Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Практика оценки недвижимости. Типичные ошибки при формировании вывода о стоимости объекта в рамках проведения оценочных работ и составления Отчета об оценке
Описание объекта оценки. Анализ месторасположения объекта оценки и сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Расчет рыночной стоимости объекта оценки. Согласование результатов. Несмотря на кажущуюся простоту, оценка объектов недвижимости не является тривиальной задачей и требует тщательного выявления и анализа факторов, влияющих на стоимость объекта. Итоговым документом, позволяющим судить о величине рыночной стоимости объекта, является Отчет об оценке. Именно поэтому структуризация наиболее часто встречающихся ошибок при проведении оценки объектов недвижимости является актуальной и важной задачей. В рамках данной главы будут показаны типичные ошибки на «ситуационных» примерах, предложен конкретный инструментарий их решения. При этом необходимо отметить «неоднозначность» некоторых ситуа ций и отсутствие единого абсолютно корректного типового механизма их решения.
□ 18.1. Описание объекта оценки
Наиболее часто встречающейся ситуацией является отсутствие четко структурированного описания объекта оценки и приложенных к Отчету копий документов, позволяющих сформировать комплексное мнение об объекте и правах на него. В частности, отсутствуют фотографии, на ос- новании которых можно получить представление об объекте, а также о состоянии внутренних и внешних помещений. Необходимо отметить, что наличие графических материалов — фотографий внешнего вида и внутренних помещений, копий правоустанавливающих документов, копий документов в части экспликации помещений — является неотъемлемой частью Отчета и позволяет сформировать его доказательную базу, необходимую в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности...». Как правило, в большинстве случаев не уделяется внимание анализу правоустанавливающих документов на объект оценки. В Отчете приводится стандартная фраза «оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете». При этом степень существенности данного действия и влияния на итоговый результат значительна. Остановимся более подробно на анализе данного момента.
Основными правоустанавливающими документами являются: 1) свидетельство о государственной регистрации права собственности; 2) технический паспорт Ростехинвентаризации (БТИ) или выписка из технического паспорта; 3)экспликация и поэтажные планы; 4)выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП); 5)свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка. Необходимо отметить, что общая площадь объекта, указанная в документах 1, 2, 3, 4, должна совпадать между собой. Типичной ситуацией является возможное расхождение в площади за счет осуществленной реконструкции объекта, данный фактор существен с точки зрения определения «обмерных» характеристик объекта (общей и полезной площади), участвующих в оценочных расчетах в каждом из подходов. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности может быть указано отсутствие обременении, но при этом на дату оценки обременения имеются. В данном случае целесообразно руководствоваться выпиской из ЕГРП на дату оценки. Обременения в виде зарегистрированных договоров аренды здания, части здания или помещения в здании должны учитываться при расчете рыночной стоимости объекта. При анализе договора аренды земельного участка необходимо обратить внимание на срок действия договора, наличие обременении и сер-витутов, которые должны быть дополнительно проанализированы на предмет учета данных факторов при расчете рыночной стоимости объекта.
Необходимо также обратить внимание на категорию земель, указанную в свидетельстве о праве собственности или кадастровом плане участка прилагаемому к договору аренды. Категория земель или целевое использование земельного участка должны соответствовать функциональному назначению и использованию зданий и сооружений, расположенных на участке.
