Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Расчет ставки дисконтирования
Таким образом, ставка дисконтирования есть средний уровень IRR по сопоставимым проектам. Практические рекомендации. Для исключения среднеотраслевой прибыли инвестора и выделения таким образом стоимости прав на землю в качестве ставки дисконтирования можно использовать внутреннюю норм> доходности (IRR), которая может быть определена по сопоставимым проектам, при реализации которых земля приобреталась на начальной стадии проекта (табл. 12.6). Очевидно, что IRR превышает общепринятую ставку дисконтирования для московской недвижимости. По этой причине противники применения рассматриваемого подхода утверждают, что ставка дисконтирования — это и есть прибыль предпринимателя. Чтобы отстоять право этого подхода на существование, обратимся к современной теории управления, которая базируется на использовании остаточного дохода. Согласно современной концепции управления про-
Таблица 12.6
Пример расчета ставки дисконтирования на основе IRR Сопоставимых проектов
Источник. Реализованные компанией «Евроэксперт» проекты. Информацию о проведенных инвестиционных торгах правительства Москвы см. www.tender.ru.
ект не будет действительно прибыльным до тех пор, пока доход на инвестированный капитал не будет превышать «стоимость капитала». Во внимание принимается только один критерий, наиболее простой и понятный для инвесторов — вновь добавленная стоимость. Добавленная стоимость возникает только тогда, когда рентабельность инвестиций (доход инвестора) превышает стоимость капитала (ставку дисконтирования). И только добавленная стоимость является индикатором качества инвестиционных решений.
Таким образом, доход инвестора, превышающий ставку дисконтирования, характеризует эффективное использование капитала, равенство ставки дисконтирования и дохода предпринимателя, определенного рода Достижение, так как инвесторы фактически получили норму возврата, компенсирующую риск. Если доход инвестора меньше ставки дисконтирования, то использование капитала неэффективно. В табл. 12.7 приведен упрошенный пример, показывающий эффективность применения этой концепции, при следующих исходных данных: затраты на реализацию проекта — 100 млн долл., ставка дисконтирования — 20%.
Таблица 12.7 Пример эффективного использования современной концепции управления
Если считать, что ставка дисконтирования равна прибыли инвестора, то стоимость земли может быть завышена, так как экономическая прибыль инвестора не учитывается. Однако этот вопрос остается дискуссионным, он требует обсуждения, выработки единой позиции, прежде всего с Росимушеством. Расчет ставки дисконтирования методом выделения. Суть этого метода — второго способа расчета ставки дисконтирования — выведение ставки по сопоставимым инвестиционным проектам (при реализации которых земля приобреталась на начальной стадии) на основе моделирования потоков расходов и доходов. Основные этапы метода: • моделирование по сопоставимым инвестиционным проектам потоков расходов и доходов; • определение стандартного уровня прибыльности инвестиций по формуле где PI -доходность инвестиций; PV — текущая стоимость.
Для расчета данным методом необходимо сформировать массив первичной информации, т.е. данных о предполагаемых к реализации инвестиционных контрактах (табл. 12.8). В табл. 12.9 приведен пример расчета стоимости объекта оценки с использованием ставки дисконтирования, включающей прибыль предпринимателя. При расчете стоимости на основании аренды объекта для оценки остаточной стоимости в постпрогнозный период необходимо помнить, что следует использовать ставку дисконтирования, характерную для этого
Таблица 12.8
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2017-02-05; просмотров: 272; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.138.174.95 (0.007 с.) |