ЗК – продавец обязан информировать покупателя о всех обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Передача земельного участка от продавца к покупателю осуществляется по передаточному акту. В силу закона являются недействительными следующие условия договора:

1) устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

2) условия, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком;

3) условия, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок 3 лицами;

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора с возмещением убытков в следующих случаях:

1) была предоставлена заведомо ложная информация об обременениях земельного участка и ограничениях его использования;

2) была предоставлена заведомо ложная информация о разрешении на застройку данного земельного участка;

3) заведомо ложная информация об использовании соседних земельных участков, оказывающим существенное воздействие на продаваемый земельный участок;

4) ложная информация о качественных свойствах земли, которая может повлиять на ее использование;

(Министерство земельных отношений Архангельской области)

 

Особенности купли-продажи земель с/х назначения:

Все земельные участки делятся на определенные категории: земли поселений, земли, с/х земли и т.п. (возможен перевод)

Ст. 8 ФЗ об обороте земель – по общему правилу такие земельные участки могут продаваться только по результатам публичных торгов (конкурс или аукцион). Если покупатель не собирается с торгов продавать земельный участок, то субъект РФ имеет преимущественное право покупки такого земельного участка. В течение месяца гос органы либо дают согласие на заключение договора либо отказываются от покупки, и только после этого земельный участок может быть продан другому лицу по цене не ниже той, которая была указана в извещении в течение 1 года.

Регулируется:

Параграф 7,8 гл. 30

- ФЗ «О гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.

- Постановление Пленума ВАС и ВС №10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

- Постановление ВС №54 от 11 июля 2011 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

- Информационное письмо Президиума ВС РФ от 16 февраля 2001 г. №59

«Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона о гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

- Информационное письмо Президиума ВС РФ от 13 ноября 1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»

 

Гл. 31 Договор мены

К договору мены в полной мере применяются правила положения договора купли-продажи, если они не противоречат договору мены. В договоре мены, поскольку каждая из сторон передает товар, одновременно являются и продавцом и покупателем, соответственно распространяются обязанности и права. ст. 568 – равноценные товары, которыми обмениваются. Для договора мены предусмотрено, что право собственности переходит на оба товара одновременно после исполнения обязанности 2 стороны передать свой товар – ст. 570 ГК РФ.

В случае изъятия товара у одной сторон третьим лицом, то эта сторона вправе потребовать от другой стороны возврата того товара, который был передан или возмещения убытков. Если говорить о мене недвижимости, то необходимо 3 гос регистрации: 1) гос регистрация договора; 2) 2 регистрации перехода права собственности.

Существенные условия: жилые помещения, которые подлежат мене и какая-то цены этого договора не должна быть указана, поскольку товары признаются равноценными.

 

Договор дарения

1. Понятие договора дарения; его особенности

Регулируется гл. 32 ГК РФ.

Договор дарения (ст. 572 п.1) – это соглашение, по которому 1 сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.

Предмет дарения:

1) вещи (в широком понимании этого термина), деньги, ценные бумаги;

2) имущественные права 3 лицам, возникшие из обязательственных или из вещно-правовых отношений (сервитут, например); они не должны быть связаны с личностью дарителя;

В результате происходит замена кредитора; если дарится имущественное право требование, то к нему применяются правила уступки права требования, которые закреплены в гл. 24 ГК РФ.

3) Юр действия: ст. 572 ГК РФ – может освободить одаряемого от обязанности; если лицо освобождается от обязанности перед дарителем, то происходит прекращение этой обязанности – прощение долга;

4) Перевод долга одаряемого на дарителя – в этом случае даритель принимает на себя обязательство одаряемого перед 3 лицом – применяются правила гл. 24;

5) Принятие дарителем на себя исполнение обязанности перед 3 лицом;

6) Имущественное право к дарителю – даритель безвозмездно обязуется что-то совершить (например, выполнить работы);

Признаки договора дарения:

1) безвозмездность

2) увеличение имущества одаряемого за счет уменьшения имущества дарителя

3) намерение одарить

4) согласие одаряемого (дарение – это не односторонняя сделка, а согласованное волеизъявление обеих сторон)

ст. 572, 574 можно выделить условия действительности договора дарения:

1) в договоре должен быть указан предмет дарения, в ст. 572 – обещание подарить все свое имущество или часть имущества – является ничтожным;

2) дарение не должно быть обусловлено смертью дарителя – договор, предусматривающий передачу дара после смерти дарителя, ничтожен;

3) соблюдение формы договора – к договору дарения законодатель предъявляет детальные требования к форме договора; вообще реальный договор дарения может быть совершен в устной форме – в этом случае просто осуществляется передача дара и с момента передачи дара договор считается совершенным; договор дарения движимого имущества в некоторых случаях требует обязательной письменной формы, а именно:

А) даритель – юр лицо и стоимость дара превышает 3000 рублей

Б) консенсуальный договор дарения или обещание дарения в будущем

Не соблюдение формы договора в этих случаях влечет не действительность дарения.