Если необходимо осуществить оценку рыночной стоимости совокупности объектов недвижимости (например, объектами оценки являются производственные здания, расположенные на территории производственной площадки), в Отчете должны быть отражены следующие моменты: • описание площадки, на которой расположены указанные объекты (схема площадки, графическое отображение оцениваемых объектов, фиксация объектов инфраструктуры, необходимой для функционирования объектов на производственной площадке (ТЭЦ, ТПП и т.п.); • определение правового статуса земельного участка; • четкое описание каждого из объектов, входящего в оцениваемую совокупность. Пример. Объекты оценки — производственные здания и административный корпус, расположенные на одной территории. Все необходимые коммуникации подведены и находятся в рабочем состоянии. Цель — определить рыночную стоимость данных объектов для совершения сделки купли-продажи. В Отчете был сформирован вывод о том, что данные объекты можно использовать в качестве складского комплекса. Общая площадь указанных помещений равна 5000 м2. При этом право собственности на земельный участок принадлежит муниципальному органу власти, у собственника объекта отсутствует заключенный договор аренды. При формировании итогового вывода о стоимости объекта необходимо учесть данный момент, а при осуществлении расчетов внести соответствующие корректировки, так как указанный фактор может выступить в качестве основного фактора, определяющего степень ликвидности и рыночной стоимости оцениваемых объектов. Таким образом, корректность в четкой идентификации объекта оценки фактически во многом определяет корректность дальнейших оценочных работ. Если при первоначальной идентификации объекта не были выявлены факторы, которые фактически могут привести к резкому снижению или потере рыночной стоимости, то дальнейшие расчеты в рамках доходного, затратного и сравнительного подходов приведут к формированию абсолютно необъективного вывода. Выделим основные группы, в рамках которых могут быть структурированы ошибки в Отчете об оценке недвижимости: • правовые (например, неучтенное обременение договором аренды по ставке ниже рыночной, отсутствие договора аренды земли и т.д.);
• маркетинговые (например, неверное позиционирование объекта (некорректно определен класс объекта), уровень загрузки, отсутствие учета фактора внешнего износа и т.п.); • финансовые (например, некорректно учтены или не учтены затраты, связанные с необходимостью проведения капитального ремонта); • методические (например, неверно выбран метод оценки). Ниже приведем ряд примеров, описывающих ситуации, возникающие в разрезе обозначенных моментов. Пример. Объектом оценки выступает объект недвижимости складского типа. На текущую дату объект сдан в долгосрочную аренду по арендной ставке, существенно ниже рыночной. Пересмотр условий договора аренды невозможен. Цель — определение рыночной стоимости объекта. При проведении оценки и формировании вывода о стоимости наличие долгосрочной аренды не учитывалось, что в свою очередь привело к существенному завышению стоимости объекта, которая формировалась на основании текущих рыночных арендных ставок, сложившихся на дату оценки.
Очевидно, что принятие решения на основании представленной в отчете информации может привести к некорректным управленческим решениям. Например, отчет предлагается в банк, принимается решение о выдаче кредита, величина которого рассчитывается исходя из применения дисконта к стоимости, отраженной в отчете об оценке. Принятое решение не будет объективным и в случае некредитоспособности заемщика залоговая стоимость может не в полной степени обеспечить величину обязательств. Необходимо отметить, что если объектом оценки является объект ком-%U мерческой недвижимости, важным является четкая идентификация w объекта, на основании которой объект можно отнести к тому или иному классу. Пример. В случае оценки офисных помещений наличие евроремонта может не являться «весомым» критерием при формировании доходной части объекта, если офисное здание не обладает необходимым количеством признаков, позволяющих отнести его к тому или иному классу (А, В, С). В числе основных признаков для офисных объектов выделяются: местоположение, год постройки (реконструкции), требования к техническим характеристикам и объемно-планировочным решениям, наличие необходимого количества парковочных мест, необходимой инфраструктуры и т.п. При этом следует обратить внимание, что если объектом оценки выступает офисное помещение класса «С», то в рамках использования сравнительного подхода при выборе аналога необходимо также исходить из офисного помещения класса «С» (не класса «А» или «В»).
Необходимо отметить, что критерий текущего уровня загрузки особую - актуальность приобретает при оценке торговых помещений. Пример. Объект оценки представляет собой пятиэтажное здание, назначение - торговые помещения. При формировании вывода о рыночной стоимости объекта в рамках доходного подхода использовался средний процент загрузки в размере 90%, при этом фактическая загрузка составляет 50%. Необходимо отметить, что подобный низкий процент загрузки объективно может быть обусловлен спецификой функционирования торговых площадей. Как правило в качестве торговых площадей могут быть использованы (и в данном объекте фактически используются) первый, второй и часть третьего этажа. На четвертый и пятый этаж покупатель «не поднимается». Соответственно недоучет данного фактора может также привести к некорректным выводам о стоимости объекта оценки.
□ 18.2. Анализ месторасположения объекта оценки и сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект
От того, насколько качественно проведен анализ рынка коммерческой недвижимости и анализ сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, во многом зависит обоснованность потоков доходов, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости, а также определение степени ликвидности объекта. При формировании вывода о степени ликвидности объекта необходимо обратить внимание на следующие моменты: • описание общей ситуации на рынке коммерческой недвижимости; • анализ района с последующей фиксацией степени развития сегментов коммерческой недвижимости, представленных в районе. Пример. Объектом оценки выступает промышленно-складской объект (ранее имущественный комплекс промышленного предприятия). Цель оценки — определение рыночной стоимости с целью совершения сделки купли-продажи. В данном случае требуется детальная фиксация объектов имущественных комплексов крупных промышленных предприятий, действующих на данном рынке, описание их текущего состояния (функционируют они или нет) и т.п. Также необходимо детальное описание объектов инфраструктуры, расположенных в данном районе (например, железные дороги, федеральные автомобильные трассы и т.п.).
