Специфика использования затратного подхода

Затратный подход базируется на определении суммы затрат на воспроизведение или замещение объекта недвижимости на дату оценки с дальнейшей корректировкой на все виды износа и обесценения. Фактически стоимость памятников истории, архитектуры и градостроительства как объектов недвижимости представляет собой сумму стоимости прав пользования земельным участком и стоимости воссоздания точной копии объекта или функционального аналога с адекватным архитектурно-строительным решением и инженерным оснащением за вычетом затрат на возмещение обесценения, связанного с износом и потерей эксплуатационных качеств применительно к оцениваемому периоду и требуемым условиям сохранности.

При оценке стоимости памятников архитектуры и градостроительства их восстановительная (за вычетом обесценения) стоимость, представляет стоимость ветшающего во времени материального носителя (конструктивного остова), дополненную денежным эквивалентом, отражающим стоимость нематериального актива, формируемого историко-культурными, градостроительными и архитектурно-художественными ценностными характеристиками. Экспертная оценка стоимости здесь прогнозирует баланс между восстановительной стоимостью за вычетом всех видов износа (обесценения) с прибавлением стоимости нематериального актива и при необходимости стоимости ожидаемых расходов на консервацию, реставрацию и довоссоздание объекта в его историческом облике, а при возможности – в тех же конструкциях и материалах, с минимальным их обновлением, ведущим к снижению исторической аутентичности, снижающей ценность, а следовательно стоимость памятника как носителя культурного и исторического наследия.

Такой подход базируется на модифицированном методе затрат, алгоритм которого в общем виде можно выразить следующей развернутой формулой, определяющей действительную оценочную стоимость объекта – здания-памятника (комплексная интерпретация наших разработок, опубликованная в работах [6, 8, 18]):

 

С_д = С_б (1- И_ф /100) (1- И_фк /100) (1- И_э /100) [К_с /100 (К_ц -1) +1] + С_пр + С_рв + С_рм +С_и + С_ои +С_зк, (1)

 

где С_б – базовая стоимость строительства точной копии здания-памятника архитектуры и градостроительства или идентичного ему по архитектурно-строительному решению аналога в ценах текущего оценочного периода (восстановительная стоимость без учета износа или соответствующего ему обесценения);

И_ф – физический износ объекта, %;

И_фк – функциональный износ объекта, %;

И_э – внешний (экономический) износ объекта, %;

С_зк – стоимость земельного участка (права пользования) как незастроенного в рамках его использования для функционирования здания-памятника с учетом землеотвода и требований охранного договора.

С_пр – прогнозируемая прибыль застройщика (инвестора);

К_ц – интегральный коэффициент ценности объекта или его части, %;

К_с – показатель сохранности объекта или его части, %;

С_рв – стоимость необходимых реставрационно-восстановительных работ, вызванная наличием утрат, дефектов и повреждений;

С_рм – стоимость работ по реконструкции и (или) модернизации здания-памятника как разрешенная условиями охранного договора в качестве вклада, позволяющего улучшить микроклимат, поднять комфортность и престижность объекта, не нарушая его облика и сохраняемых ценностных характеристик (как правило это относится к оценке зданий-памятников местного значения в составе фоновой застройки, что позволяет поднять их инвестиционную привлекательность в качестве доходной недвижимости);

С_и – стоимость идентифицированных и оцененных искусствоведческой экспертизой предметов искусства (неотделимых и отделимых) в составе имущества здания-памятника;

С_ои – стоимость оборудования и инвентаря в составе имущества, закрепленного за зданием- памятником согласно инвентаризационных ведомостей.

При этом согласно «Методике денежной оценки памятников» [11] для памятников национального значения применяется исключительно стоимость воссоздания, полученная на основании сметного расчета.

Знаки + при компонентах стоимости С_рв и С_рм означают прибавку или уменьшение результирующей стоимости в зависимости от наличия инвестора, финансирующего покупку объекта после или до проведения соответствующих ремонтно-восстановительных и реставрационных работ.

Существует специфика в определении стоимости зданий-памятников истории, где предметом охраны могут быть лишь отдельные аутентичные части и помещения здания (мемориальные элементы), и соответствующий им повышающий коэффициент нематериального актива К^НА.

Специфичной является и оценка подвальных, полуподвальных и чердачных помещений в зданиях-памятниках. Здесь, на наш взгляд, первостепенное значение имеет прежде всего их историческое предназначение и связанные с ним условия функционирования. При этом учет нематериального актива К^НА обязателен в рамках влияния их объемов и площадей на общий облик аутентичного фасадного оформления и на конструктивно-компоновочную структуру в интерьере при самостоятельном функционировании в качестве составных частей предмета охраны.