Договор дарения недвижимого имущества подлежит гос регистрации; при отсутствии гос регистрации, договор считается не заключенным.

Ст. 575, 576 – запрещение и ограничение дарения.

 

2. Виды договора дарения

Договоры дарения могут быть реальные и договоры общения дарения в будущем (консенсуальные) – обязательно в письменной форме. Ст. 577, 578 ГК РФ. Для реального договора возможна отмена дарения, то есть после того, как дарение было совершено, даритель может отменить дарение (случае описаны в ст. 578 ГК РФ). Для консенсуального договора дарения, поскольку он исполняется по истечении определенного времени, даритель может отказаться от исполнения договора дарения:

1) если одаряемый совершил покушение на убийство и т.п.

2) если его имущественное положение или семейное положение, либо состояние здоровья изменилось настолько, что исполнение договора дарения приведет к существенному снижению уровня его жизни

После передачи подарка одаряемому, дарение может быть отменено по основаниям ст. 578.
Для реального договора дарения: дарение может быть отменено, если договором это предусмотрено на случай, если даритель переживает одаряемого; а для договора консенсуального – возможна ситуация, когда в период еще до передачи дара кто-то из сторон умирает, ст. 581 ГК РФ – права одаряемого не переходят к его наследникам, а обязанности дарителя – переходят, если иное не предусмотрено договором.

 

По стоимости подарка:

1) дарение обычных подарков – это подарки стоимостью до 3000 рублей; на подарок такой стоимости не распространяется об отмене дарения или отказе от дарения; могут быть сделаны юр лицами, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления без согласия собственника;

2) дарение крупных подарков

 

Дарение движимого и недвижимого имущества.

 

Пожертвование – это дарение вещи или права в общеполезных целях.

Признаки пожертвования:

1) одаряемым может быть гражданин (в договоре должно быть определено назначение дара)

2) одаряемыми могут быть лечебные, воспитательные и иные подобные учреждения

3) одаряемыми могут выступать общественные и религиозные организации; это могут быть государства или муниципальные образования;

- Для принятия такого дара не требуется какого-либо согласия.

- изменить назначение подарка можно только с согласия жертвователя, а если он умер или юр лицо ликвидировалось, то в судебном порядке;

- дарение может быть отменено или его можно изменить, если подарок используется не по назначению;

- правила о правопреемстве не применяются;

Последствия передачи подарка с недостатками:

Одаряемый никаких претензий к дарителю предъявить не могут.

Ст. 560 ГК РФ – даритель несет ответственность за причиненный вред только если будет доказано, чти недостатки возникли в вещи до передачи вещи одаряемому, эти недостатки не являются видимыми, а даритель знал об этих недостатках; необходимо доказать наличие умысла у дарителя (бремя доказывания на потерпевшем).

Договор о передаче органов и тканей человека для трансплантации – есть специальный закон; данный договор в силу закона является безвозмездным.

Особенности ответственности: об этом позже будем говорить.

 

Договор ренты

1. Договор ренты и его виды

Ст. 583 ГК РФ. Впервые появился с принятием II части ГК РФ.

Договор ренты – это соглашение, по которому 1 сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ренту.

- по данному договору происходит смена собственника

Рента:

1) сам договор, который заключен между сторонами

2) те платежи, которые плательщик выплачивает получателю ренты взамен переданного имущества

· договор реальный, возмездный, односторонне-обязывающий, алеоторный договор (= носит рисковый характер), федуциарный

· в договоре пожизненной ренты никогда не известна точная цена

· специальные требования к форме договора (ст. 584 ГК РФ) – обязательная письменная форма с нотариальным удостоверением; а если под выплату передавалось недвижимое имущество, то еще требуется гос регистрация договора

· сторонами чаще всего являются физические лица

Виды:

1) постоянная

2) пожизненная

3) пожизненное содержание с иждивением

В зависимости от того, какое имущество передается под выплату ренты:

1) под выплату ренты передается имущество, в т.ч. деньги

2) под выплату ренты передается недвижимое имущество

В зависимости от того, за плату или бесплатно передается первоначально имущество:

1) имущество передается за плату

2) имущество передается бесплатно

(ст. 585 ГК РФ)

В момент заключения договора, можем договориться, что первоначально плательщик имущества уплачивает какую-то сумму. Если имущество передается за плату, то к этому договору применяются правила договора купли-продажи, в первую очередь правила о качестве товара. Если имущество передается без платы, то применяются правила договора дарения (только если этим имуществом причиняется вред и даритель знал о недостатках, они неявные и не уведомил о них). Если имущество передано за плату, то выкупная цена не включает стоимость этого имущества, а если бесплатно, то выкупная цена включает в себя стоимость этого имущества, и она будет определяться по правилам о среднерыночных ценах – ст. 594 ГК РФ (выкупная цена включает в себя сумму годовых рентных платежей).