При проведении анализа локального месторасположения объекта для большей наглядности может осуществляться построение карты локального рынка с позиционным указанием объекта оценки и объектов-аналогов. Необходимо отметить, что осуществление анализа локального месторасположения является принципиально важным с точки зрения понимания реального маркетингового окружения объекта. Данными для анализа являются цены предложения на продажу/сдачу в аренду объектов коммерческой недвижимости, расположенных в рамках данного локального рынка. По результатам анализа может быть составлена табл. 18.1.
Таблица 18.1
На базе табл. 18.1 в Отчете должны быть отражены выводы о том, какому способу получения дохода отдают предпочтение собственники объекта. Например, если подавляющая часть объектов предложена для сдачи в аренду, то на данный момент это говорит о недостаточной развитости рынка в части совершения сделок купли-продажи и о том, что собственники объектов недвижимости отдают предпочтение получению дохода через аренду. Итоговым результатом анализа является формирование выводов о состоянии рынка объектов недвижимости в указанном городе, о состоянии локального рынка, о характеристиках данного сегмента рынка, о степени ликвидности объекта.
Пример. Ниже приведены выводы, которые могут быть обозначены в Отчете об оценке объекта недвижимости складского типа. 1.Основная часть представленных на рынке объектов-аналогов предлагается в аренду (89%), остальная часть — к продаже. 2.Рынок объектов-аналогов представлен складскими площадями, предназначенными для обслуживания основной производственной деятельности, связанной со складским хозяйством. 3.Рынок отличает ставку аренды по холодным (2,8 долл./м2) и теплым (3,5 долл./м:) складам. Ставки аренды расположены достаточно тесно: среднее относительное отклонение для холодных складов составляет 8%, для теплых - 5%. 4.Рынок выделяет величину ставки аренды для складов большой и небольшой плошади. Изменение ставки для объектов с большей и меньшей площадью относительно средней ее величины составляет 10%.
Фотографии объектов, выбранных в качестве аналогов, представлены в приложении 1. Карта локального рынка с нанесением объектов, выбранных в качестве аналогов, представлена в приложении 2. Фотографии объекта и экспликации помещений представлены в приложении 3.
□ 18.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования приводит к формированию максимально высокой стоимости объекта недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям: • законодательная разрешенность. Рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством; • физическая осуществимость. Рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования; • финансовая осуществимость. Рассмотрение физически осуществимых и разрешенных законом использований; • максимальная эффективность. Рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость. Проведение анализа строится исходя из анализа двух блоков вопросов. 1. Анализ ННЭИ земельного участка как условно свободного. 2. Анализ ННЭИ улучшений земельного участка. Рассмотрим анализ ННЭИ земельного участка как условно свободного на практическом примере. Пример. Объект оценки — комплекс, включающий административные и производственно-складские объекты по хранению продовольственных товаров. Располагается в промышленной зоне. Реализация инвестиционных проектов в части строительства объектов офисного и торгового
назначения нецелесообразна. В рамках анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного определялась его стоимость в предположении строительства на нем объекта недвижимости аналогичного назначения. Учитывая капитальный характер существующих улучшений, сформулирован вывод о том, что стоимость условно свободного земельного участка будет меньше стоимости земли с улучшениями. Наилучшее функциональное использование земельного участка в соответствии с целью оценки рассматривается с точки зрения существующего использования, а именно складирования в морозильных камерах продуктов питания. Рассмотрим анализ ННЭИ улучшений земельного участка. Пример. Объект оценки — см. предыдущий пример. Оцениваемые объекты недвижимости являются узкоспециализированными, часть из них предназначена для хранения продуктов питания. Перепрофилирование объектов недвижимости потребует значительный объем капиталовложений, который не даст положительного прироста стоимости объектов оценки. Функционирование объектов оценки в качестве складских помещений нецелесообразно, так как арендные ставки за складские площади существенно ниже, чем за оборудованные площади морозильных камер. Таким образом, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемых объектов недвижимости будет являться комплекс производственно-складского назначения с использованием морозильных камер по прямому назначению (хранение при низкой температуре продуктов питания) с последующим получением дохода за хранение. Складские и административные помещения используются в соответствии со своим назначением. Тем не менее в практике может встретиться ситуация, которая заключается в том, что для оцениваемого объекта может существовать более эффективное использование. Рассмотрим на примере. Пример. Объект недвижимости представляет собой здание склада, по состоянию на дату оценки использующееся собственником по прямому назначению. В ходе проведенных расчетов стоимости объекта выяснилось, что переоборудование здания с целью использования его в качестве боулинг-клуба существенно увеличивает стоимость по сравнению с существующим вариантом использования. В связи с этим в качестве варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта был выбран вариант переоборудования здания в боулинг-клуб и осуществлены расчеты исходя из данного предположения.
