Развитие представлений о недвижимости в российском праве

В России система укрепления прав на недвижимость начала складываться в 16 в., когда появилось обязательное предписание предъявлять купчии в приказы. Площадные подьячие записывали акты о продаже, дарении, мене в книги приказа, после чего приобретатель признавался собственником вотчины или поместья. К 17 в. любая сделка по отчуждению недвижимости записывалась в приказах. Если объектом сделки являлась земля, то запись совершалась в Поместном приказе, если дом или двор – то в Земском приказе, а по городам – у воевод.

Сам термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве достаточно поздно. Впервые он использовался в Указе Петра I 1714 г. «О единонаследии». Согласно ч. 1 Указа к недвижимым вещам относились родовые, выслуженные и купленные вотчины и поместья, также дворы и лавки. Также при Петре I с целью пресечения злоупотреблений в приказах со стороны подьячих была создана при Юстиц-коллегии Палата крепостных дел, в которой совершалась запись крепостей на земли.

Развернутые предписания о недвижимом имуществе были закреплены в книге второй тома 10 Свода законов Российской империи 1832 г. Согласно ст. 384 недвижимыми имуществами признавались земли и всякие угодия, дома, заводы, фабрики, лавки, железные дороги. Что касается порядка укрепления прав на недвижимость, то здесь в Своде законов Российской империи имелась некоторая неопределенность. В ст. 707 говорилось, что укрепление прав на имущества производится крепостными, нотариальными, явочными или домашними актами, передачей самого имущества или вводом во владение.

С принятием Положения о нотариальной части 1866 г. основные функции по укреплению прав на недвижимость были возложены на нотариусов. Сделки с недвижимостью должны были совершаться у младшего нотариуса и утверждаться старшим нотариусом того округа, где находилось недвижимое имущество. Только с момента утверждения сделки старшим нотариусом вещное право переходило к приобретателю.

Правовое регулирование недвижимости существенно изменилось после Октябрьской революции. Одним из первых декретов советской власти стал Декрет от 26 октября 1917 г. «О земле». В данном документе было сказано, что право частной собственности на землю отменяется навсегда. Земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду, либо в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема. Вся земля обращается в всенародное достояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней. ГК РСФСР 1922 г. в ст. 21 закрепил, что земля является достоянием государства и не может быть предметом частного оборота. Владение землею допускается только на правах пользования. В примечании к ст. 21 упразднялось деление имущества на движимое и недвижимое. Система регистрации прав как таковая отсутствовала. Вместе с тем, ГК РСФСР 1922 г. устанавливал необходимость нотариального удостоверения сделок купли-продажи строений с последующей регистрацией в коммунальном отделе. Аналогичный порядок устанавливал ГК РСФСР 1964 г. для договоров купли-продажи, мены, дарения жилого дома или дачи.

В 1990 г. был принят Закон «О собственности в РСФСР», который закрепил возможность нахождения земли в частной собственности, возродил понятие недвижимого имущества. В ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. к недвижимому имуществу были отнесены земельные участки и все, что прочно с ними связано, как то здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Система регистрации прав на недвижимое имущество в начале 90-х годов фактически отсутствовала. В результате рынок недвижимости превратился в одну из самых криминогенных сфер. Но постепенно ситуация начала выправляться. Многие субъекты РФ стали сами устанавливать порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимость и определять органы, производящие такую регистрацию. В 1997 г. был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрация прав на недвижимость осуществлялась местными комитетами по земельным ресурсам, БТИ, с 2000 г. – учреждениями юстиции, с 2005 г. – органами Федеральной регистрационной службы, с 2009 г. – органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.