 

Особенности:

1) требуется только нотариальное удостоверение

2) существенное условие - способ обеспечения исполнения обязательств плательщиком ренты либо его обязанность застраховать риск своей ответственности по договору – ст. 587 п.2

· Поскольку получатель ренты – это более слабая сторона, поэтому надо защитить его, что и сделал законодатель.

· Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, то кроме нотариального удостоверения требуется гос регистрация и кроме того у получателя ренты возникает право залога (в силу закона) – п.1 ст. 587 ГК РФ. В таком договоре не надо указывать способ исполнения обязательства или страховать. Рента обременяет это имущество и следует его судьбе – это только в случае с недвижимым имуществом (право следования) – п.1 ст. 586 ГК РФ. Первоначальный плательщик ренты несет субсидиарную ответственность перед получателем ренты по требованиям, возникшим в связи с нарушением договора, если договором не предусмотрена солидарная ответственность.

Существенные условия: 1) по общему правила предмет, а также в науке ГП признается, что предмет договора ренты двоякий: с 1 стороны – имущество;

2)размер и форма рентных платежей

 

2.Сравнительная характеристика видов договоров ренты

Основания	Постоянная рента (параграф 2 гл. 33 ГК РФ)	Пожизненная рента (параграф 3)	Пожизненное содержание с иждивением (параграф 4)
1. срок выплаты рентных платежей	Выплачивается все время/постоянно/бессрочно; поэтому если умирает плательщик ренты, то его обязанность по выплате рентных платежей переходит к наследникам и т.д. Если умирает получатель ренты, то его права также переходит к его наследникам. У плательщика ренты есть право выкупить ренту.	Заключается и выплачивается до момента смерти и только со смертью получателя ренты, она прекращается. Если несколько получателей ренты, то заключается на срок до смерти последнего получателя ренты.	То же, что и во 2 столбике
2. имущество, передаваемое под выплату ренты	Любое: движимое/недвижимое	любое	Только недвижимое имущество – п.1 ст. 601 ГК РФ
3. субъектный состав	2 стороны: плательщик ренты (с 1 стороны), никаких требований государство не предъявляет: так что любое физическое/юр лицо Получатель: по общему правилу граждане, а также некоммерческая организация, если это не противоречит закону и целям ее деятельности;	Плательщик: любое физическое/юр лицо; получатель: только граждане	Плательщик: любое физическое/юр лицо
4. форма рентных платежей	Денежная форма, но может быть договором предусмотрена и натуральная форма в виде выполнения работ/оказания услуг/предоставления каких-либо вещей – п.1 ст. 590	Только в денежной форме – ст. 597 ГК РФ	В натуральной форме в виде предоставления содержания получателю ренты, которое включает в себя обеспечение жилищем, питанием, одеждой, если по состоянию здоровья требуется, то и уход, договором может быть предусмотрена оплата ритуальных услуг; ст. 603 – самим договором может допускаться замена содержания периодическими денежными выплатами
5. Размер и периодичность рентных платежей	Обязательно указывается в договоре: ежеквартально, если иное не предусмотрено договором;	ст. 597 – определяется договором, но не может быть меньше 1 прожиточного минимума	Размер содержания устанавливается договором, но не может быть меньше 2 прожиточных минимумов; осуществляете постоянно, каждый день;
6. право выкупа ренты	Право есть у плательщика ренты (п.1 ст. 592); выкупная цена – годовой размер рентных платежей + стоимость имущества (если оно бесплатное); договором может быть предусмотрена иная выкупная цена; право плательщика на выкуп является безусловным, оно есть у плательщика всегда; если в договоре содержится условие о том, что не в праве выкупить ренту – является ничтожным; единственное, что может быть предусмотрено, что в течение первых 30 лет, плательщик не может выкупить либо в течение срока жизни 1 получателя;	У плательщика нет права выкупа; если плательщик нарушает условия договора ренты – плательщик может потребовать выкупа ренты – ст. 593 ГК РФ;	У плательщика права выкупа нет; при существенном нарушении плательщиком своих обязательств, получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества либо выкупа ренты – ст. 603 ГК РФ;
7. риски случайной гибели или повреждения имущества	Собственник – плательщик; если имущество было передано бесплатно – этот риск несет плательщик до тех пор, пока не выкупит ренту; если имущество передано за плату – то этот риск несет получатель, так как плательщик вправе требовать обязательства (выплаты ренты) либо изменения условий ее выплаты;	Риски в любом случае на плательщике ренты – ст. 600 ГК РФ	Риск лежит на плательщике ренты – п. 1 ст. 602; отчуждение имущества, полученного под выплату ренты, возможно только с предварительного согласия получателя ренты – ст. 604; · Получается что это федуциарный договор