□ 18.4. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
При проведении оценочных работ расчет рыночной стоимости объекта оценки осуществляется с помощью доходного, затратного и сравнительного подходов. Суть, принципы и алгоритмы расчетов в рамках данных подходов были описаны в предыдущих главах. Рассмотрим конкретные ситуации, возникающие при проведении оценочных расчетов.
Доходный подход
В рамках доходного подхода может быть использован либо метод капитализации, либо метод дисконтирования денежных потоков. Основные моменты, на которые необходимо обратить внимание в рамках доходного подхода. 1.Величина потенциального валового дохода, используемая в расчетах, должна соответствовать реальной ситуации. Основное внимание необходимо обратить на «обмерные» характеристики объекта (общую и полезную площадь по правоустанавливающей и технической документации), величину арендной ставки (необходимо проверить наличие обременении и определить их условия) и т.п. 2.Величина действительного валового дохода должна отражать реальную ситуацию в части текущей степени загруженности объекта. 3.Затраты должны соответствовать реальной ситуации, при этом в рамках поэлементной структуры затрат должны быть выделены наиболее существенные издержки, типичные для данного объекта недвижимости. 4.Если объект введен в эксплуатацию достаточно давно, необходимо учитывать объем инвестиций, необходимый для поддержания объекта в текущем состоянии (капитальный ремонт коммуникаций и т.п.). Приведем примеры, отражающие эти моменты. Пример. Объектом оценки является офисное здание, которое сдано в долгосрочную аренду на 20 лет. Арендные ставки существенно ниже рыночных. Пересмотр условий договора аренды невозможен. Цель - определение рыночной стоимости объекта для формирования сделки купли-продажи. Арендная ставка по условиям договора составляет 20 долл./м2, текущая арендная ставка на рынке составляет 100 долл./м2. В данном случае в Отчете об оценке должна быть обозначена стоимость объекта с учетом существующего обременения, т.е. исходя из 20 долл./м2.
Сделка купли-продажи, совершенная по цене, отправной точкой для определения которой являлся Отчет об оценке, где в рамках расчетов использовалась рыночная арендная ставка, будет иметь существенный срок окупаемости и, возможно, станет нерентабельной сделкой, так как новый собственник будет получать доходы от объекта по арендной ставке, зафиксированной в долгосрочном договоре аренды. Вторым принципиальным моментом является учет величины капитальных вложений, необходимых для поддержания объекта в текущем состоянии. Необходимо отметить, что вывод о техническом состоянии объекта и необходимости осуществления инвестиций должен базироваться на результатах анализа физического износа, осуществляемого в рамках затратного подхода. Пример. Объектом оценки выступает офисное здание 1950 г. постройки, расположенное в центре города. Здание требует капитального ремонта. Для любого потенциального собственника данного объекта при планировании сделки купли-продажи всегда будет существовать необходимость совершения капитальных вложений, необходимых для поддержания объекта в текущем состоянии, позволяющем обеспечить его нормальное функционирование. Для здания «старого» года постройки неучет данного фактора в рамках доходного подхода весьма существенен, так как приводит к некорректному формированию денежного потока и некорректному расчету стоимости объекта. При проведении оценки методом дисконтирования денежных потоков довольно часто встречается следующая ошибка: положительный тренд роста арендной ставки. Пример. При проведении расчетов в рамках доходного подхода достаточно часто встречается ситуация, заключающаяся в том, что определяется арендная ставка, затем на основании проведенного анализа рынка формируется вывод о том, что арендная ставка будет ежегодно расти на 20%, после прогнозного периода (который, как правило, принимается равным пяти годам) в постпрогнозном периоде фиксируется тот же темп роста. После расчета денежных потоков определяется итоговая величина стоимости. При данной логике расчетов может быть допущена существенная ошибка: любой объект имеет определенный жизненный цикл, который обусловливает тенденцию в части динамики роста арендной ставки. Более того, если ранее проведенный анализ рынка показал, что существует значительный фактор внешнего износа, заключающийся в возможности строительства и ввода в эксплуатацию более современного здания, очевидно, что данный момент приведет к падению арендной ставки для уже существующего объекта.
Наконец, любой объект недвижимости имеет определенный срок жизни. Очевидно, что если объектом оценки выступает здание 1950 г. постройки, которое требует капитального ремонта, ясно, что срок жизни данного объекта не бесконечен, соответственно данный момент также необходимо учитывать при построении прогнозов. При проведении оценки объекта недвижимости доходным подходом достаточно часто встречается ситуация, когда объектом оценки выступает объект недвижимости, функционирующий в составе производственного'комплекса, при этом используется величина дохода, приносимая всеми объектами имущественного комплекса. Рассмотрим это на практическом примере. Пример. Объектом оценки выступает здание элеватора 1970 г. постройки. При проведении оценки были получены данные о доходе, получаемом в результате деятельности элеватора. На основании данной величины дохода был построен денежный поток и осуществлен расчет стоимости элеватора в рамках доходного подхода. Возникает вопрос: насколько корректен данный подход? При подобном подходе не были учтены следующие моменты: • при формировании в денежном потоке всего дохода, приносимого элеватором, необходимо вычленение дохода, приносимого объектом недвижимости и оборудованием; • при формировании итогового вывода о стоимости необходимо делать корректировку на оборотный капитал, необходимый для функционирования данного объекта,также необходимо учитывать «нематериальную» составляющую. Таким образом, в случае отсутствия учета данных моментов стоимость, определенная в Отчете об оценке, может быть некорректной.
Затратный подход
Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа. Основные этапы оценочных работ: • установление прав собственности на объект и земельный участок (свидетельство о собственности, договор аренды, номер, дата). Как уже определялось ранее, при проведении оценки объекта необходимо наличие полного комплекта правоустанавливающей документации; • определение стоимости замещения объекта оценки; • определение прибыли девелопера; • определение износа (физического, функционального, внешнего);
• определение рыночной стоимости земельного участка; • формирование итогового вывода о стоимости объекта оценки. Стоимость замещения объекта оценки представляет собой сумму затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Необходимо отметить, что использование затратного подхода при формировании вывода о стоимости объекта, который был сравнительно недавно построен и введен в эксплуатацию, должно базироваться на реальных рыночных данных в части затрат по строительству, при этом требуется проверка на предмет их «адекватности» среднерыночным значениям. Пример. Типичной ситуацией является использование информации, представленной заказчиком в виде сметной документации. После изучения данной документации в Отчете формируется вывод о том, что «на основании информации, представленной заказчиком, стоимость строительства 1 м2 объекта недвижимости составляет 1200 долл. США». Вместе с тем проведенный анализ рынка показывает, что средняя стоимость строительства составляет не более 800 долл. США за 1 м2, т.е. фактически по той или иной причине указанная величина стоимости 1 м2 является завышенной фактически на 50%. При определении стоимости воспроизводства объекта оценки до 1969 г. постройки могут быть использованы сборники УПВС. Наиболее типичной ошибкой может являться использование данных УПВС по объекту, который не является прямым аналогом объекта оценки. Пример. Объект оценки — офисное здание, которое ранее являлось детским садом, затем было выведено из реестра дошкольных учреждений. При формировании вывода о стоимости объекта оценщиком было выбрано значение УПВС по административному зданию. Данный момент принципиально не является корректным, так как аналог по сути несопоставим с объектом оценки. В практике встречаются случаи, когда объектом оценки выступает вновь построенное здание. Возникает вопрос, каким образом его оценивать в рамках затратного подхода? Рассмотрим на примере. Пример. Объект оценки представляет собой только что построенное офисное здание обшей площадью 10000 м2. Цель — определить рыночную стоимость. При проведении оценки затратным подходом оценщик использовал сводный сметный расчет, предложенный заказчиком, на основании которого был сделан вывод о рыночной стоимости объекта, определялась как сметная стоимость + прибыль девелопера в размере 30%. В результате расчетов стоимость 1 м2 в рамках затратного подхода составила 1700 долл.
США, т.е. рыночная стоимость здания в рамках затратного подхода составила 17 млн. долл. США. Возникает вопрос: насколько корректна данная стоимость? При проведении более детального анализа становится очевидным, что сметная стоимость завышена на 25% за счет избыточных улучшений, прибыль девелопера не обоснованна, т.е. полученная величина выше рыночных требований. В среднем по рынку стоимость строительства 1 м2 аналогичного здания составляет 1000 долл. США, прибыль девелопера 20^. Таким образом, рыночная стоимость 1 м2 в рамках затратного подхода составляет 12 млн. долл. США, т.е. фактически стоимость была завышена на 30%. Другим существенным моментом, приводящим к существенному искажению стоимости объекта, является некорректный учет прибыли девелопера. Прибыль девелопера представляет собой вознаграждение, которое требует типичный инвестор (застройщик, девелопер) за риск, связанный со строительством проекта, схожего по структуре с оцениваемым объектом. Получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего являются коммерческой тайной. Значения в интервале 10 -30% принимаются обычно на основании интервью с предпринимателями и являются экспертными суждениями. При определении данного параметра необходимо обратить внимание на то, что прибыль девелопера зависит от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика) от других факторов. Соответственно при рассмотрении Отчета важно максимально четко обозначить диапазон прибыли девелопера и установить сложившееся среднерыночное значение. Оценка износа. При определении износа используется метод разбивки. В общем случае рассматриваются все виды износа, к которым относят: • устранимый и неустранимый физический износ; • устранимый и неустранимый функциональный износ; • внешний, или экономический, износ. При оценке физического износа важно понимать, в каком состоянии находится здание, возможно ли его дальнейшее функционирование без осуществления капитальных вложений и поддержание его текущего состояния. Пример. Объект оценки представляет собой производственное здание. В течение двух лет данный объект не эксплуатировался. Для того чтобы «запустить» его в эксплуатацию, требуется вложение определенных денежных средств. Для потенциального покупателя данное вложение является, по сути, денежным оттоком и дополнительными затратами, что соответственно уменьшает стоимость объекта.
Особое внимание необходимо обращать на оценку внешнего износа, так как он имеет прямую связь с качеством проведенного анализа локального рынка. Наиболее типичной ситуацией является случай, когда в непосредственной близости от объекта оценки начинается или существует потенциальная возможность начала строительства объекта недвижимости, который по своим потребительским качествам существенно лучше объекта оценки. Пример. Объект оценки представляет собой офисное здание 1950 г. постройки. В непосредственной близости от объекта существует потенциальная возможность начала строительства объекта недвижимости, который по своим потребительским качествам (качество офисных помещений и т.п.) существенно лучше объекта оценки. При проведении оценки оценщиком не был учтен данный фактор. При построении прогнозных потоков от эксплуатации объекта недвижимости планировалась повышательная динамика арендной ставки (ежегодный прирост арендной ставки на 15%). Данное обстоятельство может привести к существенному и необоснованному увеличению стоимости объекта недвижимости. Определение рыночной стоимости земли или прав аренды земельного участка. Необходимо отметить, что ответ на вопрос, имеется ли рыночная стоимость земельного участка в «отрыве» от улучшения (здания, которое на нем построено), возможно сформировать только после проведения корректного анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). В практике возможны случаи, когда рыночная стоимость земельного участка значительно больше, чем стоимость улучшений, которые на нем расположены. В любом случае стоимость земельного участка не должна быть больше, чем рыночная стоимость, определенная на основании сделок с сопоставимыми земельными участками.
Сравнительный подход Сравнительный подход включает сбор и анализ данных о рынке продаж и предложений по объектам-аналогам. Аналог объекта оценки — это сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. Аналоги формируются на основании данных, отраженных в разделе «Анализ рынка коммерческой недвижимости». Указанные аналоги используются для оценки объекта оценки сравнительным подходом. По Результатам формируется табл. 18.2, в которой могут быть отражены следующие данные. Таблица 18.2
После выбора аналога и определения единицы сравнения (1 м2 общей площади объекта) осуществляется корректировка исходя из отличий оцениваемого объекта от объекта оценки. Ниже приведем пример оценки офисного центра сравнительным подходом.
Таблица 18.3
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2017-02-05; просмотров: 776; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 13.58.150.59 (0.101 с.) |